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第一章 物权思想与物权法立法应跳出传统，着力创新1

第一节 物权的概念与特征的新释2

一、物权的概念2

二、物权的特征及其意义6

第二节 物权的效力及其释义的突破17

一、优先效力18

二、追及效力19

三、物上请求权21

四、现代物权法有物权效力弱化的趋势24

第三节 有关物权的几对关系25

一、动产物权与不动产物权的关系26

二、物权与物权客体的关系28

三、物权与债权的关系30

四、自物权与他物权的关系34

第四节 物权法的基本原则42

一、物权法定原则42

二、一物一权原则47

三、物权公示公信原则52

四、物权行为的无因性56

五、物权的平等保护原则62

第五节 现代物权法的发展趋势及我国物权法立法的思考70

一、物权法的体系化与适用化71

二、物权的社会化73

三、物权的公法化76

四、物权的价值化78

五、物权种类的现代化81

第二章 我国不动产登记制度应在变革与创新中完善83

第一节 国外几种有代表性的登记制度及其利弊分析84

一、不动产登记的概念及意义84

二、国外不动产登记制度的三种模式86

三、不动产登记的效力及其登记方式的分类88

四、国外不同登记模式的历史背景及其利弊分析92

第二节 我国不动产登记制度的沿革、现状及缺陷96

一、我国不动产登记制度的沿革96

二、我国不动产登记制度的现状97

三、我国不动产登记制度的缺陷98

第三节 我国不动产登记制度应在变革与创新中完善110

一、统一不动产登记的法律规定110

二、统一不动产登记模式112

三、统一不动产登记效力116

四、完善不动产登记范围及登记方式119

五、统一不动产登记机关122

六、建立健全不动产登记机关的内部管理制度125

第三章 物权法应纳入私法体系，拓展私权空间133

第一节 所有权的配置应纳入私法，体现私权134

一、私法不是禁区134

二、私法不应狭隘135

三、私法不能失衡137

第二节 物权法应摈弃“三分法”，着力拓展私权，体现公平138

一、“三分法”的要害——显失公平139

二、“三分法”的危害——破坏公平141

三、“三分法”的折衷——还是不公平143

四、“三分法”搞“特权”——更不公平144

第四章 改革土地权利配置，在一定范围内建立土地私权制度149

第一节 我国土地权利配置的现状及存在的问题150

一、我国土地权利配置的现状151

二、我国土地权利配置在制度方面存在的问题152

一、滥批土地——形成圈地黑洞159

第二节 我国土地权利配置与可持续发展战略相悖159

二、狂拆房屋——占用城镇土地161

三、强制征地——吞食农村土地164

四、土地投机——炒作地产市场168

五、破坏环境——影响可持续发展169

第三节 适当配置土地私人所有权是社会经济发展的必然需求172

一、建立社会主义私权制度的需求174

二、社会主义初级阶段发展生产力的需求176

三、建立社会主义市场经济体制的需求178

四、培育土地市场的需求182

五、合理配置土地资源的需求183

六、从根本上解决“三农”问题的需求184

第四节 关于改革土地权利配置最佳模式的构想——建立土地所有权多元结构191

一、以在一定范围内允许土地私人所有为前提，建立土地所有权多元结构193

二、建立土地私人所有权可能遇到的几个问题195

第五节 关于土地权利配置渐进式改革模式的构想——以地上权为母体，建立土地准私人所有权结构204

一、以废除国有土地使用权为前提205

二、以构建土地准私人所有权为基调207

三、以设立土地“永续无租”制度为首选211

四、以推行土地年租制为备选216

五、以永佃权为母体建立集体土地农地权制度220

第五章 合理配置房屋及相关不动产权利223

第一节 定位房屋及其与之相关不动产的所有权224

一、恢复房地产所有权225

二、创设房屋独立所有权228

三、明定独屋所有权231

第二节 调整大厦所有权234

一、改建筑物区分所有权为大厦所有权234

二、有关大厦所有权的难点及其需要解决的问题236

第三节 扩展房屋及相关不动产方面的役权248

一、正名地役权250

二、新设“屋役权”254

三、发展居住权258

四、恢复典权263

五、确立“空间利用权”271

一、不动产相邻权的定义及内涵275

第四节 整合不动产相邻权275

二、不动产相邻权的主要类型277

三、不动产相邻权与地役权的区别277

四、不动产相邻权的发展278

第六章 创设有关房屋及其相关不动产方面的新型物权285

第一节 推行不动产证券化286

一、不动产证券化的定义、意义及主要形态287

二、不动产证券化运作的基本程序及其特征289

三、不动产证券化的物权属性291

四、建立不动产信托登记制度293

第二节 发展不动产期权297

一、不动产期权的内涵298

二、不动产期权的分类301

三、不动产期权的预告登记及其管理308

第三节 创建“独立空间权”316

一、“独立空间权”产生的动因和法理317

二、“独立空间权”的概念和意义318

三、“独立空间权”的法律性质320

四、“独立空间权”立法的几个问题322

第七章 探索、创制新型的不动产担保物权理论329

第一节 对担保物权的概述和探索330

一、担保、担保权及担保物权330

二、担保物权的概念331

三、担保物权的性质332

四、担保物权的意义和作用338

五、担保物权的分类341

六、我国担保物权制度的局限及创新344

第二节 对不动产担保物权的概述和探索353

一、不动产担保物权的概念353

二、不动产担保物权的性质356

三、我国不动产担保物权制度的局限及其创新的方向371

第八章 创建安全、高效、统一、实用的不动产抵押制度391

第一节 不动产抵押物与其所担保债权的价值之比不应受到限制392

一、从实际效用分析393

二、从实际效果分析396

三、从市场风险分析399

四、从实践情况分析400

第二节 不动产抵押期间的设立应兼顾公平和效率402

一、有关抵押期间的不同立法选择403

二、设立抵押期间应体现公平原则406

三、设立抵押期间应追求效率410

四、建立高效灵活的抵押期间制度413

第三节 区别处理抵押权的效力与不动产抵押物的从物及从权利的关系418

一、抵押权对不动产抵押物从物的效力419

二、抵押权对不动产抵押物从权利的效力425

第四节 允许在同一不动产上设立再抵押及重复抵押430

一、不动产再抵押与重复抵押的概念及其异同431

二、不动产再抵押的效力认定及其实践意义432

三、不动产重复抵押的效力认定及其实践意义436

四、限制设立恶意的不动产重复抵押，允许在兼顾公平与效率的前提下设立不动产重复抵押439

第五节 抵押人对不动产抵押物有自由处分的权利441

一、不动产抵押物处分权的概念及其不同观点442

二、对“限制说”的质疑445

三、和谐处理抵押人对不动产抵押物自由处分权与抵押权效力之间的关系449

第六节 确立不动产抵押权实现顺序的变化原则452

一、不动产抵押权实现顺序的不同变化方式453

二、有关采纳顺位固定主义的观点457

三、有关采纳顺位升进主义的观点459

第一节 强制推行建设工程法定抵押制度465

第九章 充分利用不动产特殊抵押制度465

一、建设工程法定抵押权与不动产留置权的对比与选择467

二、对建设工程优先权和建设工程法定抵押权的辨析474

三、对建设工程法定抵押权立法模式的思考479

四、建设工程法定抵押权与相关物权的关系486

第二节 完善和推广实施不动产最高额抵押制度490

一、不动产最高额抵押权的概念、意义及缺陷490

二、不动产最高额抵押权的特征494

三、不动产最高额抵押制度的调整与完善497

第三节 在一定层面上推广运用财团抵押制度507

一、财团抵押的概念、类型及组成财团的财产范围508

二、财团抵押的特征及其意义510

三、浮动抵押的概念、特征及意义513

四、我国的立法取向517

第十章 建立符合我国实际的不动产反担保制度和不动产非典型担保制度523

第一节 发掘和启用不动产反担保物权制度523

一、反担保物权及其以不动产设立的反担保物权的概念及意义524

二、从反担保物权的分类看以不动产设立的反担保物权的重要性528

三、以不动产设立的反担保与原始担保的联系与区别530

第二节 总结和确立不动产让与担保制度531

一、让与担保的概念及其对这一制度的界定与正名532

二、不动产让与担保的概念、特征及其意义536

三、大胆实践不动产让与担保制度539

四、通过立法确认不动产让与担保制度和不动产按揭制度542

第三节 拓展和推广实施不动产所有权保留制度545

一、所有权保留的概念及法理545

二、所有权保留与让与担保的区别546

三、所有权保留的特征547

四、不动产所有权保留的界定及其意义548

五、不动产所有权保留制度的实施及完善551

六、不动产所有权保留制度的拓展555

附录559

中华人民共和国物权法（草案）全文559

梁慧星主持完成的《中国物权法草案》建议稿583

王利明主持完成的《中国物权法草案》建议稿637