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第1章 房地产开发企业基础知识2

1.1 房地产开发企业的经营特点2

1.2 房地产开发企业的经营流程和成本费用3

1.3 房地产开发企业会计核算的特点4

1.4 房地产开发企业会计核算对象及账户、账簿设置5

1.4.1 房地产开发企业会计科目的设置5

1.4.2 房地产开发企业会计基本假设（会计前提）7

1.4.3 房地产开发企业会计信息质量要求8

1.4.4 房地产开发企业的会计要素10

1.5 房地产开发企业的建账流程11

1.5.1 手工建账11

1.5.2 电算化建账17

重要账务处理实例索引23

【例1-1】 录入“银行存款”科目期初余额实例23

【例1-2】 录入往来单位科目余额实例24

【例1-3】 录入个人往来科目余额实例25

【例1-4】 录入项目核算科目余额实例26

【例1-5】 调整余额方向实例27

【例1-6】 进行试算平衡实例28

第2章 房地产开发企业税金的核算30

2.1 增值税30

2.1.1 增值税的税率与会计科目的设置31

2.1.2 销项税额的确认33

2.1.3 进项税额的确认36

2.1.4 应交增值税的账务处理38

2.1.5 辅导期内进项税额的处理40

2.1.6 过渡期的期末留抵税额处理41

2.1.7 预缴税款的核算43

2.1.8 增值税纳税申报表的填写45

2.1.9 简易计税方法50

2.2 土地增值税51

2.3 房产税53

2.4 城镇土地使用税54

2.5 耕地占用税56

2.6 契税57

2.7 印花税58

2.8 企业所得税61

2.8.1 企业所得税要素62

2.8.2 收入的确定62

2.8.3 准予扣除的项目65

2.8.4 企业所得税的计算67

2.9 个人所得税68

重要账务处理实例索引39

【例2-1】 购买税控设备及服务费增值税核算实例39

【例2-2】 辅导期内进项税额的核算实例40

【例2-3】 过渡期的期末留抵税额核算实例42

【例2-4】 预缴增值税款核算实例43

【例2-5】 采用简易计税方法核算实例51

第3章 房地产开发企业货币资金的核算72

3.1 库存现金72

3.1.1 房地产开发企业现金管理制度72

3.1.2 库存现金的账务处理73

3.2 银行存款78

3.2.1 银行存款账户78

3.2.2 银行存款账户的具体运用79

3.2.3 银行存款的核算81

3.3 银行其他结算方式83

3.3.1 汇兑83

3.3.2 托收承付84

3.3.3 委托收款85

3.3.4 国内信用证86

3.3.5 网上支付86

3.3.6 第三方支付87

3.4 其他货币资金88

3.5 外币业务92

3.5.1 外币业务账户设置92

3.5.2 外币业务核算93

重要账务处理实例索引74

【例3-1】 企业日常提取现金账务处理实例74

【例3-2】 现金收入的账务处理实例75

【例3-3】 现金支出账务处理实例75

【例3-4】 现金短缺的账务处理实例77

【例3-5】 现金溢余的账务处理实例78

【例3-6】 银行对账单的账务处理实例81

【例3-7】 银行存款收入的账务处理实例81

【例3-8】 银行存款支出的账务处理实例82

【例3-9】 银行汇票的账务处理实例89

【例3-10】 信用卡的账务处理实例91

【例3-11】 存出投资款的账务处理实例91

【例3-12】 外币兑换交易的账务处理实例93

【例3-13】 外币购销交易的账务处理实例94

【例3-14】 外币借款交易的账务处理实例95

【例3-15】 接受外币资本投资的账务处理实例96

【例3-16】 期末外币项目余额的处理实例96

【例3-17】 期末非货币项目汇率变动处理实例97

第4章 房地产开发企业设立和获取土地阶段97

4.1 房地产开发企业设立100

4.1.1 实收资本出资方式100

4.1.2 开办费的核算103

4.1.3 设立阶段的税务处理103

4.2 获取土地阶段的会计处理104

4.3 房地产开发企业拆迁业务的账务处理109

4.4 获取土地阶段的税务处理111

4.4.1 土地使用税111

4.4.2 耕地占用税112

4.4.3 契税113

重要账务处理实例索引101

【例4-1】 投资人以货币出资核算实例101

【例4-2】 公司增加注册资本核算实例102

【例4-3】 开办费的账务处理实例103

【例4-4】 设立阶段契税的核算实例104

【例4-5】 土地使用及拆迁补偿费的核算实例106

【例4-6】 自用土地使用权核算实例108

【例4-7】 “拆一补一”核算实例110

【例4-8】 获取土地阶段土地使用税核算实例111

【例4-9】 获取土地阶段耕地占用税核算实例112

【例4-10】 获取土地阶段契税核算实例114

第5章 房地产开发企业开发建设阶段118

5.1 房地产项目开发成本118

5.1.1 房地产直接开发成本的计量118

5.1.2 成本核算应设置的会计账户120

5.2 房屋开发成本的归集121

5.2.1 成本项目的归类与账务处理122

5.2.2 房屋开发成本的结转124

5.2.3 间接成本的分配方法126

5.3 自营开发工程成本的核算130

5.3.1 自营开发工程核算程序130

5.3.2 自营工程成本核算的对象和项目131

5.3.3 材料费的核算133

5.3.4 人工费的核算137

5.3.5 机械使用费的核算138

5.3.6 其他直接费的核算139

5.3.7 施工间接费用的核算143

5.4 出包工程核算145

5.4.1 投标保证金的核算146

5.4.2 预付备料款、工程款的核算147

5.4.3 质量保证金的核算149

5.5 代建工程开发成本的核算150

5.5.1 代建工程成本核算的对象和项目150

5.5.2 代建工程开发成本的核算151

5.6 开发产品核算152

5.6.1 开发产品的定义及会计科目的设置152

5.6.2 开发产品增减的核算152

5.7 周转房核算155

5.8 开发间接费用的核算156

5.8.1 开发间接费用的组成与归集156

5.8.2 开发间接费用结转的账务处理157

5.9 职工薪酬的核算159

5.1 0 期间费用的核算161

5.1 0.1 销售费用161

5.1 0.2 管理费用165

5.1 0.3 财务费用168

5.1 1 房地产企业营销设施的会计和税务处理171

5.1 1.1 售楼部、样板房的核算171

5.1 1.2 项目营销设施的应用模式172

重要账务处理实例索引125

【例5-1】 房屋开发成本结转核算实例125

【例5-2】 间接成本的分配核算实例127

【例5-3】【例5-4】 材料费的核算实例134

【例5-5】【例5-6】 “甲供材”核算实例136

【例5-7】 人工费的核算实例137

【例5-8】 机械使用费核算实例139

【例5-9】【例5-10】【例5-11】 其他直接费核算实例141

【例5-12】 施工间接费用核算实例144

【例5-13】 投标保证金核算实例146

【例5-14】【例5-15】 预付备料款、工程款的核算实例148

【例5-16】 质量保证金核算实例150

【例5-17】 代建工程开发成本核算实例151

【例5-18】 开发产品增加的核算实例152

【例5-19】【例5-20】 开发产品减少的核算实例153

【例5-21】 结转房产成本核算实例155

【例5-22】 周转房核算实例155

【例5-23】 开发间接费用结转核算实例158

【例5-24】【例5-25】 应付职工薪酬核算实例160

【例5-26】【例5-27】 销售费用核算实例164

【例5-28】【例5-29】【例5-30】 管理费用核算实例167

【例5-31】 财务费用核算实例169

【例5-32】 售楼部、样板间的财税核算实例171

【例5-33】 样板间的账务处理实例172

【例5-34】 营销设施的账务处理实例174

第6章 转让及销售阶段业务核算176

6.1 商品房上市销售的条件与账户的设置176

6.1.1 商品房具备上市销售的条件176

6.1.2 商品房一次性付款、分期付款、按揭付款177

6.1.3 房地产开发企业销售设置的会计账户178

6.2 商品房预售的会计处理180

6.3 商品房现房销售的会计核算185

6.4 特殊情况下商品房销售方式的处理190

6.4.1 委托方式销售开发产品的核算190

6.4.2 分期收款销售开发产品的核算192

6.4.3 发生销售折扣、折让及退回的核算192

6.4.4 房地产未完工产品销售收入的确认194

6.4.5 面积差的会计核算195

6.5 土地使用权转让的会计核算195

6.6 配套设施转让的核算197

6.7 自行建造或分包商建造房产的收入确认197

6.8 其他业务收入的核算199

6.8.1 其他业务收入的设置199

6.8.2 其他业务收入的会计处理200

6.9 转让及销售阶段增值税的核算201

6.9.1 正常销售情况下的税费处理201

6.9.2 一次购地、分期开发的土地成本扣除205

6.9.3 土地成本中拆迁补偿费、政府规费等的处理206

6.9.4 采用股权收购拿地方式的土地成本扣减206

6.9.5 “拆一还一”的税务处理207

6.9.6 参与政府土地一级开发项目税务处理208

重要账务处理实例索引183

【例6-1】 按揭保证金核算实例183

【例6-2】 代收配套设施费、办证费、维修基金的核算实例184

【例6-3】 商品房现房销售核算实例186

【例6-4】 采用委托方式销售开发产品核算实例190

【例6-5】 采用买断方式销售开发产品核算实例191

【例6-6】 采用分期收款方式销售开发产品核算实例192

【例6-7】 采用销售折扣、折让销售开发产品核算实例193

【例6-8】 面积差账务核算实例195

【例6-9】 土地使用权转让核算实例196

【例6-10】【例6-11】 自行建造或分包商建造房地产核算实例198

【例6-12】 商品房售后服务收入核算实例200

【例6-13】 固定资产出租收入核算实例200

【例6-14】 材料销售收入核算实例201

【例6-15】 房地产转让及销售阶段税费核算实例203

第7章 房地产合作开发的核算212

7.1 房地产开发立项及核算212

7.1.1 房地产合作开发立项212

7.1.2 联合开发的会计核算213

7 2 合作建房方式的增值税处理216

7.2.1 “以物易物”式合作建房216

7.2.2 成立合营企业，合作建房217

重要账务处理实例索引214

【例7-1】 分配开发产品的核算实例214

【例7-2】 挂靠经营的处理实例215

第8章 投资性房地产220

8.1 投资性房地产的界定与科目设置220

8.1.1 投资性房地产的界定220

8.1.2 投资性房地产科目的具体运用220

8.2 投资性房地产的初始计量221

8.2.1 外购投资性房地产初始计量221

8.2.2 自行建造投资性房地产初始计量222

8.3 投资性房地产的后续计量223

8.4 投资性房地产的转换和处置225

8.4.1 投资性房地产转换的会计处理225

8.4.2 投资性房地产处置的会计处理227

重要账务处理实例索引222

【例8-1】 外购的投资性房地产初始计量核算实例222

【例8-2】 自行建造的投资性房地产核算实例222

【例8-3】 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产核算实例224

【例8-4】 投资性房地产转换为自用房地产核算实例225

【例8-5】 投资性房地产转换为存货核算实例225

【例8-6】 采用成本模式转换为自用房地产核算实例226

【例8-7】 采用公允价值模式转为自用房地产核算实例227

【例8-8】 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产账务处理实例228

【例8-9】 采用公允模式时进行后续计量投资性房地产处置的核算实例228

第9章 房地产企业投资业务的核算232

9.1 长期股权投资232

9.1.1 长期股权投资的初始计量233

9.1.2 长期股权投资持有期间的核算235

9.1.3 长期股权投资的处置238

9.1.4 长期股权投资减值准备240

9.2 交易性金融资产241

9.2.1 交易性金融资产的科目设置241

9.2.2 交易性金融资产的账务处理242

9.3 持有至到期投资246

9.3.1 持有至到期投资的科目设置246

9.3.2 持有至到期投资的具体运用247

9.3.3 持有至到期投资减值准备251

9.4 可供出售的金融资产254

9.4.1 可供出售金融资产科目设置255

9.4.2 可供出售金融资产科目具体运用255

重要账务处理实例索引233

【例9-1】 同一控制下企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例233

【例9-2】 非同一控制下企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例234

【例9-3】 非企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例234

【例9-4】 采用成本法核算的账务处理实例236

【例9-5】 采用权益法核算的账务处理实例238

【例9-6】 长期股权投资处置核算实例239

【例9-7】 长期股权投资减值准备核算实例240

【例9-8】 交易性金融资产取得及出售时的核算实例243

【例9-9】 持有至到期投资取得及出售时的核算实例249

【例9-10】 持有至到期投资减值准备核算实例252

【例9-11】 可供出售的金融资产核算实例256

第10章 流动性负债260

10.1 短期借款260

10.2 其他应付款263

重要账务处理实例索引261

【例10-1】 短期借款账务处理实例261

【例10-2】 其他应付款账务处理实例264

第11章 非流动性负债266

11.1 长期借款266

11.1.1 长期借款科目的具体运用266

11.1.2 长期借款的核算267

11.2 长期应付款269

11.3 应付债券272

11.3.1 应付债券的具体科目设置273

11.3.2 应付债券的核算273

重要账务处理实例索引267

【例11-1】 长期借款单利账务处理实例267

【例11-2】 长期借款复利账务处理实例268

【例11-3】 应付融资租赁款账务处理实例271

【例11-4】 应付债券账务处理实例273

第12章 所有者权益276

12.1 实收资本276

12.1.1 实收资本的科目设置276

12.1.2 实收资本的账务处理277

12.2 资本公积279

12.3 留存收益281

12.4 利润结转与分配283

重要账务处理实例索引277

【例12-1】 接受非现金资产投资核算实例277

【例12-2】 企业回购股票的核算实例279

【例12-3】 资本公积增加的核算实例281

【例12-4】 提取盈余公积金核算实例283

【例12-5】 期末结转本年利润的核算实例284

第13章 房地产开发企业财务报告288

13.1 资产负债表288

13.1.1 资产负债表概述288

13.1.2 资产负债表的编制方法290

13.1.3 资产负债表的编制案例293

13.2 利润表300

13.2.1 利润表概述300

13.2.2 利润表编制案例303

13.3 现金流量表305

13.3.1 现金流量表概述305

13.3.2 现金流量各项目计算方法308

13.4 所有者权益变动表317

13.4.1 所有者权益变动表结构317

13.4.2 所有者权益变动表的编制319

重要账务处理实例索引291

【例13-1】 根据总账科目余额计算资产负债表部分项目291

【例13-2】 根据有关明细科目的余表计算资产负债表部分项目292

【例13-3】 根据总账科目和明细科目期末余额编制资产负债表297

【例13-4】 编制利润表核算实例303

【例13-5】 销售商品、提供劳务收到的现金核算实例309

【例13-6】 收到税费返回核算实例309

【例13-7】 收到其他与经营有关的现金核算实例309

【例13-8】 购买商品、接受劳务支付的现金核算实例310

【例13-9】 支付给职工以及为职工支付的现金核算实例310

【例13-10】 支付的各项税费核算实例311

【例13-11】 收回投资收到的现金核算实例312

【例13-12】 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金核算实例313

【例13-13】 借款收到的现金核算实例315

【例13-14】 偿还债务所支付的现金核算实例315

【例13-15】 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金核算实例315

【例13-16】 编制现金流量表核算实例315

第14章 财务报表分析322

14.1 财务报表分析方法322

14.2 基本的财务报表分析323

14.2.1 偿债能力分析323

14.2.2 营运能力分析325

14.2.3 盈利能力分析326

14.2.4 发展能力分析327

14.2.5 现金流量分析328

14.3 上市公司财务分析329

参考文献332