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第一章 建筑物区分所有权的萌芽、形成与发展1

第一节 建筑物区分所有权的萌芽与形成1

一、人类住宅之起源1

二、建筑物区分所有权的萌芽与初步形成2

三、建筑物区分所有权的正式形成4

第二节 建筑物区分所有权的发展5

一、1918-1947年期间：建筑物区分所有权发展的第一阶段5

二、1947-1965年期间：建筑物区分所有权发展的第二阶段9

第二章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（一）12

第一节 法国12

一、基本概要12

二、《法国民法典》第664条分析14

三、《有关区分各阶层不动产共有之法律》（1938年6月28日）16

四、法国《住宅分层所有权法》（1965年7月10日）17

第二节 日本20

一、立法沿革20

二、1962年建筑物区分所有权法22

三、1983年建筑物区分所有权法23

第三节 意大利26

一、概要26

二、基本内容26

第四节 奥地利27

一、概要27

二、1948年7月8日区分所有权法28

三、1975年7月1日区分所有权法28

第五节 德国29

一、立法前史29

二、德国《住宅所有权法》（1951年3月15日）31

三、德国《住宅所有权法》的修改34

第六节 瑞士36

一、立法沿革36

二、基本内容37

第七节 中南美洲各国39

第三章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（二）41

第一节 美国41

一、立法前史与基本立法状况41

二、基本内容44

第二节 英国45

一、立法前史与立法状况45

二、基本内容46

第三节 我国香港地区47

一、立法基础47

二、《多层大厦（业主立案法团）条例》（1970年6月19日）48

第四节 我国澳门地区49

第五节 我国台湾地区50

一、台湾地区“民法”上的规定51

二、“土地登记规则”中的规定52

三、“公寓大厦与社区安全管理办法”53

四、“公寓大厦管理条例”53

第四章 建筑物区分所有权概述57

第一节 各国法上建筑物区分所有权的名称57

第二节 建筑物区分所有权的概念60

一、各种学说之分析60

二、各种学说的衡量比较与选择67

三、建筑物区分所有权的意义72

四、《物权法》关于建筑物区分所有权的含义系采三元论说72

五、业主的界定72

第三节 建筑物区分所有权的客体73

一、建筑物区分所有权与“一物一权主义”74

二、空间为民法上一种重要的物，得为权利的客体74

第四节 建筑物区分所有权的性质、特性与种类83

一、建筑物区分所有权的性质83

二、建筑物区分所有权的特性83

三、建筑物区分所有权的类型85

第五章 专有所有权研究87

第一节 专有所有权的意义与性质87

第二节 专有所有权的客体——专有部分88

一、专有部分的要件88

二、专有部分的范围96

三、专有部分的类型100

第三节 专有所有权的内容101

一、区分所有权人（业主）作为专有所有权人享有的权利101

二、区分所有权人（业主）作为专有所有权人承担的义务103

第四节 区分所有权人（业主）作为专有所有权人的法律责任106

一、停止侵害、排除妨害106

二、损害赔偿106

三、区分所有权的剥夺（将业主自专有部分中驱逐）106

第五节 专有所有权的变动108

一、专有所有权的设定108

二、专有所有权的取得109

三、专有所有权的变更110

四、专有所有权的消灭110

第六章 共有所有权研究112

第一节 共有所有权的意义和特性112

第二节 共有所有权的客体——共用部分113

一、共用部分（共有部分）的范围113

二、共用部分的法律性质119

三、共用部分的法律地位125

四、我国《物权法》和《建筑物区分所有权解释》关于共有部分（共用部分）的分类127

五、一些特殊的共有部分（共用部分）分析128

第三节 共有所有权的内容132

一、区分所有权人（业主）作为共有所有权人的权利132

二、区分所有权人（业主）作为共有所有权人的义务133

第四节 建筑物区分所有权人（业主）作为共有所有权人的法律责任136

第七章 若干重要问题研究138

第一节 区分所有建筑物的停车场问题138

一、各国法上的停车场问题138

二、比较分析结论147

第二节 区分所有建筑物的增建问题148

一、概要148

二、法国的学说、判例与立法148

三、日本的判例与学说151

四、小结152

第八章 区分所有建筑物的重建153

第一节 概要153

一、区分所有建筑物重建的困难与必要153

二、重建的概念及与其他类似概念的区分155

第二节 重建的要件156

一、德国法156

二、日本法157

三、台湾地区法163

四、中国《物权法》和《物业管理条例》164

五、评议分析165

第三节 业主间权益的调整166

一、日本法166

二、台湾地区法169

三、我国法应采取的立场169

第四节 重建与第三人权益关系的调整170

第五节 重建合意的成立与重建主体的厘定171

一、重建合意的成立171

二、重建主体的厘定172

第六节 小区内区分所有建筑物的重建173

第七节 区分所有建筑物一部灭失的复旧（修复）与重建175

第八节 区分所有建筑物遭受灾害全部灭失时的再建与重建177

第九节 法国与瑞士的区分所有建筑物的重建与修缮179

一、法国179

二、瑞士181

第九章 成员权182

第一节 成员权的概念、特性及形成基础182

一、成员权的概念和特性182

二、成员权的形成基础183

第二节 成员权的内容184

一、业主（区分所有权人）作为成员权人享有的权利185

二、业主（区分所有权人）作为成员权人承担的义务186

第三节 成员权的变动186

一、成员权的取得187

二、成员权的消灭187

第十章 区分所有建筑物的管理（一）188

第一节 概要188

第二节 管理内容190

一、物的管理190

二、人的管理191

第三节 管理方式192

一、自主管理与委托管理192

二、管理人方式与非管理人方式195

三、法人与非法人管理196

第四节 管理规约196

一、管理规约的概念196

二、管理规约的法律性质196

三、管理规约的设定、变更及废止198

四、管理规约事项200

五、管理规约的效力204

六、管理规约的保管与阅览204

第五节 区分所有权人（业主）管理团体205

一、区分所有权人（业主）管理团体的形成205

二、区分所有权人（业主）管理团体法律性质的比较法分析205

三、比较分析结论212

第十一章 区分所有建筑物的管理（二）216

第一节 区分所有权人（业主）管理团体的机关216

一、概要216

二、各国法上管理机关的种类的比较法分析216

三、小结223

四、我国《物权法》、《物业管理条例》及《建筑物区分所有权解释》中的业主管理团体及其机关223

第二节 若干问题研究（一）228

一、管理者型与理事会型228

二、意思机关——区分所有权人（业主）大会（集会、总会）230

第三节 若干问题研究（二）236

一、执行机关——管理者236

二、监督、咨询机关241

第十二章 区分所有建筑物管理的文化与社会性上的问题244

第一节 爱畜的饲育问题244

一、各国的比较分析、考察244

二、小结247

第二节 区分所有权人之不在的问题248

一、对各国的比较分析248

二、小结249

第三节 管理费分担金的滞纳与迟延250

一、新加坡250

二、日本251

三、美国夏威夷251

四、我国台湾地区251

第四节 因乐器演奏所生的噪音问题252

第十三章 对业主的团体的拘束的根据与界限——建筑物区分所有的所有权法与团体法的交错（一）254

第一节 过往的议论的到达点：对业主的团体的拘束的多样化与根据论的变迁254

一、基于作为共有持份（份额）权人的团体的拘束254

二、基于作为业主管理团体的构成员的团体的拘束258

三、过往的议论的到达点260

第二节 德国住宅所有权法中的议论262

一、以共有持份权为中心的住宅所有权——共有法的进路262

二、作为物权的团体持份权的住宅所有权——团体法的进路269

三、德国2007年新住宅所有权法中的新的进路——归纳性的进路280

四、由德国法得到的启示291

第十四章 对业主的团体的拘束的根据与界限——建筑物区分所有的所有权法与团体法的交错（二）294

第一节 对业主的团体的拘束的根据与界限294

一、导言294

二、各种具体的场合中对业主的团体的拘束的根据与界限296

三、重建决议的根据与界限327

第二节 对第13章、第14章的归纳339

第十五章 关于制定我国的单行的建筑物区分所有权法341

第一节 我国解决城市（镇）居民住宅问题的基本政策和制度341

一、1949年至1978年期间：住房公有化、福利型制度的形成、完善和发展时期341

二、改革时期（1978年至今）：住房商品化344

第二节 制定我国的建筑物区分所有权法的必要性347

一、制定建筑物区分所有权法，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转人商品化住房制度的客观要求347

二、我国城市化进程的加速，迫切要求制定建筑物区分所有权法349

三、区分所有建筑物（集合住宅）是解决城市（镇）居民取得住宅的最佳途径350

四、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经济性351

五、现行《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，不能规范区分所有权的所有的法律关系，须制定建筑物区分所有权法规范之351

第三节 制定我国建筑物区分所有权法的立法思想与主要条文试拟352

一、立法思想352

二、我国的建筑物区分所有权法应包括的主要条文试拟352

附录（一）日本《有关建筑物区分所有等之法律》358

附录（二）德国《住宅所有权与长期居住权法》（简称“住宅所有权法”）375

附录（三）奥地利《有关住宅和店铺（营业场所）所有权之联邦法》（简称“住宅所有权法”）391

附录（四）《瑞士民法典》第712条之一至二十有关“分层建筑物所有权”建筑物区分所有权）的规定394

附录（五）希腊《关于区分楼层的所有的法律》（《公寓法》、《建筑物区分所有权法》，1929年法律第3741号）399

附录（六）希腊1971年法令第1024号《关于对在同一基地上建筑的复数的建筑物的区分所有》402

附录（七）美国各州区分所有权法一览表404

附录（八）我国台湾地区“公寓大厦管理条例”410

附录（九）主要参考文献424