房地产投资与融资简明教程PDF|Epub|txt|kindle电子书版本网盘下载

房地产投资与融资简明教程PDF格式电子书版下载

注意：本站所有压缩包均有解压码： 点击下载压缩包解压工具

第1章 房地产投资与融资概论1

1.1 为什么要研究房地产投资1

1.1.1 国家财富与房地产资产1

1.1.2 企业与房地产资产2

1.1.3 金融业与房地产资产3

1.1.4 个人财富与房地产资产4

1.2 房地产投资与房地产融资的基本概念5

1.2.1 房地产投资的基本概念5

1.2.2 房地产融资的相关概念8

1.2.3 政策性住房融资的国际比较9

1.3 房地产市场的相关概念10

1.3.1 房地产市场的内涵10

1.3.2 房地产市场的功能10

1.3.3 房地产市场的界定10

1.3.4 房地产市场的结构11

1.3.5 房地产市场无效率的原因12

1.3.6 房地产市场中介的作用12

1.4 房地产投资的研究视角12

1.4.1 需求与房地产资产价格变动12

1.4.2 供给与房地产资产价格变动13

1.4.3 房地产投资研究视角的构建——四象限模型13

1.5 问题研究16

1.5.1 资本化率的确定16

1.5.2 地价与房价的关系17

1.6 案例分析17

1.6.1 租赁市场的价格决定17

1.6.2 交易价格和谈判区间的确定18

1.7 本章小结18

1.8 本章拓展思考题18

1.9 主要参考文献19

阅读材料1.120

阅读材料1.223

第2章 土地区位与房地产价值31

2.1 土地利用与房地产服务功能31

2.1.1 城市房地产发展的动力机制31

2.1.2 人口集聚对城市房地产发展的影响32

2.2 土地利用的区位理论36

2.2.1 区位理论在土地开发中的应用36

2.2.2 区位理论在城市规划和土地开发中的指导意义39

2.3 房地产的区位和价值39

2.3.1 房地产区位的内涵39

2.3.2 房地产区位的价值分析40

2.3.3 房地产价格形成的空间属性分析41

2.4 地租变动与城市发展41

2.4.1 由竞租曲线形成的城市结构41

2.4.2 城市经济动态模型43

2.5 地方政府和房地产价值44

2.5.1 蒂布特（Tiebout）模型与地方政府职能44

2.5.2 地方政府行为对房地产市场的影响45

2.6 地租变化与城市发展45

2.7 问题研究48

2.7.1 竞租曲线——理论与现实的差异48

2.7.2 中国地方“土地财政”问题49

2.8 案例分析50

2.8.1 万科在北海的选择50

2.8.2 “华南板块”的形成51

2.9 本章小结53

2.10 本章拓展思考题53

2.11 主要参考文献54

阅读材料2.155

阅读材料2.258

第3章 房地产投资开发需求预测67

3.1 商业物业投资开发的需求分析67

3.1.1 商业地产的概念67

3.1.2 零售业商业模式的演进68

3.1.3 商业地产开发需求分析的步骤和重点72

3.1.4 商圈的界定和影响73

3.2 住宅物业投资开发的需求分析74

3.2.1 目标市场分析75

3.2.2 竞争对手分析75

3.2.3 目标客户的需求结构分析76

3.2.4 住宅价格研究的计量模型76

3.3 写字楼物业投资开发的需求分析77

3.3.1 写字楼物业的竞争情况调查77

3.3.2 写字楼需求变化分析78

3.3.3 写字楼需求计量模型79

3.4 问题研究81

3.4.1 Big Middle理论与HOPSCA的开发——理论与实践的差异81

3.4.2 住宅需求——使用还是投资81

3.5 案例分析82

3.5.1 城市产业竞租：集聚还是扩散82

3.5.2 网上商城与实体商业物业的竞争83

3.6 本章小结84

3.7 本章拓展思考题84

3.8 主要参考文献86

阅读材料3.186

阅读材料3.294

阅读材料3.395

第4章 房地产投资财务杠杆与传统分析方法97

4.1 资金的时间价值计算97

4.1.1 单利情形下的终值与现值97

4.1.2 复利情形下的终值与现值98

4.1.3 年金的终值与现值99

4.2 物业未来市场价值预测101

4.3 房地产投资财务杠杆101

4.3.1 财务杠杆系数101

4.3.2 偿债保证比103

4.3.3 财务杠杆的其他收益104

4.4 传统房地产投资分析方法104

4.4.1 投资收益性财产的动机104

4.4.2 比率分析方法105

4.4.3 传统的房地产投资盈利能力判断方法的讨论106

4.5 问题研究106

4.5.1 偿债保障比在资产证券化中的运用106

4.5.2 合理的租售比如何确定107

4.6 案例分析110

4.6.1 1000万未必够养老110

4.6.2 不良资产证券化111

4.7 本章小结112

4.8 本章拓展思考题112

4.9 主要参考文献113

阅读材料4.1113

阅读文献4.2116

第5章 房地产投资现金流贴现分析121

5.1 现值、净现值与内部收益率121

5.1.1 现值与净现值121

5.1.2 财务内部收益率122

5.1.3 净现值法与内部收益率法的比较125

5.1.4 动态投资回收期126

5.2 投资价值与投资决策127

5.3 问题研究127

5.3.1 现金流贴现技术的应用127

5.3.2 房地产投资分析中的主要财务报表128

5.4 案例分析129

5.4.1 在建工程转让的估值129

5.4.2 中国房地产企业负现金流现象分析129

5.5 本章小结130

5.6 本章拓展思考题131

5.7 主要参考文献131

阅读材料5.1131

阅读材料5.2134

第6章 房地产投资风险分析141

6.1 房地产投资风险与房地产泡沫141

6.1.1 房地产投资风险概述141

6.1.2 房地产泡沫143

6.2 传统风险分析方法144

6.2.1 风险调整贴现率法144

6.2.2 肯定当量法145

6.2.3 回收期调整法147

6.3 现代投资风险分析方法147

6.3.1 蒙特卡洛方法147

6.3.2 层次分析法的应用148

6.4 项目不确定分析方法的应用149

6.4.1 敏感性分析方法149

6.4.2 盈亏平衡分析和概率分析151

6.4.3 盈亏平衡分析、敏感性性分析和概率分析等方法各自的作用特点152

6.4.4 实物期权理论分析方法152

6.5 房地产市场风险预警指标153

6.6 问题研究156

6.6.1 房地产投资风险的辨识156

6.6.2 房地产投资风险的转移156

6.7 案例分析157

6.7.1 星河湾的“鄂尔多斯”投资之殇157

6.7.2 日本的房地产泡沫危机159

6.8 本章小结161

6.9 本章拓展思考题161

6.10 主要参考文献162

阅读材料6.1162

阅读材料6.2164

第7章 房地产投资中的估价问题171

7.1 投融资中使用的基本估价方法171

7.1.1 收益资本化法171

7.1.2 市场比较法172

7.1.3 成本法173

7.2 房地产投融资中估价方法使用的方法论173

7.3 假设开发法与土地期权175

7.3.1 土地期货的价值发现175

7.3.2 土地投资决策的实物期权理论176

7.3.3 土地价格看涨预期下的中国房地产企业开发模式177

7.4 房地产企业估值178

7.4.1 房地产企业的估值方法178

7.4.2 NAV估值方法的局限178

7.5 问题研究179

7.5.1 在建工程的估值179

7.5.2 资产定价理论发展与房地产估价理论变革179

7.6 案例分析180

7.6.1 广州“63层”拍卖180

7.6.2 2007年中国证券市场上的“地价→股价”联动181

7.7 本章小结182

7.8 本章拓展思考题183

7.9 主要参考文献184

阅读材料7.1184

阅读材料7.2191

第8章 房地产投资中的税收问题200

8.1 美国的收益性房地产投资税负200

8.1.1 收益性房地产营运的应税收入200

8.1.2 收益性房地产的税基200

8.2 中国的收益性房地产投资税负201

8.3 财产税负的原理与比较202

8.3.1 财产税负的原理202

8.3.2 美国的财产税征收203

8.3.3 中美财产税征收比较205

8.4 中国的房地产税费改革206

8.4.1 中国的现行房地产税费体系特点206

8.4.2 中国的房地产税费体系改革的方向206

8.5 问题研究207

8.5.1 房地产投资中的避税问题207

8.5.2 房地产税负对房地产价格的调节问题208

8.6 案例分析208

8.6.1 房地产企业纳税问题208

8.6.2 美国加州1978年宪法修正案第13号提案（Proposition 13）209

8.7 本章小结210

8.8 本章拓展思考题210

8.9 主要参考文献211

阅读材料8.1211

阅读材料8.2214

阅读材料8.3219

第9章 住宅房地产融资222

9.1 信贷工具和借款安排222

9.1.1 住房抵押贷款定价222

9.1.2 住房抵押贷款还款模式的发展223

9.1.3 住房抵押贷款再融资226

9.1.4 逆向年金住房抵押贷款228

9.2 住宅房地产投资的融资方式229

9.2.1 中国的住宅房地产开发投资融资方式229

9.2.2 美国的住宅房地产开发融资方式229

9.3 抵押贷款借贷人还款意愿和能力的主要指标230

9.3.1 抵押贷款价值比230

9.3.2 偿债保障比230

9.3.3 贷款收入比231

9.4 政府资助和支持的住房信贷231

9.4.1 美国的政府支持住房信贷231

9.4.2 中国的政府支持住房信贷233

9.5 考虑税收的借贷成本233

9.5.1 资金的借贷成本233

9.5.2 美国的住房借贷成本计算234

9.6 住房抵押贷款保险234

9.6.1 美国的住房抵押贷款保险制度234

9.6.2 中国的住房抵押贷款保险制度235

9.7 问题研究236

9.7.1 住房抵押贷款价值比问题236

9.7.2 抵押贷款估值方法选择问题研究237

9.8 案例分析238

9.8.1 抵押贷款视角下的美国次贷危机238

9.8.2 中国家庭父母参与子女的融资买房活动239

9.9 本章小结240

9.10 本章拓展思考题241

9.11 主要参考文献241

阅读材料9.1242

阅读材料9.2244

第10章 开发项目融资253

10.1 开发建设项目融资253

10.1.1 美国的建设项目融资253

10.1.2 中国的建设项目融资257

10.2 土地开发融资258

10.2.1 美国的土地开发融资258

10.2.2 中国的土地开发融资260

10.3 问题研究263

10.3.1 项目融资模式在土地储备中的应用263

10.3.2 土地储备机构的土地抵押贷款及其风险264

10.4 案例分析265

10.4.1 地方政府融资平台（Local Government Financing Vehicles）的发展265

10.4.2 城中村改造中的土地融资268

10.5 本章小结269

10.6 本章拓展思考题270

10.7 本章主要参考文献270

阅读材料10.1271

阅读材料10.2276

第11章 收益性房地产融资、信托与资产证券化283

11.1 收益性房地产融资283

11.2 房地产信托与信托基金284

11.2.1 房地产信托284

11.2.2 房地产信托基金286

11.3 房地产资产证券化291

11.3.1 房地产抵押贷款证券化291

11.3.2 次级抵押贷款债券294

11.3.3 房地产资产证券化在中国的发展296

11.4 问题研究299

11.4.1 海外房地产基金持有商业物业和写字楼物业299

11.4.2 资产证券化对实物资产价值的影响299

11.5 案例分析301

11.5.1 广州IFC（西塔）注入越秀房产信托301

11.5.2 青岛凯悦房地产信托现兑付风险303

11.6 本章小结305

11.7 本章拓展思考题305

11.8 主要参考文献306

阅读材料11.1306

阅读材料11.2310

阅读材料11.3313