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导论1

第一节 房地产：相关概念与特征1

一、房地产及其相关概念1

二、房地产的法律特征2

第二节 房地产立法：回顾与分析3

一、我国房地产立法：历史回顾和现行体系3

二、房地产与不动产法：关于房地产法体系重构的设想5

三、房地产法体系7

第三节 房地产法学习指引9

一、房地产法学研究对象9

二、房地产法学的主要内容：本书的基本结构10

三、房地产法学习指南11

第一编 建设用地使用权制度13

第一章 我国建设用地制度15

第一节 我国土地分类及其归属利用制度15

一、土地分类及其意义15

二、我国土地归属和利用制度17

三、可流转的国家土地使用权制度的创立17

第二节 建设用地及其供应：农村土地征收制度19

一、城市建设用地及其来源19

二、农村土地征收及其存在的问题20

三、城乡建设用地的统一问题22

四、城市土地储备制度24

第三节 土地权属及其争议解决25

一、土地权属确定25

二、土地权属争议的解决26

第二章 建设用地使用权的出让取得29

第一节 建设用地使用权出让规则29

一、建设用地使用权出让行为29

二、建设用地使用权出让法律关系的主体与客体31

三、建设用地使用权出让合同33

四、建设用地使用权设定登记34

五、土地使用条件条款及其违反后果35

第二节 建设用地使用权出让的方式36

一、现行法对建设用地使用权出让方式的管制36

二、协议出让方式37

三、招标出让方式38

四、拍卖出让方式38

五、挂牌出让方式39

第三节 建设用地使用权存续期限及其终止40

一、出让建设用地使用权的期限40

二、国有建设用地使用权期满终止和续展41

第三章 建设用地使用权的其他取得方式43

第一节 划拨建设用地使用权及其流转43

一、现行法对划拨建设用地使用权的规范43

二、划拨建设用地使用权流转问题45

三、划拨建设用地使用权转轨方式和程序46

四、划拨建设用地使用权流转的其他方式48

五、企业破产和债务纠纷执行引起的划拨建设用地使用权流转50

第二节 国有土地租赁51

一、国有土地租赁方式及其确立51

二、国有土地租赁类型及其租金52

三、国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得52

四、租赁建设用地使用权性质及其处分：现行规定和存在问题53

第三节 间接取得建设用地使用权54

一、建设用地使用权的转让54

二、建设用地使用权出租55

第二编 房地产开发57

第四章 房地产开发基础59

第一节 房地产开发概述59

一、建设和建设项目59

二、私房建筑应注意的法律问题60

三、房地产开发60

第二节 房地产开发企业运作61

一、房地产开发企业61

二、房地产开发类型及运作63

第三节 房地产项目经营和项目公司资本运作66

一、房地产开发项目实施的基本程序66

二、项目融资67

三、项目转让68

四、项目公司收购69

五、BOT融资69

第五章 房地产开发中的行政监管71

第一节 房地产开发行业管制概述71

一、房地产开发管制的理由71

二、房地产开发监管的框架72

第二节 土地利用监管制度72

一、建设用地规划和管理：现行法规概览72

二、土地用途管制及其实施73

三、建设用地监管74

第三节 城市建设用地规划管理75

一、城市建设用地规划管理的依据和内容75

二、核发选址意见书76

三、建设用地规划许可证77

四、建设用地使用监督管理78

五、违反《城乡规划法》的法律责任79

第四节 房地产开发行为监管79

一、城乡建设主管部门对工程的监督79

二、建设部门对房地产开发的监管81

三、竣工验收82

第六章 建设工程施工合同及纠纷处理84

第一节 建设工程施工合同的订立：建筑工程发包与承包84

一、建设工程施工合同概述84

二、建设工程发包与承包概述85

三、建设工程招投标制度86

四、分包87

五、转包89

第二节 建设工程施工合同纠纷89

一、建筑施工企业资质89

二、施工合同的无效和解除90

三、工程造价和工程款91

四、工程款优先受偿权和垫资款92

第七章 房屋建筑质量管理95

第一节 现代建筑质量控制体系95

一、参与企业资质控制95

二、房地产开发过程中对建筑质量的监管96

三、房屋竣工验收制度97

第二节 工程监理制度97

一、工程建设监理制度的建立97

二、建设工程监理的特点97

三、建设工程监理单位的任务和权利98

四、建设工程监理的范围99

五、建设工程监理责任99

第三节 建筑工程质量责任100

一、建筑工程质量的责任人100

二、房屋质量的责任期限102

三、质量保修期责任的承担104

第四节 建筑工程质量纠纷105

一、开发商与建筑企业之间的质量纠纷105

二、开发商与购买人之间的质量纠纷105

第八章 房屋征收和补偿108

第一节 国有土地上房屋征收制度的基本框架108

一、从房屋拆迁到房屋征收的制度演变108

二、国有土地上房屋征收基本定位111

三、国有土地上房屋征收决定112

四、房屋征收补偿114

第二节 国有土地上房屋征收实施和纠纷处理116

一、房屋征收实施116

二、房屋征收纠纷解决118

三、征收监督120

四、征收中的法律责任121

第三编 房地产交易123

第九章 商品房买卖基础125

第一节 商品房买卖概述125

一、商品房买卖125

二、商品房买卖的条件及其行政监管126

三、商品房买卖的一般流程127

第二节 期房买卖：商品房预售129

一、商品房预售及其特点129

二、商品房预售许可制度130

三、商品房预售款的监管132

四、预售合同的备案133

五、买受人对预售合同权利的处分135

第三节 从大产权证到小产权证：商品房产权变动登记137

一、大产权证登记的意义137

二、大产权证分割和小产权证取得138

三、小产权证与建设用地使用权的关系138

第十章 商品房买卖合同140

第一节 购房过程中的预约合同140

一、房屋买卖中的预约合同140

二、认购书的内容141

三、认购书的违约责任142

第二节 商品房买卖合同条款143

一、商品房买卖合同条款概述143

二、商品房买卖合同条款纠纷的解决145

第三节 售楼广告与宣传资料的效力146

一、广告法律效力的一般规则146

二、售楼广告和宣传资料中的民事欺诈147

三、样板房、楼盘模型的效力148

第十一章 个人住房按揭贷款149

第一节 个人住房买卖中的按揭制度149

一、个人住房抵押贷款——现房按揭149

二、现房按揭操作150

第二节 我国的期房按揭152

一、我国的期房按揭制度152

二、我国期房抵押现实操作155

第三节 期房抵押中的风险及其控制问题157

一、期房抵押的融资功能157

二、银行在按揭中面临的风险158

三、消费者在期房按揭中的风险159

四、开发商在按揭中的法律风险160

五、我国房地产交易市场风险的调控160

六、个人住房抵押贷款保险和担保161

第四节 房屋买卖贷款纠纷及其解决162

一、房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系162

二、借款人违约纠纷处理163

第十二章 商品房买卖合同履行166

第一节 房屋的交付及其法律后果166

一、房屋交付概述166

二、房屋交付纠纷及其解决168

第二节 商品房面积确定和纠纷处理169

一、房屋建筑面积的计算与测算169

二、面积差异纠纷的解决规则170

三、产权证书附图之效力171

第三节 商品房买卖合同履行中的特殊问题171

一、一房多卖171

二、商品房买卖中的惩罚性赔偿规则172

三、消费者保护法的适用问题173

第四节 与商品房交易有关的保险174

一、财产损失保险174

二、还款保证保险175

三、我国房屋抵押贷款保险存在的问题及建议175

第十三章 房屋租赁177

第一节 房屋租赁概述177

一、房屋租赁的法律特征177

二、房屋出租：可租赁房屋要件178

三、房屋出租：租赁合同要件180

四、房屋租赁类型180

五、房屋租赁管理182

第二节 房屋租赁中主要法律问题184

一、房屋租赁合同登记之效力184

二、租赁房屋的现状维护184

三、租赁房屋转让的法律规则186

四、房屋转租的法律规则188

五、房屋租赁关系的终止190

第十四章 房地产抵押192

第一节 房地产抵押概述192

一、房地产开发与交易中的抵押192

二、可抵押房地产之范围193

三、房地产抵押权之设定194

第二节 建设用地使用权抵押和在建工程抵押195

一、建设用地使用权抵押195

二、在建建筑物抵押196

第三节 房地产抵押中相关权利冲突198

一、重复抵押及其纠纷解决198

二、房地产抵押权与租赁权之关系199

三、房地产抵押权与建设工程价款优先权200

四、房屋抵押权与公权力冲突问题200

第十五章 房地产经纪与估价203

第一节 房地产经纪203

一、经纪行为的法律含义203

二、经纪行业监管203

三、典型经纪行为——居间行为的法律分析206

四、商品房包销207

第二节 房地产估价210

一、我国房地产估价制度概述210

二、房地产估价的法律责任213

第十六章 房地产市场监管和税收215

第一节 房地产交易和房地产市场215

一、房地产交易和房地产市场概述215

二、政府在房地产市场中的角色217

第二节 房地产市场管理框架218

一、房地产市场管理概述218

二、房地产价格管理220

三、房地产市场管理体制和手段221

第三节 房地产交易中的税收223

一、房地产税和房地产费223

二、我国目前房地产交易的税费种类224

第四编 居住物业管理227

第十七章 区分所有制度229

第一节 我国的区分所有制度：居住区区分所有229

一、区分所有的基本理论229

二、我国的区分所有制度231

三、我国区分所有的基本样态：居住区区分所有233

第二节 业主自治管理的法律基础：区分所有基本原理234

一、区分所有之专有权234

二、区分所有之共有权237

第三节 业主共有权、管理权的基础：共有部分239

一、业主自治管理的形成239

二、共有部分的范围241

三、共有与公共所有的界线243

第十八章 物业管理的法律基础：业主自治246

第一节 业主自治——物业管理概述246

一、物业管理的本质：业主的权利和义务246

二、物业管理的内容247

三、物业管理模式247

第二节 业主自治的法律构架248

一、业主248

二、业主团体250

三、业主大会252

四、业主委员会255

第三节 业主自治的最高管理规范：管理规约256

一、管理规约概述256

二、管理规约的性质257

三、管理规约的制订、修改及生效257

四、管理规约的内容258

五、操作中的相关法律问题258

第四节 业主自治与政府公共管理之协调260

一、物业管理与社区管理260

二、政府在物业管理中的职责263

第十九章 委托物业服务及其行业监管267

第一节 物业服务行业及其管理267

一、委托物业服务和物业服务主体267

二、物业服务企业监管268

三、物业服务企业收费及监管271

第二节 物业服务关系273

一、物业服务关系概述273

二、物业服务关系的建立和终止274

三、物业服务关系中的行政协助和监管277

第三节 物业服务关系的内容278

一、物业服务企业的基本义务278

二、物业服务企业的附加义务280

附录 本书引用重要法律文件283