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引言1

第一章 非公共利益利用集体土地机制的正当性14

第一节 非公共利益利用集体土地机制的理论依据14

一、土地发展权理论15

二、社会转型理论20

三、制度变迁理论31

第二节 非公共利益利用集体土地机制的立法依据37

一、宪法依据38

二、物权法依据43

三、新重农主义政策48

第二章 非公共利益利用集体土地机制的制度障碍54

第一节 集体土地所有权的主体虚位54

一、集体土地所有权主体的沿革55

二、集体土地所有权主体的规范60

三、集体土地所有权主体的定位66

第二节 集体建设用地取得的非市场化70

一、宅基地使用权取得的非市场化70

二、乡镇企业建设用地取得的非市场化80

第三节 集体土地物权登记的不完善85

一、集体土地物权登记的现状85

二、集体土地物权登记的完善88

第三章 集体经营性建设用地的出让机制94

第一节 集体经营性建设用地出让的政策考察95

一、集体土地征收中的公共利益95

二、非公共利益利用集体土地的现状106

三、集体经营性建设用地出让政策的形成110

第二节 集体经营性建设用地出让的个案实践114

一、四川试点114

二、广东试点117

三、湖北试点120

第三节 集体经营性建设用地出让的法律构建122

一、集体经营性建设用地出让的立法122

二、集体经营性建设用地出让的程序128

三、集体经营性建设用地出让的内容133

四、集体经营性建设用地出让的限制138

第四章 集体经营性建设用地的出租机制147

第一节 集体经营性建设用地出租的基本理论147

一、集体经营性建设用地出租与出让的区分148

二、集体经营性建设用地出租的地方立法151

第二节 集体土地年租金模式154

一、宜兴市的集体土地年租金模式155

二、镇江市的集体土地年租金模式156

第三节 集体土地建设租赁房模式157

一、北京集体土地建设租赁房158

二、上海集体土地建设租赁房159

三、广州集体土地建设租赁房160

第五章 集体经营性建设用地的入股机制163

第一节 集体经营性建设用地入股的含义163

一、土地承包经营权入股的不同解读164

二、集体经营性建设用地入股的科学界定166

第二节 入股公司169

一、土地承包经营权入股公司169

二、集体经营性建设用地入股公司170

第三节 入股信托机构174

一、土地承包经营权信托175

二、集体经营性建设用地信托179

第六章 宅基地使用权的利用机制182

第一节 农村宅基地买卖的效力183

一、农村宅基地买卖的历史沿革183

二、农村宅基地买卖的法律规范186

三、农村宅基地买卖的制度反思188

四、农村宅基地买卖的司法政策190

第二节“以宅基地换房”模式196

一、天津“宅基地换房”模式197

二、无锡“宅基地换房”模式200

三、北京“宅基地换房”模式202

第三节“宅基地和承包地同步改革”模式204

一、成都的“双放弃”模式205

二、嘉兴的“两分两换”模式208

第四节“地票交易”模式212

一、重庆“地票交易”模式213

二、成都“地票交易”模式219

第七章 土地承包经营权的利用机制225

第一节 农地三权分离改革的逻辑悖论225

一、土地权利与土地产权226

二、土地所有权与土地经营权229

三、土地承包权与土地经营权231

第二节 农地三权分离改革的原因分析233

一、农地流转的实践需求233

二、权能分离的理论误导234

三、制度创新的路径依赖237

第三节 农地三权分离改革的制度构建240

一、集体成员的成员权240

二、新型农业经营主体的组织形态243

三、新型农业经营主体的土地经营权247

第四节 农村土地经营权的未来发展249

一、农村土地经营权的性质249

二、农村土地经营权的流转252

三、农村土地经营权的立法255

第八章 非公共利益利用集体土地的配套机制259

第一节 健全城乡发展一体化机制259

一、城乡二元户籍制度的取消260

二、城乡一体的社会保障制度267

第二节 健全集体土地规划机制271

一、集体土地的利用规划272

二、违反集体土地规划的效力277

第三节 健全集体经济组织决策机制281

一、集体经济组织的民主决策281

二、违反集体民主决策程序的效力285

结论289

参考文献301