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第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述2

第一节 房地产开发经营的主要特点2

一、房地产开发企业的类型与主要业务2

（一）房地产开发企业的类型2

（二）房地产开发企业的主要业务2

二、房地产开发业务的主要特征3

三、房地产开发经营的主要流程3

（一）取得土地使用权阶段5

（二）前期准备阶段5

（三）建设施工阶段5

（四）房产销售（预售）阶段5

（五）项目清算阶段5

（六）自持物业阶段5

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进5

一、房地产开发企业会计制度形成的前期6

二、房地产开发企业会计制度实施阶段6

三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段7

四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段7

第三节 房地产开发企业的财税特征8

一、房地产开发业务的财税特征8

二、房地产开发企业缴纳的主要税种9

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容10

一、房地产开发企业的会计科目设置10

二、主要会计科目的核算内容13

（一）开发成本13

（二）开发产品14

（三）投资性房地产14

（四）开发间接费用15

（五）应交税费15

（六）主营业务收入15

（七）其他业务收入15

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理18

第一节 企业设立条件18

一、内资房地产企业设立的法律要求18

（一）《公司法》有关规定18

（二）《城市房地产管理法》有关规定18

（三）《房地产开发经营管理条例》有关规定19

（四）《房地产开发企业资质管理规定》有关规定19

二、外商投资房地产企业的设立要求20

（一）注册资本要求20

（二）设立备案程序21

三、项目资本金的要求22

第二节 企业设立阶段的会计核算24

一、会计科目的设置24

（一）实收资本（或股本）24

（二）资本公积25

二、注册资本的核算25

（一）设立登记时出资的核算25

（二）注册资本增加的核算28

（三）实收资本减少的核算31

第三节 企业设立阶段的税务处理31

一、企业设立阶段的纳税计算31

（一）印花税31

（二）契税32

二、不同出资方式的税务处理33

三、分支机构设立的税务处理34

（一）分公司35

（二）子公司35

（三）分支机构设立的税务分析36

第四节 筹办期的界定与开办费的处理37

一、筹办期的概念37

二、开办费的开支范围37

三、开办费的会计核算38

四、开办费的税务处理38

第三章 取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理42

第一节 土地制度概述42

一、我国的土地所有制42

二、土地管理的基本制度43

三、土地征收和建设用地供应44

四、土地供应的程序46

五、二级市场土地使用权转让的法律规定48

第二节 取得土地使用权的途径48

一、以出让方式取得国有土地使用权48

（一）以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权48

（二）以协议方式取得国有土地使用权49

二、以划拨方式取得国有土地使用权49

三、以转让方式取得国有土地使用权50

第三节 取得土地使用权阶段的税务处理51

一、契税51

（一）纳税义务人51

（二）税率51

（三）计税依据51

（四）征收管理51

（五）契税计税依据解读52

（六）契税的会计处理53

二、耕地占用税53

（一）纳税义务人53

（二）征税范围54

（三）计税依据54

（四）税率54

（五）征收管理55

（六）耕地占用税的会计处理55

三、城镇土地使用税55

（一）纳税义务人55

（二）征税范围56

（三）计税依据和税额56

（四）征收管理56

（五）税收优惠57

（六）城镇土地使用税的会计处理57

四、印花税57

（一）税目和税率57

（二）税收优惠58

（三）征收管理58

（四）印花税的会计处理58

五、个人所得税59

六、土地增值税59

第四节 取得土地使用权阶段的会计核算60

一、一般企业取得土地使用权的会计处理60

二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理60

（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理60

（二）接受投资取得土地使用权的会计处理63

（三）在建项目收购的会计处理64

（四）自用土地使用权的会计处理65

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理68

第一节 开发建设阶段业务概述68

一、项目策划设计阶段68

二、项目准备阶段68

三、项目施工阶段69

四、项目竣工验收阶段69

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理70

一、开发建设阶段涉及的主要税种70

（一）城镇土地使用税70

（二）印花税70

二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理72

（一）建筑安装工程承包方式72

（二）不同工程承包方式的会计处理73

第三节BT及BOT项目的会计核算与税务处理74

一、BT项目工程承包74

（一）BT模式的含义74

（二）BT模式的特点75

（三）BT项目分类75

（四）BT项目的会计核算75

（五）BT模式下的增值税核算75

二、BOT项目工程承包76

（一）BOT模式的含义76

（二）BOT项目管理部的会计核算76

（三）BOT项目公司的会计核算78

（四）BOT项目的摊销与移交79

（五）BOT模式下的增值税核算79

第五章开发产品成本的归集、分配与结转86

第一节 开发成本核算概述86

一、成本核算的基本程序86

二、确定成本核算对象87

（一）成本核算对象的概念及确定要点87

（二）确定成本核算对象的原则88

（三）确定成本核算对象的方法89

（四）房地产开发企业成本对象管理要求89

三、划分成本核算项目90

（一）成本核算项目的分类90

（二）成本项目的核算内容90

四、成本核算对象和成本项目之间的关系93

第二节 期间费用核算概述94

一、费用的特点94

二、费用确认的原则94

三、费用确认的方法95

四、费用的核算内容96

（一）管理费用96

（二）销售费用96

（三）财务费用96

第三节 成本费用会计科目的设置97

一、开发成本97

二、开发间接费用98

三、开发产品98

四、管理费用98

五、销售费用99

六、财务费用99

第四节 成本归集、分配的会计处理105

一、成本分配方法105

（一）占地面积法106

（二）建筑面积法106

（三）直接成本法107

（四）预算造价法107

二、成本分配方法对土地增值税的影响及例释107

（一）不同成本分配方法下的税款差异分析107

（二）不同性质的成本项目客观上要求适用不同的成本分配方法108

（三）层高系数建筑面积法108

（四）特殊的成本分摊方法109

三、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配110

（一）土地征用及拆迁补偿费的归集111

（二）土地征用及拆迁补偿费的分配111

四、前期工程费的归集与分配113

（一）前期工程费的归集113

（二）前期工程费的分摊114

五、建筑安装工程费的归集与分配115

（一）采用发包方式的核算115

（二）采用自营方式的核算117

（三）建筑安装工程费的分配117

六、基础设施费的归集与分配118

（一）基础设施费的归集118

（二）基础设施费的分配119

七、开发间接费用的归集与分配119

（一）开发间接费用的归集119

（二）开发间接费用的分配119

第五节 公共配套设施费的会计核算120

一、公共配套设施成本对象的确定120

（一）营利性公共配套设施120

（二）非营利性公共配套设施120

二、公共配套设施的成本核算对象121

（一）营利性公共配套设施的成本对象121

（二）非营利性公共配套设施的成本对象121

三、公共配套设施费的会计核算方法121

（一）营利性公共配套设施费的核算121

（二）非营利性公共配套设施费的核算122

四、预提公共配套设施费的会计核算123

（一）公共配套设施费的预提范围123

（二）预提公共配套设施费的账务处理123

（三）预提公共配套设施费的计算方法124

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算125

一、土地开发成本的核算125

（一）土地开发成本的划分和归集125

（二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置125

（三）土地开发成本的核算126

（四）已完成开发土地开发成本的结转127

二、代建工程成本的核算128

第七节 开发完工产品成本的结转129

一、开发产品总成本的核算129

（一）计算总成本的原则129

（二）成本预提129

（三）成本核算对象总成本计算表130

二、结转完工开发产品成本131

（一）开发产品的会计科目设置131

（二）开发产品成本明细表132

三、结转开发产品成本132

（一）开发产品销售成本明细表132

（二）成本差异的账务处理133

第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理136

第一节 销售（预售）阶段业务概述136

一、土地使用权转让136

二、商品房销售137

（一）商品房预售与现房销售137

（二）自行销售与委托销售138

（三）一次性付款、分期付款及按揭付款138

（四）商品房销售流程139

三、其他建筑物销售142

四、代建工程142

五、其他业务142

（一）商品房售后服务收入143

（二）材料销售收入143

第二节 销售（预售）房款的会计核算143

一、会员费及诚意金的会计核算143

（一）会员费及诚意金的概念143

（二）会员费及诚意金的管理143

（三）会员费及诚意金的会计处理144

（四）会员费及诚意金的税务处理144

二、销售定金的会计核算145

（一）定金的概念145

（二）销售定金的管理145

（三）定金的会计处理145

（四）定金的税务处理146

三、按揭保证金的会计核算146

四、预售房款的会计核算147

（一）预售房款的概念147

（二）预售房款的管理147

（三）预售房款的会计处理147

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算148

（一）销售更名的会计核算148

（二）销售退房的会计核算149

（三）销售换房的会计核算149

六、代收款项的会计核算与税务处理150

（一）代收款项的会计核算150

（二）代收款项的税务处理151

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理153

一、收入的会计确认与计量153

（一）新收入准则修订的主要内容153

（二）新收入准则的修订意义154

（三）新收入准则的实施时间154

（四）收入的会计确认155

（五）收入的会计计量157

二、税法关于收入的确认与计量159

三、房地产销售收入的账务处理160

四、商品房面积差的会计核算160

五、拆迁还房的会计和税务处理161

（一）拆迁还房的概念161

（二）拆迁还房的税务处理161

（三）拆迁还房的会计处理163

六、委托代销收入的会计核算163

（一）收取手续费方式163

（二）视同买断方式164

七、售后回购房屋收入的会计核算165

（一）会计处理165

（二）税务处理165

第四节 商品房销售成本的会计核算166

一、开发产品的会计核算166

二、开发产品销售时的会计核算166

三、成本差异的会计核算167

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理170

第一节 出租物业的会计核算与税务处理170

一、出租物业的初始计量170

（一）出租物业的确认170

（二）出租物业的账务处理170

（三）出租物业暂估入账的账务处理171

二、出租物业收人的会计核算与税务处理171

（一）出租收入的确认171

（二）租金收入的账务处理172

（三）免租期收入的账务处理172

（四）租金收入的税务处理173

三、出租物业后续支出的会计核算174

（一）维修的账务处理174

（二）装修的账务处理174

（三）改建支出的账务处理175

四、出租物业后续计量的会计核算176

（一）成本计量模式的账务处理176

（二）公允价值计量模式的账务处理177

（三）后续计量模式变更的账务处理179

五、投资性房地产转换的会计核算179

（一）投资性房地产转换形式179

（二）投资性房地产转换日的确定180

（三）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计核算180

（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算181

六、投资性房地产处置的会计核算183

（一）采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理184

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理184

第二节 自营物业的会计核算与税务处理185

一、自营物业的会计核算185

（一）自营物业的确认和初始计量185

（二）自营物业的账务处理186

二、自营物业后续支出的会计核算186

（一）自营物业装修的会计核算186

（二）自营物业改建的会计核算187

（三）自营物业日常维修的会计核算187

（四）自营物业计提折旧的会计核算187

（五）自营物业土地使用权摊销的会计核算187

三、自营物业处置的会计核算187

第八章 纳税活动的会计核算190

第一节 房地产行业增值税税制190

一、纳税人193

二、征税范围193

（一）房地产企业增值税征税范围193

（二）不征收增值税的情形194

（三）房地产业不征收增值税项目194

三、税率和征收率194

四、应纳税额的计算195

（一）计税方法195

（二）销售额208

（三）增值税进项税额抵扣212

（四）预缴税额的计算215

五、征收管理216

（一）纳税义务发生时间216

（二）纳税地点217

（三）发票管理218

（四）法律责任219

六、税收优惠219

（一）免税政策219

（二）营改增过渡政策220

（三）发票开具220

第二节 增值税的会计核算221

一、增值税会计科目的设置221

二、营改增后的会计处理222

（一）采购等业务涉及进项税额抵扣的账务处理222

（二）销售业务的账务处理224

（三）抵减销售额的账务处理225

（四）因发生非正常损失或改变用途等调整进项税额抵扣的账务处理226

（五）首次购买税控装置和支付技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的财务处理226

（六）年终增值税纳税调整的账务处理227

第三节 增值税会计核算案例解析228

一、一般纳税人的会计处理与税务处理228

（一）一般纳税人销售不动产的会计核算228

（二）销售房地产老项目的会计核算230

二、小规模纳税人销售不动产的会计核算231

三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例231

（一）房地产开发企业销售其开发的房地产项目231

（二）一般纳税人销售直接购买、接受捐赠、接受投资入股、抵债的不动产235

（三）一般纳税人销售自建的不动产238

四、房地产企业增值税核算与纳税申报综合案例239

五、营改增后开发项目的税负测算综合案例242

（一）基本概况242

（二）营改增税负测算适用的政策242

（三）营改增税负测算方案243

（四）营改增后纳税方案的选择245

（五）管理建议245

第四节 城市维护建设税及教育费附加的会计核算和税务处理246

一、城市维护建设税的会计核算和税务处理246

二、教育费附加的会计核算和税务处理246

第五节 土地增值税的会计核算和税务处理247

一、房地产开发企业土地增值税的税务处理247

（一）增值额与适用税率247

（二）现房销售的土地增值税的会计核算247

（三）期房销售的土地增值税的会计核算248

二、旧房销售的土地增值税的税务处理249

（一）旧房及建筑物的评估价格249

（二）旧房销售的土地增值税计税方法250

三、企业重组过程中涉及的土地增值税的税务处理250

（一）非公司制企业整体改制250

（二）企业合并250

（三）企业分立251

（四）改制重组中的国有土地、房屋投资251

第六节 房产税的会计核算和税务处理251

一、房产税的税务处理251

（一）征收方法251

（二）纳税义务发生时间252

（三）缴纳时间252

二、房产税的会计科目设置252

三、房产税的会计核算252

（一）直接在管理费用列支的会计核算252

（二）分期摊销房产税的会计核算253

第七节 城镇土地使用税的会计核算和税务处理253

一、城镇土地使用税的税务处理253

（一）纳税人253

（二）征税范围253

（三）计税依据254

（四）税率及应纳税额的计算254

（五）减免税规定255

（六）纳税义务发生时间256

（七）纳税地点256

（八）纳税期限257

（九）房地产企业计征城镇土地使用税的期间及计税方法257

二、城镇土地使用税会计科目的设置257

三、城镇土地使用税的会计核算258

第八节 契税的会计核算和税务处理258

一、契税的税务处理258

（一）征税范围258

（二）应纳税额的计算261

（三）契税减免处理263

（四）契税的征收管理267

二、契税的会计核算268

（一）取得土地使用权时缴纳契税的会计核算268

（二）房屋权属发生转移时缴纳契税的会计核算269

第九节 耕地占用税的会计核算和税务处理270

一、耕地占用税的税务处理270

（一）纳税人270

（二）征税范围270

（三）计税依据270

（四）税率及应纳税额计算270

（五）减免税规定271

（六）纳税义务发生时间271

（七）纳税地点271

（八）纳税环节272

（九）纳税期限272

二、耕地占用税的会计核算272

（一）计入固定资产价值272

（二）计入管理费用272

第十节 印花税的会计核算和税务处理273

一、印花税的税务处理273

（一）税目273

（二）税率276

（三）应纳税额的计算279

（四）税收优惠280

（五）征税方法281

二、印花税的会计核算282

第九章土地增值税清算的会计核算284

第一节 土地增值税清算及清算时点284

一、土地增值税清算对象的选择284

二、土地增值税清算的时点286

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算287

一、已全额开具商品房销售发票的收入确认287

二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认287

三、开发产品所有权转移视同销售收入实现288

四、土地出让金返还收入的确认289

五、售后返租转让收入的确认292

六、营改增后土地增值税应税收入的确认293

（一）营改增后土地增值税应税收入的确认方法293

（二）营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方法293

（三）土地增值税应税收入的计算公式293

第三节 土地增值税清算成本的确认293

一、计算增值额的扣除项目293

（一）取得土地使用权所支付的金额293

（二）房地产开发成本294

（三）房地产开发费用294

（四）与转让房地产有关的税金295

（五）财政部规定的其他扣除项目295

二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析295

（一）相同点295

（二）差异点295

第四节 土地增值税清算综合案例297

一、土地增值税清算应提供的资料297

二、房地产公司及清算项目基本情况298

三、扣除项目金额税务审核情况298

四、土地增值税分清算对象计算302

（一）非普通住宅部分的土地增值税计算302

（二）非住宅（含店面、车库、其他）部分的土地增值税计算303

五、土地增值税清算结论305

六、土地增值税清算申报表及附表的填报305

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理314

第一节 利润形成的会计核算与税务处理314

一、利润的构成314

（一）营业利润314

（二）利润总额314

（三）净利润314

二、利得与损失的会计核算315

（一）科目设置315

（二）会计处理316

三、利润形成的会计核算317

（一）期间损益的结转317

（二）企业所得税的计算318

（三）所得税核算的科目设置与会计处理321

（四）净利润的结转321

（五）年度亏损的会计处理322

第二节 利润分配的会计核算与税务处理322

一、利润分配的流程322

二、利润分配的会计核算323

（一）科目设置323

（二）会计处理324

第三节 企业所得税的会计核算325

一、会计利润与应税利润325

二、永久性差异与暂时性差异325

（一）永久性差异325

（二）暂时性差异329

三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认335

四、所得税费用的确认与计量336

（一）当期所得税336

（二）递延所得税336

（三）所得税费用337

五、企业所得税的会计核算337

（一）会计核算的一般程序338

（二）科目设置339

（三）账务处理339

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴344

第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述344

一、企业所得税的预缴344

（一）日常所得税会计处理344

（二）预收房款的所得税会计处理344

（三）期末所得税会计处理346

二、企业所得税的汇算清缴346

（一）汇算清缴的基础346

（二）汇算清缴的一般程序347

（三）汇算清缴的期间348

（四）汇算清缴的申报348

三、企业所得税汇算清缴的纳税调整350

（一）收入确认的纳税调整350

（二）视同销售的纳税调整350

（三）业务招待费、广告费的纳税调整351

（四）利息支出的纳税调整352

（五）罚金、罚款和被没收财物损失的纳税调整352

（六）税收滞纳金的纳税调整352

（七）准备金的纳税调整352

（八）销售未完工开发产品取得收入的纳税调整352

（九）未取得发票及不合规票据的纳税调整353

（十）因土地增值税清算而退还企业所得税的纳税调整354

（十一）所得税申报表的填报355

第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析360

一、基本资料360

二、企业所得税纳税申报表的填报363

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理384

第一节 企业分立的会计核算与税务处理384

一、企业分立的类型384

（一）存续分立（分拆分立）384

（二）新设分立（解散分立）384

二、企业分立的特点385

三、企业分立的会计处理385

（一）会计处理原则385

（二）企业分立的会计处理386

四、企业分立的税务规定386

（一）增值税处理386

（二）企业所得税处理387

（三）土地增值税处理388

（四）契税处理388

第二节 企业合并的会计核算与税务处理392

一、企业合并的特征392

二、企业合并的税务处理393

附录 相关法规文件398

关于建筑业营业税改征增值税调整北京市建设工程计价依据的实施意见（京建发〔2016〕 116号）398

财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕 22号）410

财政部国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知（财税〔2017〕 37号）417

国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告2017年第11号）419

国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号）421

财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知（财税〔2016〕 140号）423

国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第69号）426

财政部国家税务总局关于供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知（财税〔2016〕 94号）428

国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第53号）430

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）434

国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）437

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）440

国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第17号）443

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）446

国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告（国家税务总局公告2016年第19号）450

财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税〔2016〕 43号）451

国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第26号）452

财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税〔2016〕 47号）453

财政部国家税务总局关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知（财税〔2016〕52号）455

财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知（财税〔2017〕 58号）457

财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税〔2015〕 5号）458

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）460

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号）462

国家税务总局关于修改企业所得税年度纳税申报表（A类，2014年版）部分申报表的公告（国家税务总局公告2016年第3号）464

国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告（国家税务总局公告2015年第48号）466

国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告（国家税务总局公告2015年第40号）469

国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）472

财政部关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知（财会〔2017〕 22号）476