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第一专题人2

关键词：民事行为能力2

1.什么是民事行为能力？2

2.根据民事行为能力的不同，可以将自然人分为几类？2

关键词：代理人2

3.什么是委托代理？如出卖人张三委托其朋友李四代为签署《房屋买卖合同》，谁是委托人？谁是代理人？2

4.经纪人作业过程中，如遇代理人代为签约时，应要求代理人提供哪些资料？3

5.签署《房屋买卖合同》时，交易方未能到场签约，其出具的《授权委托书》应包含哪些内容？3

6.《代理人关于代理权的承诺书》的主要内容和作用是什么？5

7.如遇代理人代房屋出卖人签署《房屋买卖合同》时，经纪人应如何把控签约风险？6

8.如代理人代房屋出卖人签约，但未能提供房屋出卖人亲笔签署的《授权委托书》，会造成何种法律后果？7

9.《代理人关于代理权的承诺书》是否与《授权委托书》具有同等法律效力？7

10.代理人代房屋出卖人签署《房屋买卖合同》时，签名处应如何填写？7

11.房屋出卖人或买受人可以委托经纪人代为签署《房屋买卖合同》吗？8

12.房屋出卖人在国外，要委托国内的朋友代为签署《房屋买卖合同》并办理后续贷款过户手续，此种情况下，出卖人应如何办理授权手续？8

关键词：未成年人8

13.房屋登记在未成年人名下，出售时应如何操作？8

关键词：精神病人9

14.房屋登记在精神病人名下，出售时应如何操作？9

关键词：共有9

15.什么是共有？9

16.小明和小红婚后共同购买一处房屋，出售时应如何签署《房屋买卖合同》？10

17.如果夫妻双方没有特别约定，哪些情况下的房产属于个人财产？哪些属于共同财产？10

18.小明和小红婚后购买一处房屋，登记在小明名下，后双方协议离婚，现小明持房产证和《离婚协议》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？11

19.小明和小红婚后购买一处房屋，登记在小明名下，后双方诉讼离婚，现小明持房产证和《民事判决书》／《民事调解书》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？12

20.若交易房屋系婚姻存续期间购买，登记在男方一人名下，签署《房屋买卖合同》时，其配偶未签署《配偶同意出售证明》，有何影响？13

关键词：高龄出卖人13

21.高龄房屋出卖人签署《房屋买卖合同》，经纪人应如何把控签约风险？13

关键词：公司14

22.交易房屋为公司产权的，签约时出卖人需提供哪些资料？14

关键词：北京户籍家庭14

23.持有工作居住证是否属于北京户籍家庭？14

第二专题 房16

关键词：出租房屋16

24.在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已被出租，出卖人承诺自行解除租赁合同或租赁合同即将到期，经纪人是否可以在买卖合同中的“房屋出租状况”处选择“未出租”？16

25.出租人侵犯了承租人的优先购买权，是否影响出租人签署的《房屋买卖合同》的效力？16

26.房屋在租赁期间被产权人出售，承租人是否有权继续居住？17

27.出卖人要出售的房屋已经出租，是否必须要求承租人提供《承租人放弃优先购买权声明》？17

28.出卖人房屋在出售时已出租，应由谁签署《承租人放弃优先购买权声明》17

29.如房屋出卖人售房，但是承租人迟迟不肯提供书面的《承租人放弃优先购买权声明》，作为经纪人，你可以提供给出卖人何种建议？18

关键词：经济适用住房18

30.就未满五年的经济适用住房签订的《房屋买卖合同》是否有效？18

关键词：央产房19

31.哪些类型的央产房禁止上市交易？19

32.央产房交易时的注意事项？19

33.如出卖人未能在约定期限内办理完毕央产房上市手续，买受人起诉要求出卖人继续履行合同能否得到法院支持？19

34.除买卖央产房外，还存在哪些情形需要办理央产房上市审核手续？20

关键词：学区房20

35.交易房屋为学区房，签约前应注意核实哪些信息？20

关键词：继承房屋20

36.继承方式有哪些？20

37.遗嘱的有效形式有哪些？21

38.根据我国《继承法》的规定，法定继承人有哪些？继承顺序是怎样的？21

39.房屋继承从何时开始？继承房屋归谁所有？21

40.签约前，产权人去世，且未留遗嘱和遗赠扶养协议，此时应如何签署合同？22

41.小明和小红婚后共同购买一处房屋，登记在小明名下，后小红去世，未留有遗嘱和遗赠扶养协议，小明是否可以单独出售该房屋？22

42.签约后，产权人去世，买受人可以要求继续履行合同吗？如何履行？23

关键词：违章建筑23

43.就自行搭建的“阳光房”签署的合同，受法律保护吗？23

关键词：查封房23

44.房屋已被法院查封，如有买受人愿意购买，能否签约？23

45.交易房屋在签署《房屋买卖合同》后被查封的，经纪人应如何解决？23

关键词：凶宅24

46.签订《房屋买卖合同》前，发现交易房屋是凶宅，经纪人应如何处理？24

关键词：抵押房24

47.交易存在抵押的房屋时，应如何把控签约风险？24

48.什么是抵押权人？《房屋买卖合同》中“抵押权人”处应如何填写？24

49.在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已被抵押，出卖人承诺自行解除抵押，经纪人是否可以在买卖合同中的“房屋抵押状况”处选择“未抵押”？25

关键词：赠与房屋25

50.没有购房资格可以获赠房屋吗？25

第三专题 签约及履约28

关键词：定金28

51.签订《买卖定金协议书》后，房屋买受人支付定金，后房屋出卖人拒绝签署《房屋买卖合同》，买受人可以主张什么权利？经纪人应该怎么办？28

52.法律上对定金金额是如何规定的？28

53.如交易双方签订了《买卖定金协议书》后，买受人并未实际支付定金，此时，《买卖定金协议书》是否生效？28

54.《买卖定金协议书》约定房屋买受人支付定金两万元，房屋买受人实际支付了一万元，并打了一万元的欠条，现在房屋出卖人拒绝出售房屋应承担怎样的定金责任？28

55.签约后房屋出卖人拒绝出售房屋，房屋买受人能否同时主张双倍返还定金和赔偿违约金？28

关键词：通信地址29

56.如交易双方的身份证地址与实际居住地址不一致，《房屋买卖合同》中预留的通信／联系地址一栏应如何填写？该部分内容在合同履行过程中有什么作用？29

关键词：一房二卖29

57.交易双方签订了《房屋买卖合同》后，买受人拒绝履约，也不出面与房屋出卖人签署解约协议，中介公司能否继续为房屋出卖人出售此房屋？29

58.出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，如何确定履行合同的买受人？29

关键词：借名购房30

59.什么是借名购房？借名购房的常见情形是什么？30

60.借名购房的情况下，出名人将房屋出卖给不知情的第三人的，借名人能否要求法院判决买卖合同无效？31

61.借名购房的情况下，借名人能否要求出名人办理变更房屋权属转移登记，将房屋权属转移至自己名下？31

关键词：贷款32

62.二手房交易中，买受人贷款购房的，如何规避因买受人贷款屡次被拒给出卖人带来的风险？32

关键词：户口33

63.如出卖人承诺房屋内户口已迁出，户口迁出时间是否还需要填写？对于户口迁出问题，经纪人应如何做好风险防控？33

64.房屋出卖人逾期迁出户口怎么办？买受人可否向法院起诉要求判决强制迁出户口？33

关键词：房屋交付34

65.房屋交付和物业交割有什么区别？34

66.房屋出卖人逾期交房，不搬出房屋的，房屋买受人能否清户？34

关键词：物业交割34

67.物业交割保证金的作用是什么？34

关键词：换房34

68.如果房屋买受人需出售自己名下房屋后才具备购房资质，签署合同时应如何把控风险？34

关键词：合同变更35

69.交易双方签订《房屋买卖合同》后，欲变更买受人的，应如何操作？35

70.交易双方签署《房屋买卖合同》后，对合同条款进行变更的，应该怎么处理？36

第四专题 违约、解约及诉讼38

关键词：违约解约38

71.交易双方签署《房屋买卖合同》后，房屋出卖人拒绝办理相关手续（如拒绝办理网签、面签、交房、物业交割手续），经纪人应该怎么办？38

72.出卖人不愿意继续履行《房屋买卖合同》，想以支付违约金的方式解除合同，可以吗？38

73.连环单的情况下，买受人需要用出售名下房屋获得的购房款购买出卖人的房屋，买受人能否因为出售房屋的购房款未及时收回，而不按约履行与出卖人的《房屋买卖合同》38

74.交易双方签订《房屋买卖合同》后，如因房价上涨，出卖人拒绝出售房屋的，买受人向法院起诉要求解除合同并主张违约金的，法院会判决出卖人向买受人支付合同约定的全部违约金吗？39

75.签约后，买受人已支付大部分购房款，但房屋出卖人拒绝出售房屋的，买受人是否可以起诉要求出卖人继续履行合同？39

76.签约后交易双方协商解约，签署《解约协议》时应注意约定哪些事项？39

关键词：不可抗力40

77.什么是不可抗力，哪些情形属于不可抗力？40

78.政策变动属于不可抗力吗？40

79.根据《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，不可抗力条款中“所有权转移”和“转移占有”是什么意思？40

关键词：诉讼41

80.向法院起诉的一般流程？41

81.交易双方在诉讼时，一方当事人申请经纪人出庭作证，经纪人应注意哪些问题？41

82.因《房屋买卖合同》产生的纠纷，诉讼时效是多久？如原告起诉时，已经超过诉讼时效，会产生何种后果？42

83.交易双方到法院诉讼一般需要多长时间才能审结完毕？42

84.交易双方签订《房屋买卖合同》后发生纠纷，协商不成需要诉讼的，应该向哪里的法院起诉？42

85.法院判决房屋出卖人应继续履行合同，将房屋产权过户至房屋买受人名下，但房屋出卖人拒不履行怎么办？42

86.签署《房屋买卖合同》后，如交易双方发生纠纷，居间方能否代一方提起诉讼？43

关键词：证据43

87.微信证据的效力如何？43

88.短信证据的效力如何？43

89.录音证据的效力如何？43

第五专题 业务规范46

关键词：买卖车位46

90.买卖车位时，应如何签署合同？签署的合同中应包含哪些内容？46

关键词：代理费46

91.房地产经纪公司应如何规范收取代理费？46

92.承担代理费的一方未按照合同约定给付代理费，怎么办？47

关键词：催告函47

93.什么是《催告函》？有何作用？47

94.如何发送《催告函》？48

关键词：禁止承诺49

95.在签署《房屋买卖合同》时，如出卖人拒不履行合同，买受人是否有权要求居间方先行垫付已支付定金？49

96.经纪人在签署合同时，能否向买卖双方承诺贷款的利率、金额及放款时效？49

97.经纪人在签署《房屋买卖合同》时，能否向买受人承诺，交易房屋为某学校学区房或有学区名额等？50

98.出卖人与买受人能否在合同中约定，由出卖人通过离婚方式将房屋变更成家庭唯一住房，以减少相应税费？50

关键词：禁止操作50

99.“改底单”业务有何风险？50

100.什么是“全款公证”业务，有何风险？50

附录一 北京市存量房屋买卖合同52

附录二 授权委托书70

附录三 配偶同意出售证明72

附录四 共有权人同意出售证明73

附录五 承租人放弃优先购买权声明74

附录六 催告函76

附录七 解约协议书78

附录八 欠条81

附录九 收据82