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第一章 房地产项目投资概论1

第一节 投资的基本概念2

一、投资要素与投资分类2

二、投资特性4

第二节 市场与房地产市场5

一、市场与市场机制5

二、房地产市场特征与架构8

三、房地产市场指标11

四、房地产市场的政府干预14

第三节 房地产项目投资18

一、项目及项目周期18

二、房地产项目投资19

复习思考题26

第二章 房地产项目策划与项目可行性研究27

第一节 房地产项目策划28

一、房地产项目策划的含义与作用28

二、房地产项目策划的特性29

三、房地产项目策划的原则31

四、房地产项目策划的类型32

五、房地产项目策划的程序35

第二节 房地产项目可行性研究36

一、可行性研究的作用36

二、可行性研究的阶段与内容37

三、可行性研究报告编制步骤39

四、可行性研究报告的内容40

五、可行性研究报告编制依据和要求43

第三节 房地产项目前期策划与项目可行性研究的关系44

第四节 案例——广州市琶洲储备用地土地开发可行性研究与经营策划投标书46

一、指导思想46

二、主要工作内容46

三、工作进度及工作流程48

复习思考题54

第三章 房地产项目投资环境分析55

第一节 投资环境概论56

一、投资环境56

二、投资环境的分类56

第二节 房地产项目投资环境要素57

一、社会环境要素57

二、政治环境要素58

三、文化环境要素59

四、经济环境要素59

五、法律环境要素59

六、自然环境要素59

七、基础设施环境要素60

第三节 房地产项目投资环境评价60

一、投资环境评价的原则和标准60

二、投资环境评价方法61

第四节 案例——某房地产开发项目地块评价68

复习思考题76

第四章 房地产项目市场调查77

第一节 房地产项目市场调查概述78

一、房地产项目市场调查的含义和作用78

二、房地产项目市场调查的一般原则78

三、房地产市场调研的误区79

第二节 房地产市场调查程序81

一、准备阶段81

二、实施阶段83

三、分析和总结阶段84

第三节 房地产市场调查方法分类85

一、按调查目的分类86

二、按调查范围和对象分类87

三、按调查资料的来源分类89

四、按调查结果的性质分类95

第四节 房地产市场调查研究的主要内容96

一、市场环境调研96

二、消费者调研97

三、竞争楼盘调研98

四、竞争对手调研102

第五节 各类房地产项目市场调研103

一、住宅市场调研103

二、办公楼市场调研106

三、商业用房市场调研110

第六节 调查问卷设计114

一、调查问卷设计概述114

二、问卷设计的原则114

三、调查问卷的一般结构115

四、调查问卷的提问形式116

五、问卷设计中应注意的几个问题118

第七节 调查资料的整理与统计分析120

一、资料整理120

二、常用统计表122

三、常用统计图124

第八节 案例——某商业项目调研计划127

一、工作规划127

二、时间安排128

三、调查内容128

四、资源保障130

五、委托方协助130

六、费用及支付建议（略）130

复习思考题134

第五章 房地产项目市场定位135

第一节 房地产项目SWOT分析136

一、分析环境因素136

二、构造SWOT矩阵136

三、制定相应对策136

案例：某金融城项目SWOT分析137

第二节 市场细分概述141

一、市场细分内涵及作用141

二、市场细分依据141

三、市场细分程序142

四、细分市场评估143

第三节 房地产市场细分144

一、房地产市场细分依据144

二、房地产市场细分程序与方法147

三、房地产细分市场评估148

第四节 房地产目标市场选择149

一、目标市场概述149

二、影响目标市场选择的主要因素149

三、目标市场选择程序150

四、可选择的市场覆盖策略152

案例：工业化规模扩张型——碧桂园模式153

案例：万科差异化的产品线设计153

第五节 房地产项目市场定位155

一、房地产项目市场定位战略与定位模式155

案例：YOU＋（优家）青年公寓产品模式与定位157

二、选择并实施市场定位战略与定位模式158

三、房地产市场定位的内容162

复习思考题163

第六章 房地产项目产品策划164

第一节 房地产项目产品策划概述165

一、房地产项目产品策划的含义165

二、房地产项目产品策划的工作内容165

三、房地产项目产品策划的原则166

第二节 房地产项目开发与城市规划166

一、城市规划概述166

二、城市规划的层次体系167

三、城市规划与房地产开发的关系169

第三节 房地产项目总体规划策划170

一、住宅项目规划设计内容与要求170

二、房地产项目平面布局策划173

三、房地产项目竖向设计策划179

第四节 房地产项目道路交通系统策划180

一、居住区交通系统的分类181

二、居住区交通规划的原则184

三、居住区道路规划的要求184

第五节 房地产项目建筑风格策划185

一、建筑风格的概念185

二、建筑风格策划的重要性185

三、建筑风格的分类特征185

第六节 房地产项目户型设计策划194

一、住宅户型策划的内容194

二、住宅户型策划的原则195

三、住宅户型设计的具体要求200

第七节 房地产项目景观设计策划205

一、居住区环境设计的分类205

二、居住区景观设计的原则206

三、居住区景观设计的具体要求208

第八节 房地产项目配套设计策划219

一、居住区配套设施的类型220

二、居住区配套设施设计的原则220

三、居住区配套设施设计的具体要求221

第九节 案例——广州钢铁集团职工福利房金鹤苑小区项目产品设计策划222

一、金鹤苑项目概况222

二、产品规划设计223

三、经济技术指标229

复习思考题231

第七章 房地产项目开发流程与进度计划编制232

第一节 房地产项目开发流程233

一、获取土地阶段233

二、用地审批阶段234

三、规划报建阶段235

四、施工许可阶段236

五、预售许可阶段237

六、竣工验收阶段238

七、交楼办证阶段239

第二节 房地产项目开发进度计划245

一、项目计划概述245

二、项目计划编制要求与编制程序247

三、项目计划编制方法249

第三节 房地产项目开发流程与进度计划编制案例254

案例一：FL商务大厦项目房地产开发流程案例254

案例二：HG项目进度计划编制案例256

复习思考题261

第八章 房地产项目投资费用估算263

第一节 建设项目投资估算263

一、建设项目投资估算的作用与阶段划分263

二、建设项目总投资构成264

三、建设项目投资估算方法265

四、建设项目总成本费用构成272

第二节 房地产项目投资成本费用的构成与估算274

一、房地产项目投资与成本费用构成274

二、房地产项目投资与成本费用估算275

第三节 案例——某高层住宅房地产项目开发成本费用与投资估算305

一、项目概况305

二、项目开发成本费用与投资估算305

复习思考题311

第九章 房地产项目投资资金筹措312

第一节 资金筹措概论313

一、筹资与筹资方式313

二、筹资原则316

第二节 房地产项目资金筹措316

一、房地产项目资金筹措渠道316

二、几种常见的融资方式319

第三节 房地产投资信托322

一、REITs的概念及类型322

二、REITs的发展历程324

三、REITs的运作模式326

四、REITs与其他融资方式的比较330

第四节 其他几种常用的项目融资模式331

一、以“产品支付”为基础的项目融资模式331

二、以“杠杆租赁”为基础的项目融资模式332

三、以“设施使用协议”为基础的项目融资模式332

四、BOT/PPP模式的项目融资332

五、ABS项目融资模式337

第五节 资金成本与筹资决策338

一、资金成本338

二、杠杆效应341

三、财务风险与筹资决策345

第六节 借款还本付息表的编制和指标计算346

一、还本付息的资金来源346

二、还款方式及还款顺序347

三、贷款还本付息额的计算办法347

四、贷款还本付息表的格式350

五、借款还本付息表指标的计算351

六、还本付息表的分析353

七、对既有法人项目借款偿还能力的分析354

第七节 房地产项目融资案例354

案例一：中意广场房地产开发项目资金筹措方案分析354

案例二：G市公共租赁住房产业基金融资案例358

复习思考题364

第十章 房地产项目收入税金估算及投资计划安排365

第一节 房地产项目价格确定366

一、房地产项目价格与价格策划366

二、房地产项目价格策划程序366

三、房地产项目价格确定方法371

第二节 房地产项目收入估算376

一、销（租）售收入测算表的编制376

二、销（租）售收入测算表的形式377

三、销（租）售收入测算表的分析378

第三节 房地产项目销售与经营税费378

一、房地产项目经营税费主要税种378

二、广州市房地产有关税费一览表382

第四节 投资计划与资金筹措表的编制390

一、投资计划与资金筹措表的格式390

二、编制投资计划与资金筹措表的依据391

三、对投资计划与资金筹措表的分析评价392

四、特别说明392

复习思考题393

第十一章 房地产项目财务评价394

第一节 财务评价概述395

一、财务评价的含义和作用395

二、财务评价的原则396

三、财务评价的依据396

四、财务评价的基本原理397

五、财务评价的基础数据和基本财务报表397

六、财务评价指标体系398

第二节 损益表与静态盈利分析400

一、一般建设项目损益表400

二、房地产投资项目损益表403

第三节 现金流量表与动态盈利分析407

一、财务现金流量表编制与分析的有关概念407

二、一般建设项目财务现金流量表的编制与分析408

三、房地产投资项目财务现金流量表的编制与分析413

第四节 资金来源与运用表及资金平衡分析416

一、一般建设项目的资金来源与运用表及资金平衡分析417

二、房地产投资项目资金来源与运用表419

第五节 资产负债表及清偿能力分析420

一、资产负债表的构成和内容421

二、清偿能力分析423

第六节 房地产项目投资经济效益的不确定性分析426

一、盈亏平衡分析426

二、敏感性分析433

三、概率分析437

第七节 财务评价案例440

案例一：某一般建设项目财务评价案例440

案例二：某住宅小区房地产项目财务评价454

案例三：某商业大厦房地产项目财务评价案例488

复习思考题514

第十二章 房地产项目投资风险分析515

第一节 投资风险概述516

一、风险与投资风险516

二、投资风险的种类517

三、投资风险识别518

四、投资风险的度量518

五、投资风险评价521

六、房地产项目投资风险522

第二节 房地产项目投资风险防范与控制524

一、投资风险防范策略524

二、不同阶段的投资风险防范措施525

三、投资风险分析方法526

四、投资风险分析过程535

五、投资风险控制537

复习思考题541

第十三章 房地产项目投资社会评价542

第一节 投资项目社会评价概述543

一、社会发展与社会发展观543

二、项目社会评价研究发展概况547

三、项目社会评价的内涵与特点549

四、项目社会评价的原则551

第二节 房地产项目社会评价的主要内容和程序552

一、房地产项目社会评价的主要内容552

二、房地产项目周期各阶段社会评价的侧重点557

三、房地产项目社会评价的程序562

第三节 房地产项目社会评价指标体系与方法564

一、房地产项目社会评价指标体系564

二、房地产项目社会评价的综合评价法567

三、综合评价方法的应用案例569

四、房地产项目社会评价的其他方法572

第四节 社会评价中的成本效益分析法573

一、房地产项目社会成本效益分析的理论基础573

二、房地产项目的社会成本效益分析方法575

三、投资项目的社会成本效益分析程序577

四、房地产项目社会成本效益分析中的相关指标及其确定577

五、应用社会成本效益分析方法的相关建议579

第五节 案例——JG镇拆迁项目社会风险评价579

一、项目基本情况579

二、调查过程和方式580

三、主要研究发现580

四、评估结论583

五、相关应对策略及政策建议583

复习思考题584

第十四章 房地产项目投资后评价585

第一节 项目投资后评价概论586

一、项目投资后评价的内涵586

二、项目投资后评价的特征586

三、项目投资后评价的组织587

第二节 项目投资后评价的内容和评价程序587

一、世界银行投资贷款项目后评价的主要内容587

二、项目投资后评价的评价程序588

第三节 房地产项目投资后评价的内容、指标和评价方法590

一、房地产项目投资后评价的内容590

二、房地产项目投资后评价指标591

三、房地产项目投资后评价的分析方法596

第四节 案例——HG项目后评价597

一、项目概况597

二、项目前期总体策划思路与可行性研究相关结果指标597

三、项目后评估600

四、项目后评价结论615

复习思考题615

第十五章 房地产开发项目可行性研究案例617

案例一 GZ市白云地块项目可行性研究617

一、项目简述617

二、项目开发宏观环境分析620

三、GZ城市总体规划描述621

四、项目所在地区域环境分析623

五、项目开发条件分析625

六、项目开发竞争对手分析629

七、市场需求分析629

八、本地块住宅开发市场定位630

九、项目开发投资分析与财务评价631

十、项目风险分析648

十一、项目特征综述、评估结论与建议650

案例二 GZ市某旧厂改造项目策划与可行性研究653

一、项目概况653

二、项目宏观环境分析（略）655

三、项目所在地区域环境分析（略）655

四、同类项目案例研究及对本项目的启示（略）655

五、项目开发条件分析655

六、项目竞争对手分析662

七、市场需求分析667

八、项目整体定位668

九、项目开发投资分析和财务评价678

十、项目风险分析及控制687

十一、项目社会评价（略）689

十二、项目结论和建议689

参考文献691

附录A “房地产项目投资”课程设计指导书696

附录B “方兴杯”第七届全国大学生房地产策划大赛任务书699