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序/谢家瑾2

中文版序/盖伦·E·格里尔2

第一部分 房地产投资分析中的基本问题2

第1章 房地产投资决策2

引言3

投资分析技术进展3

房地产资产与房地产服务功能4

作为投资的房地产5

房地产投资业绩8

小结12

复习题14

讨论题15

第2章 风险、回报与投资价值16

引言16

基本概念17

投资价值估测：综述20

投资者的目标与风险24

小结27

复习题28

讨论题28

第3章 价格、价值与市场效率概念29

引言29

需求与房地产资产价格29

房地产资产的供给35

市场功能41

市场的界定42

市场结构44

价格搜寻者与市场效率46

小结50

复习题52

讨论题52

第一部分：案例分析53

第二部分 市场研究56

第4章 土地利用与房地产服务功能的价值56

引言56

土地利用决策中的经济因素57

竞价地租曲线与“自然”分区61

房地产服务功能市场65

市场结构与对市场研究的需求71

小结73

复习题74

讨论题74

第5章 市场研究方法与技术76

引言76

市场研究的必要性76

需做多少市场研究78

市场研究方案设计80

资料来源82

定性研究8

定量研究86

小结87

复习题89

讨论题89

第6章 房地产开发的需求预测90

引言90

房地产的生产力和产租能力90

住宅区开发的需求分析94

零售业楼宇开发的需求分析96

办公楼需求分析98

小结100

复习题102

讨论题103

第二部分：案例分析103

第三部分 现全流量预测106

第7章 营运报表的制作106

引言106

营运报表概述106

当前营运结果评估108

营运史的重构110

影响未来营运现金流动的因素116

小结116

复习题117

讨论题118

第8章 财务杠杆和投资分析119

引言119

资金借贷的成本119

财务杠杆：概念和作用124

财务杠杆的其它收益126

财务杠杆和风险132

财务杠杆的测定132

偿债保障比率与可能融资134

小结135

复习题135

讨论题137

第9章 房地产营运收入预测138

引言138

毛收入预测138

未来产租力分析141

供给因素143

预测供给的变化144

产品独特性与供给分析145

小结146

复习题148

讨论题148

第三部分：案例分析149

第四部分 所得税问题152

第10章 所得税的基本问题152

引言152

税基的本质和意义153

税基的分割154

因折旧而调整税基156

其它因素引起的税基调整158

财政杠杆的税收结果161

销售物业的税收结果162

分期付款销售法的应用157

亏损扣除额的限制171

外国投资者的税收问题172

小结173

复习题174

讨论题175

第五部分 投资绩效测量178

第11章 传统的投资效益测量方法178

引言178

比率分析178

投资分析的合理化趋势187

收益的时间校正方法188

小结189

复习题190

讨论题192

第12章 现金流量贴现分析192

引言199

现值192

内部收益率193

有关内部收益率的问题195

净现值法和内部收益率法的比较199

内部收益率的支持202

小结205

复习题206

讨论题207

第13章 投资目标和决策标准208

引言208

选择贴现率208

投资决策和决策准则211

投资价值与投资策略214

现金流量贴现基础的应用217

小结222

复习题223

讨论题225

第14章 计算机辅助分析226

引言226

计算的复杂性226

微型计算机的出现227

电子报表227

专用程序236

小结238

复习题238

讨论题239

第五部分：案例分析239

第六部 分风险问题244

第15章 房地产投资中的风险244

引言244

主要的风险因素244

风险控制251

风险偏好和预期利润257

风险的测量260

小结260

复习题261

讨论题261

第16章 传统的风险调整方法263

引言263

回收期调整法263

风险贴现率调整法264

等确定性调整法267

资产状况的现值分割法270

敏感性分析274

小结277

复习题278

讨论题279

第17章 现代风险测量技术280

引言280

用概率进行风险测量281

风险测量的解释287

标准偏差和现金流量的贴现模式293

复杂型现金流量的风险问题299

小结304

复习题305

讨论题305

第六部分：案例分析306

第七部分 投资分析过程概述308

第18章 投资可行性分析308

引言308

可行性问题的性质309

可行性问题的范围309

可行性分析的步骤311

初步财务可行性312

可行性报告的格式319

小结321

复习题322

讨论题323

第19章 分包方案分析324

引言324

分包过程概述324

工业用地分包方案：案例研究327

小结338

复习题338

讨论题338

第20章 开发与改建339

引言339

开发概述339

开发案例研究343

改建348

商业用房改建：案例研究350

小结356

复习题356

讨论题357

第21章 工业建筑、办公楼与购物中心分析358

引言358

工业建筑投资分析358

工业建筑案例研究361

办公楼投资分析366

办公楼案例研究367

购物中心投资分析373

购物中心案例研究375

小结384

复习题384

讨论题385

第七部分：案例分析385

第八部分 房地产证券391

第22章 房地产辛迪加391

引言391

有限合伙的特征391

有限合伙的管理395

有限合伙形式的形成400

组织者的回报401

可转让有限合伙403

小结403

复习题404

讨论题404

第23章 房地产投资信托405

引言405

REIT投资的类别405

股东利益406

投资风险407

REIT的法律地位408

公司顾问410

REIT的资产411

REIT活动发展史412

小结416

复习题417

讨论题417

第八部分：案例分析418

附录A 复利与贴现的数学方法420

复利和贴现的理论基础420

存在银行的钱如何增值422

未来款项的现值424

多笔存款的增值427

年金的现值430

永续年金的现值432

摊还贷款的支付433

扩大利率表的用途435

附录B 使用会计式计算器计算复利与贴现442

一美元的未来值442

年金的复利值444

一美元的现值445

等额年金的现值446

一美元贷款的摊还额（摊还系数）447

附录C 房地产投资分析常用因数表450

附录D 正态分布表460

附录E 重要公式和常用符号461

重要公式摘录461

常用符号462

译后记463