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ONE 万科25年的蝶变之路5

引言“十年发展规划”下稳步前进的万科5

第一节 万科“十年发展规划”的成果卓越11

一、通过缜密规划，万科交出一份优异的成绩单11

二、万科经过三个阶段的整合而优化了业务结构16

三、万科房地产业务蝶变，确定了发展版图20

链接：万科发展历程26

第二节 高效透明的治理结构成为万科稳健发展的保证31

一、建立分散的股权治理结构31

二、引入“平衡计分卡”战略管理工具35

三、不断完善企业管理36

链接：中国房地产上市企业公司治理的五大问题40

第三节 万科坚持规范的资本运作43

一、追求合理利润下的良好投资回报43

二、规范化治理提高万科资本运作能力44

三、万科与其他地产企业的比较47

第四节 万科树立企业公民形象51

一、保护环境，杜绝一切不必要的浪费51

二、造福社会，树立行业标杆53

链接：主题年的不断提升，万科打造一流公司的脚步加快56

TWO 万科为什么学习美国房地产67

引言“十年发展规划”实施前万科与美国四大住宅企业的差距巨大67

第一节 基业长青的理念促使万科学习美国地产69

一、2004年之前万科销售额增长状况69

二、2003年万科面临着行业激烈竞争71

三、主动学习贯穿万科整个发展过程77

第二节 美国房地产拥有很高的专业运作水平82

一、美国三大类别房地产的业务结构各不同82

二、美国房地产八大特点86

三、驱动美国住宅房地产增长的四大因素90

四、美国住宅房地产行业成熟的三大表现93

五、美国住宅房地产的四个优势98

链接：美国土地开发管理模式100

THREE 美国四大住宅企业成功之道108

第一节 Pulte Homes公司持续58年盈利108

一、Pulte Homes公司经历七个发展阶段108

二、Pulte Homes公司的四大竞争战略113

三、管理理念：注重客户体验的股东回报116

链接：Pulte Homes公司大事记118

第二节 Centex公司专注“地产＋服务”的战略121

一、Centex公司经历四个发展阶段121

二、发展战略：“地产＋服务”的扩张模式124

三、管理战略：强调严格的制度和商业契约125

四、价值链关注点：原材料和房屋建造125

链接：Centex公司大事记126

第三节 Dr.Horton公司通过17次并购迅速壮大127

一、Dr.Horton公司经历四个发展阶段127

二、发展战略：注重并购扩张130

三、管理理念：分散化的经营模式130

四、价值链关注点：设计、质量和售后服务131

链接：Dr.Horton公司大事记132

第四节 Lennar公司：双营销模式是成功法宝133

一、Lennar公司经历了五个发展阶段133

二、发展战略：独特的双营销模式137

三、管理理念：注重系统管理138

四、价值链关注点：土地获取和营销服务139

链接：Lennar公司大事记140

小结 美国四大住宅企业对比142

FOUR 区域战略：依靠能力占领市场148

第一节 美国四大住宅企业区域战略148

一、美国四大住宅企业区域战略分析148

二、占据东西海岸市场的四大原因151

第二节 万科区域选择——“3+X”战略154

一、万科“3+X”战略分析154

二、万科确定“3+X”战略的市场背景155

三、万科确定“3+X”战略的四大理由156

四、“3+X”战略市场可行性分析的三个参数158

五、万科“3+X”战略取得的成果166

链接：小型房地产企业区域战略分析——占据三线以下（含三线）城市168

FIVE 客户细分：准确挖掘客户价值180

第一节 美国四大住宅企业客户细分180

一、Pulte Homes公司：能在各个细分市场中提供主流产品，实现终身锁定180

二、Lennar公司：“双营销式”客户细分模式185

三、Centex公司：以地理位置与产品特征划分的客户细分模式186

四、Dr.Horton公司：因地制宜的客户细分模式187

链接：美国老年住宅的发展历程及阶段特征188

第二节 万科如何实施客户细分194

一、客户细分关注的要素194

二、万科与Pulte Homes公司客户细分的差距202

三、万科客户细分五个发展方向204

链接：亚洲国家及地区老年住宅市场现状206

第三节 万科基于客户需求优化产品线210

一、万科产品模式分析210

二、万科产品战略演变的四个阶段214

三、万科三大产品理念215

SIX 管控模式：强化企业的竞争优势226

第一节 美国住宅企业管控模式分析226

一、美国住宅企业管控模式的三个特点226

二、Pulte Homes公司：由集权向分权转变227

三、Dr.Horton公司：充分体现分权特点230

四、Lennar公司：总部把控关系全局业务的总体决策231

第二节 万科管控模式分析234

一、万科由总部、区域、一线公司构成三级管理架构234

二、万科总部组织结构235

三、一线公司项目管理模式238

四、万科高度集中的四项财权241

第三节 房地产通用管控模式分析244

一、管控模式是实现组织价值最大化的动态系统244

二、集团管控模式分析246

三、对项目进行管理的组织模式250

SEVEN 合作并购：快速扩张的重要手段258

第一节 美国四大住宅企业通过并购实现规模扩张258

一、Dr.Horton公司：适度激进的波浪式并购战略258

二、Pulte Homes公司：注重被并购方后续发展潜力262

三、Centex公司：并购为企业发展打下良好基础264

四、Lennar公司：重视并购方强健精神导向的企业家或管理团队264

链接：美国房地产行业产业链解析266

第二节 万科如何实施合作及并购270

一、收购南都，万科开启中国房地产行业的并购时代270

二、万科合作并购历程272

三、万科逐渐向资源整合型企业转型274

四、房地产企业与资金方的合作模式探讨276

五、合作并购对房地产企业的八大影响281

EIGHT 土地战略：追求风险与回报平衡289

第一节 中国土地制度及战略分析289

一、中国土地制度特点289

二、未来中国土地资源利用及规划对住宅开发模式的影响290

三、中国未来土地价格及成本变化分析292

四、未来中国土地政策及其变化趋势294

五、中国土地征用、管理、供应的模式及流程变化趋势298

链接：美国房企土地战略六大特点304

第二节 美国四大住宅企业的土地战略对万科的启示307

一、美国四大住宅企业历年来土地储备307

二、Pulte Homes公司：在风险和回报中寻找平衡309

三、万科土地合作战略310

四、房地产企业与土地方合作的三种模式315

五、对地价支付方式的研究321

NINE 住宅工业化：大规模开发的前提329

第一节 发达国家住宅工业化分析329

一、美国：注重住宅的舒适性、多样化和个性化329

二、日本：大企业联合组建集团进入住宅产业337

第二节 万科加速住宅工业化进程344

一、万科住宅工业化发展路径344

二、万科通过三条路线完成住宅工业化345

三、搭建住宅工业化三大工作平台347

四、万科住宅工业化面临挑战及机遇349

第三节 万科住宅工业化产品分析352

一、实验室中的工业化住宅352

二、走出实验室的工业化住宅——上海新里程354

TEN 金融创新：把握未来发展趋势364

第一节 美国房地产金融市场的变革364

一、美国房地产金融体系三次变革364

二、美国房地产金融构成及运作模式368

第二节 美国次贷危机的启示378

一、解读美国次贷危机378

二、美国次贷危机对中国的影响383

三、美国次贷危机的重要反映：房利美和房地美危机385

链接：国外房地产泡沫的借鉴390

第三节 从房地产目前存在的弊端看万科金融创新的方向395

一、中国房地产目前存在的三大弊端395

二、消除中国房地产弊端的两大措施397

链接：中国房价的影响因素及其变动趋势400

后记：万科与世界500强的差距410

附录：房地产即用流程与图表23套（节选）417

流程01项目拓展论证管理流程418

流程02项目报批报建管理流程435

流程03项目定位管理流程449

流程04设计供应商管理流程460

流程05概念设计管理流程471

流程06方案设计管理流程477

流程07扩初设计管理流程486

流程08施工图设计管理流程492

流程09景观设计管理流程501

流程10室内及公共部分装修设计、施工管理流程510

流程11设计变更管理流程522

流程12工程供应商采购管理流程531

流程13工程供应商招标管理流程539

流程14材料设备供应商管理流程552

流程15材料设备供应商招标管理流程561

流程16项目前期阶段工程管理流程572

流程17项目实施、验收阶段工程管理流程577

流程18工程现场签证管理流程582

流程19项目评估管理流程591

流程20物业移交管理流程597

流程21工程保修阶段工程管理流程608

流程22项目成本管理流程613

流程23项目动态成本管理流程619

房地产即用流程与图表全套目录633