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一、大型居住社区概述1

1．大型居住社区的特性1

1.1 大型居住社区是城市功能的延伸1

1.2 大型居住社区是生产劳动的继续2

1.3 大型居住社区是居民交往活动的舞台2

1.4 大型居住社区是家庭生活的依托2

1.5 大型居住社区是自然谐调共存的乐园3

2．大型居住社区开发建设3

2.1 大型居住社区开发建设的原则3

2.2 大型居住社区开发建设的目标4

3．大型居住社区开发建设的内容6

3.1 保障性住房和普通商品房建设6

3.2 公建配套设施9

3.3 公用设施配套9

3.4 绿化环境工程9

4．大型居住社区市政基础设施建设10

4.1 城市基础设施的定义10

4.2 城市基础设施的分类及构成10

4.3 大型居住社区基础设施的建设内容12

4.4 大型居住社区基础设施的建设管理14

5．大型居住社区开发建设的管理机制14

5.1 设置专门建设管理机构实施大型居住社区建设管理14

5.2 “大集团对口大基地”的管理模式15

5.3 “以区为主”的管理模式15

6．大型居住社区开发建设总程序16

7．大型居住社区开发建设管理20

7.1 大型居住社区开发建设管理的基本原则20

7.2 大型居住社区实施开发建设的管理组织系统20

7.3 大型居住社区开发建设管理的项目内容21

7.4 大型居住社区建设配套公建项目分类22

7.5 大型居住社区开发建设的管理形式23

二、大型居住社区建设项目开发程序和管理操作实务25

（一）大型居住社区建设项目决策定位25

1．建设项目的提出和构思策划25

1.1 项目的提出25

1.2 构思策划26

2．项目建议书27

2.1 项目建议书的内容27

2.2 项目建议书的报批28

2.3 编制项目建议书的收费标准28

3．项目可行性研究28

3.1 可行性研究的概念28

3.2 可行性研究的步骤29

3.3 可行性研究报告的内容29

3.4 可行性研究报告报批和作用31

3.5 编制可行性研究报告的收费标准31

4．项目决策31

5．大型居住社区开发建设资金筹措和使用33

6．投资成本核实论证33

6.1 投资成本核实论证的程序34

6.2 委托核实论证的收费标准35

（二）大型居住社区开发建设的规划设计35

1．大型居住社区规划设计的任务36

2．大型居住社区规划设计的依据36

2.1 城市总体规划37

2.2 土地利用规划37

3．大型居住社区及房地产项目规划设计的原则37

3.1 服从城市总体规划、土地利用规划的原则38

3.3 节约用地、合理用地原则38

3.4 统一规划，综合配套，合理布局原则39

3.5 遵循价值规律和供求法则，从实际出发，量力而行的原则39

3.6 以人为本，与时俱进的原则39

4．大型居住社区规划设计管理的内容39

4.1 大型居住社区的土地利用控制40

4.2 大型居住社区的功能布局43

5．大型居住社区的控制性详细规划44

5.1 控制性详细规划的作用45

5.2 控制性详细规划的内容45

5.3 控制性详细规划的控制体系46

5.4 控制性详细规划成果要求47

5.5 控制性详细规划的编制管理48

5.6 控制性详细规划的修改49

6．大型居住社区的修建性详细规划49

6.1 修建性详细规划的编制范围50

6.2 修建性详细规划的内容50

6.3 修建性详细规划的编制、编制资格51

6.4 修建性详细规划的审批51

7．大型居住社区的专项规划51

8．大型居住社区建设规划规模和配置标准52

8.1 开发强度和各类建筑的配置标准52

8.2 大型居住社区市政公用功能设施的配置内容和标准58

8.3 大型居住社区绿化景观的配置内容和要求69

8.4 大型居住社区综合交通系统的规划配置内容和标准70

9．城市规划设计的有关术语72

9.1 征地界限和用地红线72

9.2 道路红线73

9.3 建筑控制线73

9.4 城市绿线74

9.5 河道蓝线74

9.6 城市紫线74

9.7 城市黄线74

9.8 交通控制74

9.9 建筑高度75

9.1 0容积率75

9.1 1建筑密度75

9.1 2绿地率75

（三）大型居住社区建设的土地开发76

1．土地使用权和使用权转让76

1.1 土地与土地利用76

1.2 土地所有权77

1.3 土地使用权78

1.4 土地收益权78

1.5 土地处分权78

1.6 土地所有权四项权能的关系78

2．土地使用权的取得79

2.1 初次土地使用权的取得79

2.2 变更土地使用权的取得80

2.3 抵押处分土地使用权80

2.4 租用土地81

3．大型居住社区房地产建设用地使用权的取得81

3.1 大型居住社区建设用地的特性81

3.2 征用土地的法律主体和实际操办单位81

3.3 大型居住社区建设用地取得的一般程序82

4．大型居住社区建设的土地开发87

4.1 土地开发基本内容88

4.2 大型居住社区市政、公用基础设施配套工程建设90

5．土地开发工程建设管理95

5.1 严格执行管线综合平衡规划96

5.2 及时申办各类工程许可手续合法施工96

5.3 加强协调配合为住宅配套创造条件96

（四）大型居住社区建设的计划管理和保障房供应管理97

1．大型居住社区建设的计划管理97

1.1 大型居住社区建设发展中长期计划98

1.2 大型居住社区建设总计划98

1.3 大型居住社区年度建设计划98

2．保障性住房供应管理100

2.1 动迁安置房供应管理100

2.2 共有产权保障房（经济适用房）房源供应管理101

2.3 公共租赁住房、廉租住房供应管理102

（五）大型居住社区建设项目的勘察设计102

1．大型居住社区项目工程勘察102

1.1 工程测量102

1.2 工程地质勘察105

1.3 工程勘察单位的选择107

1.4 建设单位在实施勘察工程中的配合工作108

2．大型居住社区建设项目的建筑设计108

2.1 设计任务书109

2.2 建筑设计方案110

2.3 建设工程项目的初步设计（扩初设计）114

2.4 工程项目的施工图设计117

2.5 大型居住社区建设项目设计的种类和具体要求119

2.6 工程项目设计阶段建设单位的管理149

2.7 设计文件的使用和保管153

2.8 设计变更（技术核定单）154

2.9 工程建筑设计的有关术语与基本知识155

（六）工程前期准备158

1．报建158

2．工程招标投标159

2.1 建设工程招投标的种类160

2.2 招标投标应遵循的原则160

2.3 工程招标的适用范围和规模标准161

2.4 工程招标的方式162

2.5 工程招标应具备的条件163

2.6 工程招标代理163

2.7 工程招标投标的程序164

2.8 申办工程招标登记166

2.9 工程招标文件168

2.1 0工程量清单169

2.1 1招标信息发布170

2.1 2现场踏勘和招标答疑170

2.1 3工程投标文件171

2.1 4开标172

2.1 5评标172

2.1 6中标175

3．建设工程合同管理175

3.1 建设工程合同的签订176

3.2 建设工程合同的谈判183

3.3 建设工程合同的评审184

3.4 工程合同的签订程序185

3.5 工程合同的使用管理185

4．“三通一平”工程185

4.1 通路——施工道路工程186

4.2 通电——临电工程186

4.3 通水——给、排水工程187

4.4 场地平整工程188

4.5 “三通一平”工程的范围188

4.6 “三通一平”工程费用控制188

5．设计技术交底189

（七）建设工程设计施工许可申办190

1．建设工程选址意见书申办190

2．建设工程规划用地许可证申办191

3．建设工程用地批准书申办192

3.1 申办条件192

3.2 准书核发192

3.3 申办建设用地预登记192

3.4 建设用地批准书有效期193

4．建设工程规划设计方案报审193

4.1 填报设计方案申请表193

4.2 设计方案初审194

4.3 方案并联审批194

4.4 核发审核意见书195

4.5 申领方案批复195

5．抗震设计审核195

5.1 超限高层195

5.2 抗震审核程序195

5.3 施工图审查的抗震要求196

6．扩初设计报批和评审196

6.1 审批项目范围197

6.2 上海的分级送审制度197

6.3 初步设计送审所需资料197

6.4 扩初审批流程198

7．施工图审查199

7.1 审图主管单位199

7.2 审图主办单位199

7.3 审图工作管理200

7.4 抽取选定施工图审图公司的程序200

7.5 报审时应提供的资料201

7.6 审查文件的主要内容201

7.7 审图收费202

8．建设工程规划许可证申办203

9．建设工程施工许可证申办205

9.1 施工许可证申领程序205

9.2 申办施工许可证应提供的文件资料205

9.3 工程开工期限206

9.4 工程施工中止207

9.5 中止施工工程复工申请207

10．建设工程安全质量报监207

10.1 建设工程安质报监的文件资料207

10.2 建设工程安质报监的程序208

11．建设工程其他相关专业管理许可申办208

11.1 环境质量评价208

11.2 卫生防疫报申210

11.3 绿化工程许可申办211

11.4 民防设施许可申办214

11.5 工程消防审核218

11.6 建设项目防雷工程审核223

11.7 建筑垃圾和工程渣土处置证申办224

11.8 建设工程竣工验收224

11.9 竣工验收备案226

11.1 0住宅交付使用许可证的办理227

（八）建设项目功能配套管理229

1．功能配套管理的概念229

2．功能配套管理的内容229

2.1 供水配套咨询申办的程序及资料229

2.2 供电配套申办的程序及记录233

2.3 燃气配套申办的程序及资料237

2.4 通信配套申办的程序及资料239

2.5 排水配套的申办的程序及资料242

2.6 有线电视配套申办的程序及资料245

2.7 安全技术防范配套申办的程序及资料247

3．住宅功能配套工程的施工协调管理248

3.1 住宅功能配套的特点248

3.2 功能管线施工的一般原则249

3.3 功能管线施工的一般顺序249

3.4 平行和交叉管线的施工处理249

3.5 综合管线施工管理要求249

（九）建设工程项目管理250

1．建设工程项目管理的概念250

2．建设单位项目管理的组织形式251

2.1 建设工程代建制251

2.2 建设工程监理256

2.3 委托建设工程投资监理265

2.4 施工组织设计管理268

3．建设工程质量管理268

3.1 质量管理的概念268

3.2 施工质量管理的任务269

3.3 质量管理的方法269

3.4 施工质量管理各阶段的重点273

4．建设工程的进度管理280

4.1 进度管理的概念280

4.2 进度管理的任务280

4.3 进度管理的内容281

4.4 进度管理的基础281

4.5 进度管理的方法284

4.6 建设工程进度的调整287

5．建设工程投资管理（投资目标管理）290

5.1 建设项目投资290

5.2 投资管理的概念和内容290

6．建设工程安全施工管理299

6.1 安全施工管理的主要内容300

6.2 安全施工管理职责300

7．文明施工管理301

（十）房地产权证申办和产权移交管理301

1．房地产权属管理的概念301

2．房地产权证申办的内容302

2.1 初始登记302

2.2 转移登记304

2.3 变更登记304

2.4 房地产的其他登记305

2.5 房地产权证的办理和管理305

3．产权移交306

3.1 产权移交的概念306

3.2 产权移交管理306

（十一）大型居住社区的物业管理309

1．物业管理的基本概念309

1.1 物业309

1.2 物业管理309

1.3 物业管理经营人309

2．物业管理的内容310

2.1 房产管理310

2.2 房产维修管理310

2.3 房屋设备管理311

2.4 房屋租售管理311

2.5 安全和环境管理311

3．前期物业管理311

3.1 前期物业管理公司的选择312

3.2 前期物业管理的责任关系312

3.3 前期物业管理的内容313

4．物业管理的早期介入315

4.1 物业管理早期介入的概念315

4.2 物业管理早期介入的工作内容316

5．物业管理与社区管理的关系318

6．物业管理与业主委员会的关系318

（十二）大型居住社区开发建设档案管理319

1．档案资料的收集和整理319

1.1 建设项目竣工档案的概念319

1.2 建设档案收集与整理的要求320

2．建设档案的分类和组成320

2.1 工程准备阶段文件材料（前期文件）320

2.2 工程设计文件材料321

2.3 监理文件材料321

2.4 施工文件材料322

2.5 竣工图和竣工验收文件326

3．建设档案的编制装订327

3.1 建设档案编制的总体要求327

3.2 建设档案案卷一般编制方法328

3.3 建设档案案卷装订方法330

3.4 建设档案编制说明及目录索引（即“00”卷）编制方法330

3.5 电子档案的编制要求331

3.6 建设项目（工程）竣工图编制331

4．建设档案验收与报送336

4.1 建设档案验收程序336

4.2 建设项目（工程）竣工档案报送工作流程336

5．建设档案的归档保存338

三、大型居住社区建设管理体系简介344

1．大型居住社区建设管理职能分配表344

2．大型居住社区建设管理体系手册346

2.1 建设管理体系346

2.2 建设管理职责347

2.3 资源管理350

2.4 项目实施管理351

2.5 检查、审核、分析和改进357

3．建设管理体系辅助性文件360

3.1 建设管理体系程序文件360

3.2 建设过程控制管理规定387

3.3 建设管理体系其他辅助性文件419

四、附录：建设导则420

（一）上海市保障性住房建设导则（试行）420

（二）上海市大型居住社区规划设计导则（试行）449

（三）上海市保障性住房设计导则（经济适用房篇）470

（四）上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）507

（五）上海市保障性住房（大型居住社区）配套建设管理导则（基地内市政公建配套）534

（六）上海市保障性住房（大型居住社区）配套建设管理导则（基地外围市政配套）571

（七）上海市新建住宅环境绿化建设导则（2005年修订版）619

（八）上海市保障性住房环境绿化设计导则、上海市保障性住房基地内结构绿化设计导则649