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第1章 （第1日） 二手房交易的基础知识1

1.1 房地产的相关知识3

1．房地产的含义3

2．房产与地产的含义3

3．物业的含义3

4．不动产的含义3

5．房地产、物业和不动产三者的区别4

6．房地产业的含义4

7．房地产投资开发的含义4

8．房地产中介服务的含义4

9．物业管理的含义5

10．房地产开发的含义5

11．土地一级开发的含义5

12．房地产市场的概念5

13．房地产市场的三级分类5

14．四种房地产物业类型6

1.2 地产的相关知识6

1.2.1 有关地产的基本名词6

1.2.2 有关土地权益的知识7

1．土地所有权7

2．土地使用权8

1.2.3 有关土地价格的知识9

1．土地使用权出让金9

2．地价9

3．地面价与楼面价9

4．基准地价与标定地价10

1.2.4 有关土地市场的知识10

1．土地一级市场10

2．土地二级市场10

1.2.5 有关商业地产与其他地产的知识11

1．商业地产的含义11

2．商业地产的经营模式11

3．工业地产的含义11

4．工业地产的类型11

5．旅游地产的含义11

6．景区住宅12

1.3 房产的相关知识12

1.3.1 有关房产的基本名词12

1.3.2 有关房产开发的名词14

1.3.3 有关房屋产品类型的名词14

1.4 房屋建筑规划的相关知识15

1.4.1 有关房屋建筑规划的名词15

1．有关规划设计的名词15

2．有关房屋建筑学的名词16

3．有关住宅建筑学的名词17

4．有关房屋结构的名词18

1.4.2 有关房屋面积计算的知识19

附录1.4A 中华人民共和国城市房地产管理法23

附录1.4B 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知30

第2章 （第2日） 二手房交易与投资要诀33

2.1 二手房的选购要诀35

2.1.1 二手房的置业规划要诀35

1．二手房的置业优势35

2．青年购房者的二手房置业规划36

3．中年购房者的二手房置业规划41

4．老年购房者的二手房置业规划42

2.1.2 二手房的选房要诀43

1．大环境的选择要诀43

2．小环境的选择要诀46

3．其他影响因素的选择要诀49

4．购房指数的计算方法51

5．拍卖二手房的选择要诀51

2.1.3 二手房的价格评估要诀54

1．二手房交易需要进行房地产估价的情况54

2．国家对房地产价格评估服务的收费规定54

3．房地产价格评估的程序55

4．二手房估价的方法55

2.1.4 二手房的房龄评估要诀56

1．查看外立面57

2．细辨内结构57

3．多方面搜集信息57

2.1.5 二手房的议价要诀58

2.1.6 二手房的贷款要诀58

1．准确评估借款能力58

2．首套房、二套房的利息差距大59

3．选择合适的贷款品种59

4．住房贷款的注意要点61

2.1.7 二手房交易时与中介打交道的要诀62

1．教你看二手房广告62

2．教你签看楼书63

3．教你辨别二手房信息63

4．教你支付诚意金63

5．教你避免被赚取差价65

6．教你支付中介佣金65

7．教你与中介签合同65

8．教你认清私自交易的法律责任66

2.1.8 二手房的产权审查与过户要诀68

1．审查上市交易资格68

2．查询二手房产权状况69

3．办理户口迁移69

2.1.9 二手房的收房验房要诀70

1．注意交楼附送物品的清单70

2．注意检查单元室内各项设施的质量70

3．注意各项费用必须结清70

4．注意收楼证明是否齐全70

5．注意户籍是否迁出70

6．注意发票是否齐全71

附录2.1 二手房置业计划表71

2.2 二手房的出售要诀72

2.2.1 二手房出售的方式72

1．自行出售72

2．委托出售72

2.2.2 二手房出售需要准备的材料72

2.2.3 二手房出售的税费72

1．营业税72

2．印花税73

3．个人所得税73

4．中介佣金73

2.2.4 二手房出售的放盘要诀73

2.2.5 二手房出售的议价要诀74

1．合理确定出售价位74

2．选准目标购房者76

3．凸显房子的优点76

4．弱化房子的缺点77

5．强调升值保值功能77

6．掌握谈判技巧77

附录2.2A 二手房买卖合同（三方合同）77

附录2.2B 二手房买卖合同（双方合同）86

2.3 二手房的租赁要诀88

2.3.1 房屋租赁的基本知识88

1．什么是房屋租赁88

2．有关房屋租赁的政策88

3．有关房屋租赁合同的规定89

4．有关房屋租赁的税费问题90

5．有关房屋租赁的登记问题91

6．有关房屋租赁的租金问题92

2.3.2 二手房出租的要诀92

1．分析房屋所处的出租市场92

2．寻找合适的租房者93

3．提升房子吸引力93

4．灵活制定租金收取方式94

5．签订正式的书面租赁合同94

6．办理租赁登记手续95

7．依法交纳房屋出租税费95

2.3.3 二手房承租的要诀97

1．寻找出租房源的方式97

2．租房前实地仔细检查98

3．与房东商讨租金的要诀98

4．与房东签订租赁合同的要诀99

5．物业交接与检验的要诀99

附录2.3A 非居住用房租售委托协议100

附录2.3B 共有权人同意书103

附录2.3C 承租人放弃优先购买权声明书103

2.4 二手房的投资要诀103

2.4.1 房产投资的基本知识103

1．房产投资的功能分析103

2．房产投资的六种模式105

3．房产投资的正确观念106

2.4.2 二手住房的投资要诀107

1．投资二手住房的方式选择107

2．投资二手住房的房产价值评估要诀108

3．投资二手住房的投资价值评估要诀109

4．投资二手住房的物业类型选择要诀110

5．投资二手住房的户型选择要诀110

2.4.3 二手商铺的投资要诀111

1．二手商铺的特征111

2．二手商铺的三种盈利模式112

3．二手商铺的类型112

4．投资二手商铺要考虑的因素114

5．二手商铺投资要注意的问题115

6．二手商铺投资的十三个经验116

7．小型商铺的投资要诀120

8．二手商铺的投资陷阱121

2.4.4 二手写字楼的投资要诀122

1．投资二手写字楼的三大理由122

2．二手写字楼投资价值的估算要诀123

3．不同投资目的的投资者投资二手写字楼的要诀124

4．不同资金实力的投资者投资二手写字楼的要诀126

5．二手写字楼投资选择地段的三个要诀128

6．二手写字楼投资应关注的十项硬件设施129

2.4.5 二手公寓的投资要诀131

1．二手公寓的类型131

2．各类型二手公寓的区别131

3．二手公寓投资的一般要诀132

4．二手普通公寓的投资要诀133

5．二手酒店式公寓的投资要诀134

6．二手商务公寓的投资要诀135

7．二手小户型公寓的投资要诀136

2.4.6 二手别墅和二手豪宅的投资要诀137

1．投资二手别墅的三个理由137

2．二手别墅的五种类型139

3．投资二手别墅应关注的四个问题139

4．投资二手别墅的五个要诀142

5．投资二手豪宅的两个理由143

6．投资二手豪宅的五个要诀144

2.4.7 二手车位的投资要诀144

1．二手车位的产权是投资者首先要了解的问题145

2．投资二手车位应注意的五个要点145

第3章 （第3日） 二手房交易流程的相关知识147

3.1 二手房交易过程的操作知识149

3.1.1 有关房地产交易的知识149

1．房地产交易的基本概念149

2．房地产转让的知识149

3．房地产销售的名词151

4．住房限购政策的具体规定152

3.1.2 二手房交易前的操作要点152

1．买卖双方委托房地产中介公司152

2．买方实地看房153

3．卖方协助买方审查房屋权属154

4．买方付定金156

3.1.3 二手房交易时的操作要点156

1．买卖双方签合同156

2．卖方报税157

3．买卖双方共同申请转移登记157

4．卖方缴税并办理过户手续157

5．买方领取新房产证157

3.1.4 二手房交易后的操作要点158

1．结清水表账单158

2．告知电表状况158

3．天然气过户158

4．结清电话费和上网费158

5．协助有线电视过户158

3.1.5 涉及按揭的二手房交易知识158

1．卖方无抵押，买方一次性付款的情况159

2．卖方无抵押，买方按揭付款的情况159

3．卖方有抵押，买方一次性付款的情况160

4．卖方有抵押，由担保赎契，买方办按揭的情况160

5．卖方有抵押，由现金赎契，买方办按揭的情况161

3.1.6 涉及房改房的二手房交易知识162

1．房改房的相关知识162

2．成本价房改房的二手房交易知识164

3．标准价房改房的二手房交易知识165

3.1.7 涉及经济适用住房的二手房交易知识166

1．经济适用住房的含义166

2．经济适用住房的升值空间166

3．经济适用住房的二手房交易知识166

4．经济适用住房二手房交易所需提交的材料168

5．不得出售的经济适用住房169

3.2 房地产中介的相关知识169

3.2.1 房地产中介服务的知识169

1．房地产中介服务相关名词169

2．正确认识中介服务七要点170

3．正确认识中介服务中的“三金”171

3.2.2 房地产中介公司的知识172

1．房地产中介公司的经营资格172

2．房地产中介公司经营范围172

3．房地产经纪机构173

3.2.3 房地产经纪人的知识173

1．房地产经纪人员的含义173

2．房地产经纪人的服务流程174

3．房地产经纪人禁止的行为174

4．房地产经纪人的权利174

5．房地产经纪人的义务175

6．房地产经纪业务委托人的权利176

7．房地产经纪业务委托人的义务177

8．房地产经纪服务的收费标准177

3.3 二手房购房抵押贷款的相关知识178

3.3.1 有关贷款的名词178

3.3.2 有关房地产抵押的知识179

1．有关房地产抵押的名词179

2．有关房地产抵押的问题179

3.3.3 有关个人购房贷款的常见问题181

3.3.4 有关贷款银行的知识185

3.3.5 有关个人住房商业性贷款的知识190

1．什么是个人住房商业性贷款？190

2．贷款申请人需要具备哪些条件？190

3．个人住房商业性贷款的发放对象有无限制性规定？190

4．个人住房商业性贷款的额度和期限如何确定？190

5．如何办理二手房商业性贷款？190

6．办理二手房商业性贷款需提交哪些材料？191

7．住房抵押贷款合同和借款合同的内容191

8.什么情况下银行对贷款人实行第二套（及以上）住房差别化信贷？192

9．个人住房商业性贷款的首付比例192

10．个人住房商业性贷款如何认定居民家庭住房套数？192

11．如借款人逾期还款，如何处理？193

12．借款人如何选择合理的还款期限？193

13．申请个人住房商业性贷款需办理的手续193

14．借款人如何偿还银行贷款？193

15．个人住房商业性贷款与公积金贷款有什么区别？193

3.3.6 有关个人住房公积金贷款及组合贷款的知识193

1．有关个人住房公积金贷款的知识193

2．有关个人住房组合贷款的知识199

3.3.7 有关个人商业用房贷款的知识200

3.3.8 有关按揭还款方式的知识202

3.3.9 有关提前还款的知识204

3.3.10 有关按揭保险的知识206

3.3.11 有关转按揭和加按揭的知识208

附录3.3A 个人住房贷款管理办法209

附录3.3B 关于加强商业性房地产信贷管理的通知213

附录3.3C 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知215

3.4 二手房买卖税费的相关知识216

3.4.1 二手房买卖税费的名词216

1．税收与税率216

2．普通住房216

3．转让收入216

4．上手购房发票216

5．契税216

6．印花税217

7．营业税217

8．营业税附加218

9．个人所得税218

10．土地增值税218

11．房产税219

3.4.2 房地产交易费用219

3.4.3 二手房买卖的几种价格220

3.4.4 二手房买卖的税费免征知识220

1．两种情况可享受个税优惠220

2．营业税免征条件221

3．符合减免条件要提前申请221

3.4.5 购买二手房所需支付的税费221

1．一次性付款购买二手房所需的税费221

2．按揭付款购买二手房所需的税费221

3.4.6 出售二手房所需支付的税费222

3.4.7 二手房卖方实收时买方需要支付的税费222

3.4.8 二手房买卖交纳税费的几种不规范做法223

1．以租代售223

2．虚报成交价格223

3．假赠与224

4．离婚造假224

3.4.9 其他有关的税费常见问题225

3.5 二手房买卖合同签订的相关知识225

3.5.1 签订合同前的操作要点226

1．买卖双方审查对方的签约主体资格226

2．买方查明房屋情况226

3．买卖双方进行信息披露227

4．买卖双方签约前应该准备的材料227

3.5.2 签订合同时的操作要点227

1．核实签约主体227

2．审查合同条款227

3．买卖双方签署合同229

3.5.3 签订合同后的操作要点229

3.6 房地产产权的相关知识231

3.6.1 有关房地产产权的名词231

3.6.2 有关房地产产权的问题233

3.6.3 有关房地产权证的相关问题233

1．有关房地产权证的名词233

2．有关房地产权证的问题234

3．有关房地产权证的办理问题236

3.6.4 有关房地产产权登记的相关知识238

1．有关房地产产权登记的名词238

2．有关房地产产权登记的问题240

3．有关房地产抵押登记的问题244