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第一部分 理论分析1

1 引言3

1.1 土地增值研究的背景3

1.2 土地增值及其分配问题的主要争议6

1.3 土地增值及其分配研究涉及的主要问题7

1.4 本书的研究框架和出发点10

2 土地增值与土地收益12

2.1 土地增值的概念12

2.2 土地增值收益14

2.3 土地增值收益分配／分享14

2.4 涨价归谁——土地增值分配的争论15

2.5 土地发展权与土地增值18

3 土地增值的产生机理21

3.1 土地的特殊性决定其增值的特殊性22

3.2 土地增值的产生23

3.3 土地增值因素的理论分析27

3.4 基于地租理论的土地增值分配32

3.5 土地增值的利与弊33

4 土地增值收益分配的分析框架36

4.1 土地增值收益分配的制度背景36

4.2 土地增值收益产生的环节剖析39

4.3 基于公共利益征地的增值分析45

4.4 集体建设用地流转的增值分析46

4.5 分析过程涉及的基本概念47

第二部分 实证研究51

5 实证分析的框架及要回答的问题53

5.1 实证分析框架53

5.2 实证研究需回答的问题55

6 基于省级及城市面板数据的测算与分析57

6.1 研究方法与数据57

6.2 土地增值收益分配关系的总体特征60

6.3 土地增值收益分配关系的空间特征63

6.4 土地增值收益分配关系的时间特征68

6.5 结论与讨论74

7 基于城市土地收购储备样本的测算与分析77

7.1 基于收购储备项目的土地增值收益实现过程78

7.2 征地拆迁阶段的土地增值Ⅰ测算与分析83

7.3 土地出让阶段的土地增值Ⅱ测算与分析87

7.4 房产开发租售阶段的土地增值Ⅲ测算与分析90

7.5 土地增值收益分配特征95

7.6 土地增值收益的市场承受能力分析102

7.7 结论与讨论112

8 基于土地征收样本的测算与分析115

8.1 测算区域及样本概况115

8.2 测算方案及相关指标说明122

8.3 测算结果分析126

8.4 研究结论134

9 集体土地入市流转增值收益测算与分析137

9.1 集体经营性建设用地入市交易分析138

9.2 集体土地增值分配之收益调节金141

9.3 传统征购模式与集体土地流转模式的收益分配比较143

9.4 结论与讨论153

10 地票交易模式及其收益分配关系157

10.1 重庆地票的产生背景及其交易本质158

10.2 地票交易价格及其增值160

10.3 地票收益分配主体及分配关系163

10.4 结论与讨论166

11 政府之间的土地收益分配168

11.1 中央与地方政府土地收益分配政策变迁169

11.2 土地出让收益分配博弈产生的原因171

11.3 委托－代理的土地产权关系特点172

11.4 中央与地方政府土地收益分配机制的理论模型175

11.5 研究结论177

第三部分 研究结论与政策建议179

12 土地增值收益分配的实践特征181

12.1 现阶段土地增值收益分配的主要特征182

12.2 关于土地增值收益分配关系的基本结论185

13 土地增值收益分配悖论191

13.1 土地增值收益分配实践的主要矛盾192

13.2 引起土地增值收益分配矛盾的根源198

13.3 土地增值收益分配悖论204

14 一些似是而非的观点讨论210

14.1 征地／拆迁补偿太低211

14.2 限制农村土地市场化流转是对农村的不公平219

14.3 要让农民享受更多土地财产收益221

14.4 地价推高房价，或房价推高地价222

14.5 土地“招拍挂”出让推高地价与房价227

15 解决土地增值收益分配问题的理论逻辑233

15.1 土地增值收益分配表象是经济问题，实质是制度问题233

15.2 土地制度改革必须从体制和机制上“解套”236

15.3 真正处理好政府与市场的关系239

15.4 必须防止土地过度资本化242

15.5 土地增值的理论归属是合理分配的唯一依据245

16 土地制度改革路径247

16.1 基于土地增值合理调节的制度改革框架248

16.2 征地制度改革249

16.3 集体土地制度改革253

16.4 建立并完善不动产税制体系260

后记264