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第1章 房地产企业会计和纳税知识简介1

1.1 房地产企业的综合知识1

1.1.1 房地产企业的相关概念1

1.1.2 常见的房地产形态分类2

1.1.3 房地产行业特点2

1.1.4 房地产企业的经营特点3

1.2 房地产企业会计的综合知识3

1.2.1 房地产企业会计核算的主要内容3

1.2.2 房地产企业会计的特点4

1.3 房地产企业税收政策与涉及的税种5

1.3.1 房地产企业开发相关税收政策5

1.3.2 房地产企业开发涉及的税种6

1.3.3 房地产契税6

1.3.4 城镇土地使用税7

1.3.5 耕地占用税9

1.3.6 印花税10

1.3.7 营业税11

1.3.8 城市维护建设税13

1.3.9 教育费附加14

1.3.10 房产税14

1.3.11 土地增值税16

1.3.12 企业所得税19

1.3.13 个人所得税21

第2章 房地产企业设立阶段的会计和纳税处理26

2.1 房地产企业设立阶段的基础知识26

2.1.1 房地产企业设立的基础知识26

2.1.2 房地产企业开发的经营资质27

2.1.3 房地产企业开发设立的出资方式34

2.1.4 开办费的核算36

2.2 房地产企业开发设立环节涉及的税务问题37

2.2.1 房地产企业筹资的纳税筹划38

2.2.2 注册地选择的纳税筹划39

2.2.3 巧设分支机构的纳税处理40

第3章 房地产企业获取土地阶段的会计和纳税处理42

3.1 房地产企业获取土地阶段的基础知识42

3.1.1 获取土地的主要方式42

3.1.2 我国的土地制度43

3.1.3 获取土地环节的会计处理43

3.2 获取土地环节涉及的税务问题与处理方法46

3.2.1 增加土地开发成本的纳税筹划46

3.2.2 选择投资时机的纳税筹划47

3.2.3 返还土地出让金的筹划48

3.2.4 签订等价交换合同享受优惠政策的纳税筹划49

第4章 房地产企业开发建设环节的会计与纳税处理50

4.1 开发成本简介50

4.1.1 开发产品成本的构成50

4.1.2 开发产品成本核算对象的确定51

4.1.3 开发产品成本计算期52

4.1.4 开发产品成本的科目设置及核算内容52

4.2 土地开发成本的核算53

4.2.1 土地开发支出划分和归集的原则54

4.2.2 土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置55

4.2.3 土地开发成本的核算56

4.2.4 已完土地开发成本的结转57

4.3 房屋开发成本的核算58

4.3.1 房屋开发成本的归集58

4.3.2 房屋开发成本的科目设置58

4.3.3 房屋开发成本核算方法举例59

4.3.4 房屋开发成本的结转61

4.4 配套设施开发成本核算62

4.4.1 成本核算对象的确定和成本项目设置62

4.4.2 配套设施开发成本的归集63

4.4.3 配套设施开发成本核算举例64

4.4.4 配套设施开发成本的结转66

4.5 自营开发工程成本的核算66

4.5.1 自营工程成本核算的对象和项目67

4.5.2 自营工程成本中材料费的归集和分配67

4.5.3 自营工程成本中人工费的归集和分配68

4.5.4 机械使用费的归集和分配68

4.5.5 其他直接费的归集和分配70

4.5.6 间接费用的归集和分配71

4.5.7 自营工程成本核算程序小结73

4.6 发包开发工程及其价款结算的核算73

4.6.1 工程价款结算的办法74

4.6.2 应付工程款和预付备料款、工程款的核算75

4.7 代建工程开发成本的核算76

4.7.1 代建工程的种类及其成本核算的对象和项目76

4.7.2 代建工程开发成本的核算77

4.8 房地产企业开发建设阶段的纳税处理78

4.8.1 利用建房的方式进行纳税筹划78

4.8.2 利用扣税技术进行纳税筹划79

4.8.3 投资联营的纳税筹划80

4.8.4 减低房产原值的纳税筹划81

4.8.5 利用成本费用进行纳税筹划82

第5章 房地产企业销售环节的会计与纳税处理83

5.1 房地产企业销售环节业务简介83

5.1.1 房地产企业销售收入简介83

5.1.2 房地产企业销售商品收入86

5.1.3 房地产企业提供劳务收入87

5.1.4 房地产企业让渡资产使用权收入88

5.2 房地产开发销售环节的会计处理90

5.2.1 开发产品销售、转让收入的核算90

5.2.2 预收款销售商品的核算91

5.2.3 采用分期收款方式销售房地产92

5.2.4 合作开发建房的会计核算93

5.2.5 采用委托代销方式销售96

5.2.6 包销方式的核算97

5.2.7 出租开发产品收入的核算97

5.2.8 周转房的核算98

5.2.9 代建工程收入的核算99

5.2.10 销售退回、销售折扣、销售折让的核算102

5.3 房地产开发销售环节的税务问题103

5.3.1 将房地产销售改为股权转让的纳税筹划104

5.3.2 销售不动产的纳税筹划105

5.3.3 不同销售手段的纳税处理105

5.3.4 未履行合同支付及收取的违约金纳税处理107

5.3.5 履行合同支付及收取的违约金纳税处理108

第6章 投资性房地产的会计与纳税处理111

6.1 投资性房地产的综合知识111

6.1.1 属于投资性房地产的项目111

6.1.2 不属于投资性房地产的项目112

6.1.3 投资性房地产的确认和初始计量113

6.2 投资性房地产的会计处理113

6.2.1 投资性房地产的后续计量113

6.2.2 投资性房地产的转换117

6.2.3 投资性房地产转换的账务处理118

6.2.4 投资性房地产的处置121

6.3 投资性房地产所得纳税处理123

6.3.1 资产出租的纳税调整123

6.3.2 投资性房地产的纳税调整125

第7章 房地产企业的利润结转与分配129

7.1 房地产企业利润的核算129

7.1.1 房地产企业利润的构成129

7.1.2 房地产企业利润形成的核算131

7.2 所得税的核算134

7.2.1 所得税的计量134

7.2.2 所得税费用的核算136

7.3 利润分配的核算137

7.3.1 利润分配的顺序138

7.3.2 利润分配的核算138

第8章 房地产企业的企业所得税140

8.1 企业所得税简介140

8.1.1 纳税义务人140

8.1.2 征税对象141

8.1.3 房地产企业税率141

8.1.4 应纳税所得额的计算142

8.2 房地产企业的企业所得税处理144

8.2.1 企业所得税收入总额的规定145

8.2.2 企业所得税收入总额中不征税收入的规定145

8.2.3 收入总额中关于免税收入的规定146

8.2.4 企业所得税税前扣除的规定146

8.2.5 特定事项的税务处理147

8.3 房地产企业所得税汇算清缴149

8.3.1 房地产企业所得税纳税申报表填报149

8.3.2 房地产企业所得税年度汇算案例151

8.3.3 房地产企业汇算清缴申报表153