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第一篇 选房篇3

1 选房第一原则——寻找符合购房目的与预算的楼盘3

目录3

1.1 明确购房目的——购房有底4

住家以舒适为主4

过渡以价格为主5

投资以区位为主5

1.2 做好购房预算——花钱有数6

确定可支配投入6

商用以人气为主6

了解购房费用构成7

财务平衡表9

1.3 了解房屋种类10

附录1.1 房产概念14

附录1.2 房屋术语小词典18

2 给你一双慧眼——如何分辨选房信息27

2.1 看待房产广告的“一定之规”27

房产广告的主要问题——虚假承诺27

为什么不良开发商不怕做虚假承诺29

如何识别和防范虚假承诺31

售楼书内容解析34

2.2 售楼书34

售楼书的法律性质36

2.3 沙盘37

沙盘陷阱37

沙盘业的运作38

怎么看沙盘39

2.4 样板房40

样板房的学问40

怎么看样板房——看、量、问、记、签42

法律的规制与开发商的规避42

提示：装修莫学样板房43

链接：贪便宜买下样板房，入住后问题多44

3 选房衡量因素45

3.1 期房与现房45

预售制度下需要注意的特殊风险45

3.2 房屋价格47

各种价格概念47

3.3 付款方式48

一次性付款48

房屋价格的比较48

分期付款49

按揭付款49

公积金贷款50

3.4 面积50

面积多大为好？50

销售面积怎么来的？51

3.5 户型53

居室53

功能配置54

朝向56

3.6 楼层56

楼层的居住差别56

楼层的价格差别58

3.7 地段交通60

地段还是交通？60

一般性建议62

3.8 配套设施64

配套设施指哪些？64

衡量理念：把握必需 勿求完美65

链接：小区配套设施合同未定，判决房产公司违约69

住宅环境性能的评定包括什么内容？70

用地的合理性70

3.9 社区环境70

绿化71

提示：土地的过去73

3.10 开发商74

衡量开发商看什么74

查询：如何判断开发商的实力？76

第二篇 购房篇76

1.1 期房、现房和准现房81

1 购房全流程81

第一个关键时点：获得销售许可证82

第二个关键时点：楼盘竣工82

第三个关键时点：办理初始登记83

1.2 期房购买全流程84

1.3 现房购买全流程84

2 认购86

2.1 别被《认购书》套牢86

2.2 下套利器之一：定金87

2.3 下套利器之二：“没收”条款88

2.4 防止被套牢的9条军规89

2.5 直接转化为《购房合同》的《认购书》91

2.6 “小定”与“大定”92

2.7 VIP卡与“认筹”93

2.8 内部认购的风险93

2.9 签订《认购书》之前应该审查的文件95

《国有土地使用权证》96

《建设工程规划许可证》98

《建设用地规划许可证》99

《建设工程开工许可证》103

《商品房预售许可证》105

《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》107

2.10 《认购书》的主要条款109

3 签订合同112

3.1 弄清楚签合同的人112

买受人——购房人112

出卖人——开发商112

代理人113

投资商、发展商和承建商114

3.2 广告、沙盘、楼书、样板间与购房合同115

范本并非不能改117

3.4 合同范本117

3.3 签约前应当审查的文件117

范本的具体内容需要细化118

仔细阅读范本的每一个条文再签字118

不清楚的地方可以要求开发商予以解释118

对自己不利的地方要力争修改118

事先准备一份《示范文本》119

3.5 补充协议119

3.6 避免模糊约定119

无效的《购房合同》120

3.7 难以生效的合同120

《购房合同》无效的后果121

可撤销的《购房合同》121

3.8 解除合同的权利122

约定解除122

法定解除122

解除权行使的期限123

解除权的行使方法123

合同解除的后果123

最坚决的办法：继续履行124

最彻底的办法：退房124

3.9 如何追究开发商的违约责任124

提示：别忘记解除《贷款合同》和《保险合同》124

最无奈的办法：修理、改进125

最万用的办法：索赔125

不能追究责任的情况：不可、抗力126

3.10 不要忽视合同附件126

3.11 谁先签字127

3.12 网上签约128

网上公布的5种信128

开发商违规行为将公示129

网上签约流程129

网上签约后户主不能随意改129

合同原件129

4 合同备案131

4.1 备案与《购房合同》的效力131

合同约定“自备案之日起生效”的131

合同没有约定“自备案之日起生效”的132

提示：不办理合同备案可能为“一房二卖”创造条件132

网上备案的程序133

网上备案的网址133

4.3 网上备案133

4.2 备案谁来办？133

5 申请贷款134

5.1 谁来办理贷款手续134

5.2 贷款银行的选取134

5.3 房贷新产品的选择134

双周供135

接力贷135

固定利率贷款135

贷款条件136

5.4 商业贷款136

贷款全程137

贷款担保138

5.5 公积金贷款140

贷款条件140

办理公积金贷款的难点141

贷款全程142

5.6 组合贷款143

注意事项144

贷款全程144

谁来办理保险手续？146

是否可以不投保？146

6 办理保险146

保险公司的选取147

保费缴纳基数应当扣除首付款147

投保时一次性缴清保险费147

别忘了为“自己”的房子上保险147

7 购房全程相关部门一览148

开发商148

销售公司148

土地管理部门149

房屋交易管理部门149

建设部门150

规划部门150

权登记部门151

税务部门152

商业银行152

住房公积金管理中心152

住房贷款担保中心153

价格评估机构154

保险公司154

物业公司154

律师事务所155

小区办155

附录2.1 《北京市商品房认购书》范本156

附录2.2 《北京市商品房现房买卖合同》范本161

附录2.3 《北京市商品房预售合同》范本177

附录2.4 《中国建设银行商业贷款规定》及注意事项198

附录2.5 《中国建设银行个人住房公积金贷款规定》203

附录2.6 《中国太平洋保险公司房屋按揭保险条款 》206

附录2.7 《中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款》209

第三篇 收房篇209

1 什么是收房215

收房时需要做的事情216

2 为什么要收房217

3 谁来帮我收房218

验房需要的知识与技能218

解决方案219

4 收房的流程220

4.1 未竣工楼盘（期房，不含准现房的）收房流程221

现实的收房流程221

理想的收房流程222

现实收房流程对购房者的不利之处与应对方法223

现实的收房流程226

4.2 已竣工楼盘（现房、准现房）收房流程226

理想的收房流程227

现实收房流程对购房者的不利之处与应对方法227

5 收房过程需要携带、查验、签署和留存的文件228

5.1 需要携带的文件228

《购房合同》228

《入住通知书》及《收楼须知》228

身份证件228

《房屋面积构成表》229

《购房全程税费一览表》229

《建筑工程竣工备案表》230

5.2 需要查验的文件230

《房屋土地测绘技术报告书》232

房屋设计图纸232

5.3 需要签署的文件232

《验收交接单》232

《住宅钥匙收到书》233

5.4 应当留存的文件234

房屋质量保证书234

《住宅工程质量分户验收表》238

住宅使用说明书241

各种缴费凭证、交款收据、纳税凭证245

管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）245

《前期物业合同》和《业主公约》246

6 验收房屋的方法247

6.1 验收房屋很重要247

即使“一户一验”，也要重视验收247

即使是现房、准现房，也要重视验收247

6.2 验收房屋需要携带的工具248

6.3 验收的步骤248

整体验收248

装修验收249

室内工程与配套设施验收249

面积验收249

提示：建议收房时间250

7 收房过程中可能遇到的几类问题与对策251

7.1 问题处理方法一览251

协商251

对峙251

坚持251

仲裁252

诉讼252

投诉252

集体行动252

解约（解除合同）253

索赔253

弃权253

拒付房款253

提示：银行按揭贷款条件下，不要使用停止还贷的方式“制裁”开发商254

7.2 常见问题255

延期交房问题255

面积误差问题257

房屋质量问题258

7.3 集体收房260

集体收房的好处260

集体收房两大守则261

8 收房中的物业管理问题263

8.1 前期物业管理与前期物业合同263

8.2 《前期物业合同》与收房263

签订《前期物业合同》不是交钥匙的前提条件264

《前期物业合同》的内容可以修改264

8.3 前期物业公司应当具备必要的资质264

8.4 前期物业公司应当通过招标投标的方式选聘266

查询：如何查询物业公司资质？266

8.5 不能一次性缴纳多年的前期物业费268

8.6 费用代收要有规矩269

9 收房过程中的税费270

9.1 公共维修基金270

物业公司代收公共维修基金有风险271

缴纳公共维修基金后，不需要再缴纳大、中修费272

9.2 契税272

前期物业公司无权代收契税272

9.3 产权代办费274

委托物业公司代交有风险274

9.4 有线电视报装费、电话初装费等276

9.5 物业管理费277

附录3.1：《前期物业管理服务合同》（示范文本）278

第四篇 产权证办理篇278

1 为什么要办产权证293

1.1 我国的房产权属登记制度293

1.2 不办产权证的风险294

1.3 产权的用途298

2.1 产权获取第一步：开发商获取国有土地使用权299

2 产权获取全程：从开发商到购房者299

2.2 产权获取第二步：初始登记（大确权）300

2.3 产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人301

3 产权证＝土地使用权证＋房屋所有权证302

3.1 采用两证分离方式的地区302

2000年版《房屋所有权证》303

尚未颁发《国有土地使用权证》的地区305

3.2 采用“两证合一”方式的地区306

《房地产权证》的“模样”306

适用条件310

4 办理产权证的流程和费用310

4.1 委托开发商或代理公司办理310

办理流程一311

办理流程二313

4.2 自己办理315

适用条件315

办理流程315

5 房贷结束如何拿回房产证320

5.1 产权证的流转历程320

第二种情况：办理撤销（涂销）抵押登记321

第一种情况：从银行手中取回321

5.2 领回产权证的三种情况321

第三种情况：从开发商处取回322

6 产权证常见纠纷及解决323

6.1 无法办理或长期得不到产权证的18种情况323

6.2 应对方法324

开发商原因造成的324

购房者本身原因造成的329

产权证办理部门原因造成的330

代办人员原因造成的330

附录：附录一：看房日志333

附录二：相关企业信息查询方法337

附录三：各地房地产交易管理网站340

附录四：各地房地产相关部门网站342

附录五：各地建设部门联系方式345

附录六：主要商业银行和保险公司网站350

附录七：各地住房公积金网站351

附录八：常用购房信息网站356

附录九：房屋面积构成表357

附录十：房屋验收检验项目表358

附录十一：购房全程税费一览表361

附录十二：全书图表索引364