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上 篇 房屋征收补偿法律实务3

第一章 房屋征收补偿的总则与附则3

第一节 立法目的3

一、制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》的目的3

二、制定《国有土地房屋征收补偿条例》的依据4

第二节《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围5

一、政府征收房屋的前提条件5

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围5

三、实施房屋征收时应保护公房承租人的权利5

四、实施房屋征收时应保护私房承租人的权利6

五、征收房屋时对房屋所有权人实行公平补偿的原则及公平补偿的含义与实现公平补偿的意义6

第三节 房屋征收补偿工作的基本原则7

一、开展房屋征收补偿工作应坚持决策民主原则7

二、开展房屋征收补偿工作应坚持程序正当原则8

三、开展房屋征收补偿工作应坚持结果公开原则8

第四节 实施房屋征收补偿工作的职权与管辖9

一、房屋征收与补偿工作的管理体制9

二、市、县级人民政府是实施房屋征收与补偿的主体9

三、房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作10

四、由房屋征收部门启动房屋征收程序11

五、房屋征收与补偿工作中的部门配合12

第五节 房屋征收实施单位12

一、房屋征收实施单位的性质与任务12

二、对房屋征收实施单位的监管13

第六节 对房屋征收补偿工作的监督与指导14

一、对房屋征收与补偿工作的层级监管14

二、对房屋征收与补偿工作的业务指导14

第七节 对房屋征收补偿工作的举报与监察15

一、对房屋征收与补偿工作的举报制度15

二、对房屋征收与补偿工作的监察制度16

三、纪检监察部门实施网上举报制度17

第八节 新旧条例的衔接适用18

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》自公布之日起施行18

二、国务院于2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止18

三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前依法取得的房屋拆迁许可证项目，继续沿用原有规定办理，但政府不能责成有关部门强制拆迁18

第二章 房屋征收决定26

第一节 作出房屋征收决定的程序流程概述26

第二节 房屋征收的准备程序27

第三节 界定“公共利益”27

一、“公共利益”的法律渊源27

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以概括加列举的方式界定“公共利益”28

三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》列举的六项公共利益需要的情形29

四、国家机关办公用房建设属于公共利益范畴31

五、在房屋征收补偿实践中应把握比例原则31

第四节 征收房屋对相关规划的要求33

一、确需征收房屋的建设活动应当符合相关规划的要求33

二、保障性安居工程建设、旧城区改建纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划34

三、征收房屋符合相关规划的要求即完成房屋征收的准备程序34

第五节 房屋征收的启动程序35

第六节 对不当增加补偿费用行为的限制程序36

一、房屋征收范围确定后禁止实施增加补偿费用的行为36

二、房屋征收部门应向有关部门出具停办手续36

三、对不当增加补偿费用行为的限制程序工作流程37

第七节 选定房地产价格评估机构并进行分类评估程序37

第八节 对被征收房屋的调查登记程序38

一、房屋调查登记制度38

二、房屋调查登记的方式、方法、步骤40

三、在房屋调查登记时告知被征收人不予配合的风险40

第九节 拟定征收补偿方案与征求公众意见程序41

一、房屋征收部门拟定征收补偿安置方案41

二、征收补偿安置方案应由市、县级人民政府组织论证42

三、征收补偿安置方案应公布征求公众意见42

四、实践中征求公众意见应注意的问题42

五、笔者整理的《房屋征收补偿方案参考文本》43

第十节 征求公众意见的公布与旧城区改建补偿方案的听证程序52

一、征求公众的意见后要将修改的情况予以公布52

二、旧城区改建房屋征收补偿安置方案的听证程序52

三、召开听证会时应注意的问题52

第十一节 房屋征收的社会稳定风险评估程序53

一、房屋征收决定前的社会稳定风险评估程序53

二、当前房屋征收社会稳定风险评估存在的问题55

三、房屋征收社会稳定风险评估的责任主体（谁来评）55

四、房屋征收社会稳定风险评估的内容（评什么）56

五、房屋征收社会稳定风险评估的工作流程（如何评）57

六、房屋征收社会稳定风险评估报告的格式与要求60

第十二节 房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监管程序61

一、作出房屋征收决定的决策程序61

二、对征收补偿费用的拨付与监管程序62

第十三节 对未经登记的建筑的调查认定和处理程序63

一、对违法建筑的认定、处理与补偿63

二、对于临时建筑的认定、处理和补偿63

第十四节 房屋征收决定的公告与宣传解释程序64

一、房屋征收决定的作出与公告64

二、房屋征收决定公告应准确告知救济权利和期限65

三、房屋征收补偿的宣传解释工作65

第十五节 国有土地使用权的收回程序66

一、被征收房屋的国有土地使用权的收回与补偿66

二、注销土地使用权证收回国有土地使用权66

第十六节 对不服房屋征收决定的救济程序67

第三章 房屋征收补偿制度69

第一节 房屋补偿程序流程概述69

一、选定、决定或确定评估机构69

二、房屋价值的评估与复核鉴定69

三、选择房屋征收补偿方式、旧城区改建的原地回迁及住房保障69

四、政府按照补偿项目支付补偿金、补助金并兑现奖励，提供周转用房70

五、订立补偿协议及民事诉讼救济70

六、作出房屋补偿决定70

七、赋予被征收人救济权利70

八、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督71

第二节 评估机构的选定、决定与确定及其工作原则71

一、协商选定或随机确定房地产价格评估机构71

二、房地产价格评估机构的工作原则以及监督制约机制71

第三节 房屋价值的分户评估与复核鉴定73

一、对被征收房屋价值的补偿原则73

二、对评估结果争议的解决机制74

三、法规授权住房和城乡建设部制定房屋征收评估办法74

四、《国有土地上房屋征收评估办法》的主要内容74

第四节 房屋征收补偿安置方式81

一、房屋征收的两种补偿方式81

第五节 旧城区改建的产权调换安置方式81

第六节 住房保障82

第七节 补偿项目与补助奖励83

一、房屋征收补偿主体83

二、政府对被征收人应予补偿的项目83

三、政府制定房屋征收与补偿的补助和奖励办法84

第八节 搬迁费、临时安置费及周转用房85

第九节 停产停业损失补偿的确定原则85

第十节 订立补偿协议及民事诉讼救济86

一、房屋征收补偿协议的特殊性及其主要内容86

二、国有土地上房屋征收补偿安置协议参考文本86

三、通过民事诉讼解决征收补偿协议纠纷93

第十一节 作出房屋补偿决定94

一、市、县级人民政府作出房屋补偿决定的基本程序94

二、市、县级人民政府作出房屋补偿决定的前提条件95

三、房屋征收补偿决定的公平原则与法定内容96

四、依法送达房屋征收补偿决定书96

第十二节 赋予被征收人对补偿决定不服的救济权利97

第十三节 征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督97

一、建立征收补偿档案并应公布分户补偿情况97

二、房屋征收补偿档案的内容98

三、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果98

第四章 强制搬迁制度108

第一节 先补偿、后搬迁及对非法逼迁行为的禁止108

一、征收房屋应坚持先补偿后搬迁的原则108

二、被征收人应履行按时搬迁义务109

三、禁止采取非法手段逼迫被征收人搬迁109

第二节“裁执分离”机制与强制搬迁110

一、强制搬迁的立法愿意与“裁执分离”机制的创立110

二、最高人民法院制定《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的背景110

三、制定《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的目的112

四、受理强制执行房屋征收补偿决定案件的条件112

五、受理强制执行征收补偿决定申请的程序113

六、对征收补偿决定进行审查的标准114

七、作出是否准予执行裁定的程序114

八、强制执行房屋征收补偿决定一般由政府组织实施114

九、正确理解行政机关实施强制拆（搬）迁与人民法院实施强制拆（搬）迁并行机制的意义115

第五章 房屋征收补偿活动中的法律责任116

第一节市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任116

一、法律责任的主体是市、县级人民政府以及房屋征收部门的工作人员116

二、违法行为的情形116

三、承担法律责任的形式117

第二节 非法逼迁行为的法律责任118

第三节 非法阻碍征收补偿工作的法律责任120

第四节 违法占有征收补偿费用的法律责任121

第五节 违法评估的法律责任123

一、行政责任123

二、造成损失的承担民事赔偿责任124

三、构成犯罪的，依法追究刑事责任124

中 篇 房屋征收补偿诉讼救济实务操作127

第六章 房屋征收与补偿行政案件的受案范围与管辖127

第一节 行政诉讼受案范围的基本规定127

一、人民法院受理行政案件范围的确定标准127

二、人民法院行政诉讼受理案件的范围128

三、不属于人民法院行政诉讼受案的范围128

第二节 房屋征收与补偿行政案件受案范围的实务操作129

一、两种“法定”“典型”的房屋征收补偿行政案件129

二、房屋征收补偿程序中其它（即在房屋征收决定和房屋补偿决定之外）可诉的行政行为129

三、房屋征收与补偿程序中不可诉的内部行政行为130

四、房屋征收与补偿程序中不成熟的行政行为不可诉131

五、房屋征收补偿决定作出后对之前的征收决定提起诉讼的人民法院不予受理132

第三节 行政诉讼案件管辖的基本规定133

一、确定行政诉讼管辖的主要意义133

二、行政诉讼的管辖分类134

第四节 房屋征收与补偿行政案件管辖的实务操作136

一、房屋征收与补偿行政案件的地域管辖136

二、房屋征收与补偿行政案件的级别管辖136

三、申请强制执行房屋征收补偿决定行政案件的管辖137

第七章 房屋征收与补偿行政案件原告被告主体资格146

第一节 行政诉讼原告主体资格的基本规定146

一、确立行政诉讼原告主体资格的标准146

二、行政诉讼原告的类型147

三、行政诉讼原告资格的转移149

四、具备原告主体资格不等于就具备了起诉的条件149

第二节 房屋征收与补偿行政案件原告主体资格认定实务操作150

一、房屋被征收人是房屋征收与补偿行政案件当然的原告150

二、与房屋征收决定和补偿决定有法律上的利害关系的人可以成为原告150

三、房屋被征收人签订补偿安置协议后不具备提起行政诉讼原告资格151

第三节 行政诉讼被告主体资格的基本规定151

一、行政诉讼被告的基本概念151

二、直接诉讼的案件中被告资格的确认152

三、经复议的诉讼案件中的被告资格的确认152

四、复议机关不履行法定职责诉讼案件中被告资格的确认152

五、授权行政法律关系诉讼案件中被告资格的确认152

六、行政委托法律关系中诉讼案件被告资格的确认153

七、被撤销的行政机关被告资格的确认153

八、共同被告的确认154

九、在行政审批关系中被告资格的确认154

十、被告的变更与追加154

第四节 房屋征收与补偿行政案件中被告的主体资格认定实务操作154

一、市、县级人民政府是房屋征收和房屋补偿行政案件的被告154

二、房屋征收部门可以成为房屋征收和补偿行政案件的被告155

三、房屋征收实施单位不能成为房屋征收和补偿行政案件的当然被告155

四、委托房屋征收实施单位承担征收与补偿工作的立法缺陷及其在诉讼中的被告资格155

第八章 房屋征收与补偿行政案件的起诉与受理157

第一节 行政诉讼起诉的基本规定157

一、行政诉讼起诉的一般条件157

二、行政诉讼起诉的时间条件158

三、对行政诉讼起诉的审查与处理159

第二节 行政诉讼案件的受理基本规定161

第三节 房屋征收与补偿行政案件的起诉和受理实务操作162

一、被征收人不服房屋征收决定和房屋补偿决定提起行政诉讼的起诉状的主要内容和应注意的问题162

二、递交起诉状时应提交证明起诉人具备原告诉讼主体资格的证据163

三、提交起诉状副本及委托代理人证明163

第九章 房屋征收与补偿行政案件中的第三人和诉讼代理人164

第一节 行政诉讼第三人的基本规定164

一、行政诉讼第三人的概念及其应具备的条件164

二、行政诉讼第三人的类别164

三、行政诉讼第三人有权主张权利165

第二节 行政诉讼代理人的基本规定165

一、行政诉讼代理人的分类165

二、行政诉讼代理人的诉讼权利166

三、“行政诉讼代表人”及其与“诉讼代理人”、“法定代表人”的区别166

第三节 认定房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件中的第三人、诉讼代表人的实务操作167

一、对房屋征收决定部分被征收人提起诉讼的，其他被征收人应作为第三人参加诉讼167

二、房屋补偿决定涉及房屋共有权人利益时共有权人有资格作为第三人参加诉讼167

三、房屋征收部门不属于房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件中的第三人167

四、房屋征收决定案件和房屋补偿决定案件中的诉讼代表人168

第十章 房屋征收与补偿行政案件中的证据169

第一节 行政诉讼的证据及其种类的基本规定169

一、书证及其特点、种类和举证要求169

二、物证及其特点、物证与书证的区别170

三、视听资料及要求171

四、证人证言及对证人证言的要求171

五、当事人的陈述及其特点172

六、鉴定结论及申请重新鉴定的条件173

七、勘验笔录及制作勘验笔录的要求174

八、现场笔录及其特点175

第二节 举证责任与举证期限的基本规定176

一、行政诉讼举证责任的分配176

二、举证环节法院的职责176

三、被告的举证责任及举证期限178

四、原告的举证责任及举证期限179

五、第三人的举证责任及举证期限179

六、免证规则180

第三节 证据保全及对域外证据的要求基本规定180

一、证据保全及证据保全的条件、程序180

二、对中华人民共和国领域外形成的证据要求181

第四节 质证程序与质证规则的基本规定181

一、质证程序、质证规则及新证据界定181

二、数个证据证明同一事实的效力排序183

第五节 证人出庭作证与鉴定人、专业人员出庭接受询问的基本规定183

一、规范证人出庭作证183

二、规范鉴定人和专业人员出庭接受询问184

第六节 审查证据的原则与侧重点的基本规定184

一、人民法院审查行政诉讼证据应遵循的基本原则184

二、人民法院对证据的合法性审查的侧重点185

三、人民法院对证据的真实性进行审查的侧重点185

第七节 排除证据的基本规定185

一、不能作为定案依据的证据材料185

二、不能作为认定被诉具体行政行为合法依据的证据材料186

第八节 房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件的证据规则实务操作186

一、房屋征收决定案件的证据186

二、房屋补偿决定案件的证据187

三、市、县级人民政府申请强制执行房屋征收补偿决定应提交的证据188

第九节 房屋征收决定案件对被告证据审查实务操作188

一、审查作出房屋征收决定的主体是否是市、县级人民政府188

二、审查作出房屋征收决定的前提是否是为了公共利益的需要189

三、审查征收补偿方案是否进行论证和公布征求公众意见189

四、审查被告是否将补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时进行了公布190

五、审查涉及旧城区改建多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定被告召开听证会的证据190

六、审查被告的房屋征收社会稳定风险评估报告190

七、审查被告是否履行了召开政府常务会议进行讨论决定的程序191

八、审查被告在作出房屋征收决定前，是否已将征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用192

九、审查被告在作出房屋征收决定后是否及时将征收决定公告192

十、审查房屋征收部门是否履行了通知有关部门停止办理新、改、扩建房屋和改变房屋用途相关手续的义务192

十一、审查被告的房屋征收补偿安置方案是否合法193

第十节 房屋征收补偿决定案件对被告证据审查实务操作194

一、审查作出房屋征收补偿决定的主体是否合法194

二、审查货币补偿或产权调换方案是否合法194

三、审查实施价格评估的机构是否具备法定资质194

四、审查选择评估机构的方式方法是否合乎规定，是否体现公开、公正的原则195

五、审查评估机构专业人员是否执行了回避的规定195

六、审查房屋价值评估时点是否符合要求195

七、审查评估时是否对实地进行了查勘以及实地查勘是否符合要求195

八、审查评估方法的选用是否符合有关规则要求196

九、审查评估时是否考虑到了影响房屋价值的因素196

十、审查评估时的计价方法是否符合规定196

十一、审查整体评估报告和分户评估报告的移交及对评估报告签字盖章是否符合要求196

十二、诉讼中要求对评估报告进行重新鉴定的理由197

第十一节 强制执行房屋补偿决定证据审查实务操作197

一、人民法院对强制执行房屋补偿决定案件实行“裁执分离”197

二、审查强制执行证据的重点198

三、人民法院对市、县级人民政府提交的证据进行审查后不予执行的情形198

四、从社会稳定大局出发审慎对待房屋补偿决定案件的强制执行199

第十一章 房屋征收补偿的民事诉讼救济209

第一节 房屋征收补偿协议纠纷的民事诉讼实务操作209

一、因违反房屋征收补偿协议约定的义务而提起民事诉讼进行救济209

二、因存在可撤销、可变更合同的事由或存在无效合同的情形而提起民事诉讼进行救济210

第二节 对房地产价格评估机构侵权赔偿诉讼的实务操作211

一、由房地产价格评估专家委员会鉴定评估报告是否虚假或存在有重大差错211

二、当评估机构出具的评估报告虚假或存在重大差错给当事人造成损失时应依法承担赔偿责任211

下 篇 房屋征收补偿与诉讼救济实务操作依据精选229

依据精选一：国有土地上房屋征收与补偿条例229

依据精选二：关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知235

依据精选三：房地产估价机构管理办法241

依据精选四：中华人民共和国行政诉讼法252

依据精选五：最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释262

依据精选六：最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定278