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序言1

第一篇 二手房买卖纠纷基础知识3

第一章 二手房买卖概述3

第一节 二手房买卖的概念及特征3

第二节 二手房的种类及交易规则介绍5

一、二手房交易的种类5

二、二手房交易限制的规则介绍8

第三节 二手房买卖现状及相关政策11

一、我国二手房的发展概况11

二、我国二手房市场存在的问题及解决12

第四节 二手房买卖的流程14

一、二手房买卖交易流程示意图14

二、二手房交易流程介绍15

第五节 二手房买卖中的交易方式17

一、手拉手式交易17

二、通过房地产中介公司交易18

三、通过拍卖行交易19

四、网上交易19

第六节 二手房买卖中涉及的相关机构20

一、中介机构20

二、房屋评估机关22

三、房屋登记机关25

四、住房公积金管理中心28

五、税务机关30

六、公证机关31

第二章 二手房买卖实务指导35

第一节 买方购房指导35

一、房源的获取35

二、房屋的考察38

三、房屋产权的调查44

四、订立房屋买卖合同46

五、贷款的办理51

六、税费的缴纳55

七、房屋过户及交接57

第二节 卖方购房指导60

一、房屋出售前的准备60

二、谈判签约64

第二篇 二手房买卖典型案例评析71

第一章 二手房买卖合同效力认定问题71

第一节 涉产权证书类房屋买卖纠纷71

1.未取得产权证时所签订房屋买卖合同有效71

2.已办房产证未办土地证，转让合同有效76

第二节 未经其他共有人的同意转让共有房产纠纷78

1.一方擅自处分共有房产时，善意买受人可取得房屋所有权78

2.一方擅自处分共有房产，“恶意”买受人所签房屋买卖合同无效81

第三节 房屋买卖合同主体资格瑕疵纠纷83

1.监护人非为未成年人利益，出卖未成年人房产的买卖合同无效83

2.限制行为能力的精神病人所签房屋买卖合同无效88

3.未征得房屋所有人同意的房屋买卖合同效力待定90

第四节 房屋买卖合同欺诈、重大误解、显失公平纠纷92

1.未及时披露“凶宅”信息的构成欺诈，房屋买卖合同可撤销92

2.噪音并非影响房屋买卖合同订立事项，不可以重大误解为由撤销95

3.显失公平的房屋买卖合同，受损一方可行使撤销权98

4.为实现赠与约定以低价签订的房屋买卖合同有效，并非显失公平101

5.恶意串通损害他人利益的买卖合同无效102

第五节 买卖违章建筑、被查封房产和签骗贷款纠纷105

1.双方订立的房屋买卖被认定为违章建筑的，所签合同无效105

2.被查封房产买卖纠纷的处理106

3.为套贷款签订的虚假房屋买卖合同无效108

第二章 二手房买卖中价款支付和房屋交付中的法律问题112

第一节 价款支付纠纷113

1.付款时间约定不明，房款何时支付113

2.分期付款房屋买卖合同，已支付达总房款1／5时的处理119

3.买受人迟延付款，出卖人约定解除权如何行使122

第二节 房屋交付纠纷125

1.质量纠纷的处理125

2.面积纠纷的处理128

3.延期交房纠纷的处理132

4.逾期过户纠纷的处理134

5.逾期办证纠纷的处理138

第三章 二手房买卖中意向金、定金、违约金的适用问题141

第一节 意向金纠纷141

1.“意向金”并非都是“定金”141

2.意向金转定金条款的适用145

第二节 定金纠纷147

1.“定金”与“订金”仅一字之差，却有天壤之别147

2.定金罚则的法律适用149

3.房产调控政策非不可抗力，不能排除适用定金罚则153

4.适用定金罚则，不能免除继续履行合同的义务157

5.签订认购书支付定金后未签订房屋买卖合同的，定金可以索回159

第三节 违约金纠纷161

1.违约金不可漫天要价161

2.定金、违约金并存时的选择适用164

3.违约可得利益赔偿的法律适用167

第四章 二手房买卖中贷款、抵押、民间借贷的法律问题172

第一节 贷款纠纷172

1.房贷政策调控引发的违约如何处理172

2.交易性转按揭纠纷的处理176

3.“假买卖型”非交易型转按揭纠纷的处理179

4.房屋买卖合同解除对按揭贷款合同有何影响182

第二节 抵押纠纷184

1.签订抵押合同但未办理房产抵押登记如何担责184

2.转让有抵押事实的房产，所签房屋买卖合同效力的认定187

3.抵押协议中不得约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有189

第三节 民间借贷中房屋买卖合同的认定192

1.违反法律关于禁止流质的规定，房屋买卖合同效力的认定192

2.“房屋买卖合同”及“借款协议”同时有效，并非流质条款认定195

第五章 二手房买卖涉中介服务法律问题199

第一节 “跳单”纠纷200

1.买方正当途径获取相同房源，有选择权，不构成违约200

2.买房跳过中介，私下与产权人完成交易，应承担赔偿责任202

第二节 提供虚假信息205

中介公司提供虚假信息，法院判处返还佣金205

第三节 吃差价208

中介吃差价谋利，委托人有权索回差价208

第四节 审查不严210

中介隐瞒房屋实情，提供虚假情况的处理210

第五节 不规范服务213

1.中介机构规避主要居间义务应承担赔偿责任213

2.中介公司因重大过失致业主遭受诈骗，应承担补充赔偿责任215

第六节 定金托管纠纷218

房屋居间合同中定金保管发生纠纷的处理218

第七节 中介佣金给付纠纷220

1.双方达成买卖合同，事后一方违约未能继续履行的，应支付佣金…………（220）…2.房屋买卖合同成立但未生效，是否应给付中介佣金222

3.未促成房屋买卖合同成立的，中介不得要求佣金225

4.附解除条件的合同，合同解除后是否应给付佣金227

第六章 二手房买卖中常见避税方式及相关法律问题230

1.故意做低合同价格不能合理避税230

2.以装修款、补偿款名义拆分购房款无法合理避税233

3.公证合同、先交房屋、暂不过户不能避税235

4.以租代售型避税，房屋买卖合同部分有效237

5.赠与房产与买卖房产避税的孰是孰非239

6.离婚避税不靠谱243

7.典当抵押避税风险大244

8.“被死亡”遗嘱继承型避税245

第七章 二手房买卖涉夫妻房产、继承等财产共有人问题247

第一节 夫妻房产问题248

1.擅自出售夫妻共同财产，买受方善意且支付合理对价的合同有效248

2.婚前一方购买，婚后共同还贷，房屋产权的归属252

3.夫妻一方擅自将共同房产赠与他人的处理255

4.夫妻一方代另一方所签买卖合同效力的认定260

5.解除同居关系后对房产分割的认定263

6.出卖人死亡，房屋买卖合同是否继续履行266

第二节 遗产房问题270

1.房屋继承后，办理过户是否必须经过公证270

2.大哥去世后的房产，兄妹之间可否继承274

第八章 二手房买卖涉承租人法律问题280

1.承租人以侵犯优先购买权为由主张房屋买卖合同无效的处理280

2.承租人和其他共有人都主张优先购买权时怎么处理282

3.侵犯承租人优先购买权，赔偿数额不可漫天要价284

4.侵犯承租人优先购买权及赔偿标准之认定287

5.承租人在租赁房屋内非正常死亡导致房屋贬值损失的处理292

第九章 二手经济适用住房、房改房转让中的法律问题295

第一节 经济适用住房纠纷296

1.违反经济适用住房满5年买卖的规定，房屋买卖合同无效296

2.按照经济适用住房管理不等于是经济适用住房，不受5年限制299

3.借名购买经济适用住房，借名者无权拥有房屋产权301

4.出租经济适用住房，中介委托合同无效303

5.转让经济适用住房购房资格的，合同无效306

6.符合上市条件的经济适用住房，转让协议有效308

7.符合上市条件的经济适用住房土地出让金缴纳方式的处理311

第二节 房改房纠纷314

1.买卖房改房合同效力的认定314

2.房改房交易中，土地出让金未约定的由受让方承担316

3.夫妻一方擅自处分共有房改房的处理318

4.一方利用已故配偶工龄出资购买的房改房，是否是夫妻共同财产的认定321

5.房改房遗产分割纠纷324

第十章 农村房交易中的法律问题327

1.城市居民购买农村宅基地房屋合同无效329

2.同经济组织成员之间转让宅基地的行为有效332

3.城镇户籍居民对宅基地上房屋依法享有继承权337

4.宅基地使用权不可作为遗产单独继承341

5.小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则345

6.农村房屋买卖无效，卖房人应赔偿买房人房屋升值利益348

7.城镇居民与农村居民在宅基地上共建房屋产权的认定351

8.小产权房抵押权效力问题的认定354

第十一章 其他房产纠纷357

第一节 土地使用权中的法律问题357

“土地使用权”到期，需花三成房价续费357

第二节 出卖人非产权人引发的纠纷361

1.构成表现代理的二手房买卖合同有效361

2.二手房买卖涉及“隐名代理”的法律处理364

3.诈骗买房案件的法律处理367

第三节 户口纠纷370

卖房人未如约迁出户口，买房人依法获得违约金370

第四节 “一房二卖”纠纷373

1.“一房二卖”案件中惩罚性赔偿条款的适用373

2.“一房二卖”案件中合同解除权的行使376

第三篇 相关法律依据及合同范本383

一、二手房买卖纠纷所涉法律法规目录383

1.房屋买卖合同类法规383

2.住房贷款类法规383

3.房屋买卖税收政策类法规384

4.房屋权属登记类法规385

5.房地产经纪服务类法规385

二、相关法律依据节选386

1.中华人民共和国合同法（节录）386

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）404

3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）408

4.最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释412

5.中华人民共和国物权法（节录）420

6.中华人民共和国担保法（节录）435

7.中华人民共和国城市房地产管理法（节录）440

8.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法447

9.房屋登记办法450

三、二手房买卖相关合同范本467

1.二手房买卖合同（样本）467

2.房屋买卖居间合同（样本）469

3.《北京市存量房买卖合同》示范文本472