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第一章 概论1

1．住宅经济与城市更新1

1-1．住宅经济1

1-1-1．住宅经济研究的内容1

1-1-2．住宅经济研究现状5

1-2．城市更新与旧城改造9

1-2-1．一个长期的热点与难点9

1-2-2．旧城改造问题的研究现状12

2．研究内容与框架15

2-1．相关概念与研究面细分15

2-1-1．城市区域与房地产开发类型15

2-1-2．旧城改造理论和经济学理论细分18

2-2．研究内容、特点与框架19

2-2-1．研究特点和希望达到的目的19

2-2-2．研究框架与内容21

第二章 消费理论27

1．效用理论与需求函数28

1-1．效用理论28

1-1-1．总效用、边际效用28

1-1-2．效用函数29

1-1-3．边际效用均等法则30

1-2．住宅需求函数32

1-2-1．从效用函数到需求函数32

1-2-2．北京居民效用函数与住宅需求量35

1-3．北京市住宅需求函数的计量经济学模型37

1-3-1．模型变量的选择37

1-3-2．模型数学形式的选择41

1-3-3．参数估计结果及统计检验43

1-4．全国住宅需求函数的计量经济学模型48

1-4-1．模型变量与数学形式的选择48

1-4-2．参数估计结果及统计检验54

2．住宅消费的偏好与选择57

2-1．关于住宅选择的理论概述57

2-1-1．住宅的选择57

2-1-2．阿隆索的地租理论58

2-1-3．“过滤”与“互换”理论61

2-1-4．旧城更新与居民选择的变化62

2-1-5．分析与评价64

2-2．住宅消费的三因素选择理论65

2-2-1．住宅消费考虑的因素65

2-2-2．不同收入家庭的决策67

2-2-3．北京居民的住宅消费决策71

3．不确定条件下的选择76

3-1．不确定选择与风险的存在76

3-1-1．住宅消费中的不确定选择76

3-1-2．旧城更新中选择的多样性79

3-2．旧城小规模改造的不确定选择81

3-2-1．旧城小规模自改、自建81

3-2-2．自改、自建项目的评价方法83

3-2-3．自改、自建的不确定选择过程85

第三章 生产与成本理论93

1．旧城住宅的生产理论94

1-1．旧城住宅的生产要素94

1-1-1．生产要素分类与选择94

1-1-2．旧城住宅生产的土地要素96

1-1-3．旧城住宅生产的资本要素100

1-1-4．要素结合过程中应该注意的问题103

1-2．旧城住宅的生产函数105

1-2-1．相关概念与要素替代105

1-2-2．旧城住宅产品的生产函数108

1-2-3．运用生产函数的多方案生产决策111

1-2-4．规模报酬与适度规模的生产114

2．成本理论与供给函数116

2-1．旧城住宅生产的成本与利润116

2-1-1．旧城住宅生产的成本函数116

2-1-2．追求利润最大化与企业盈亏118

2-2．北京市住宅供给函数的计量经济学模型120

2-2-1．从成本函数到供给函数120

2-2-2．计量经济学模型的形式与变量选择122

2-2-3．参数估计结果及统计检验126

3．旧城住宅成本的财务组成134

3-1．土地成本134

3-1-1．相关概念与制度134

3-1-2．土地出让相关税费137

3-1-3．旧城住宅建设中的危旧房改造用地138

3-2．拆迁成本141

3-2-1．拆迁补偿与拆迁费用141

3-2-2．拆迁成本及变化趋势144

3-2-3．货币化拆迁补偿办法146

3-2-4．拆迁过程中私房的问题及争议149

3-3．其他成本费用151

3-3-1．各种税费151

3-3-2．建安工程费用及其他153

第四章 供求理论156

1．住宅产品的需求157

1-1．住宅产品需求的总体情况157

1-1-1．我国住宅需求的总体情况157

1-1-2．北京市住宅需求的总体情况160

1-2．住宅产品的需求类型与结构163

1-2-1．住宅需求的不同类型163

1-2-2．有效需求和潜在需求165

1-2-3．旧城住宅需求的结构变化168

2．住宅产品的供给170

2-1．北京市各类房地产商品的供给情况170

2-1-1．北京市房地产开发的总体情况170

2-1-2．各类开发项目的具体情况176

2-2．北京市住宅产品的供给179

2-2-1．北京市住宅产品供给的总体情况179

2-2-2．二手房与廉租屋182

3．市场均衡与供需弹性188

3-1．市场均衡的形成与变化188

3-1-1．住宅产品市场均衡的一般概念188

3-1-2．住宅产品供需现状190

3-1-3．改革措施与住宅供需的变化191

3-1-4．旧城住宅供需的变化趋势194

3-2．供需弹性196

3-2-1．住宅产品的需求价格弹性196

3-2-2．住宅产品的需求收入弹性199

3-2-3．住宅产品的需求交叉弹性202

3-2-4．住宅产品的供给价格弹性204

第五章 分配理论207

1．土地要素价格与地租理论208

1-1．土地要素的市场价格208

1-1-1．生产者的要素分配选择208

1-1-2．我国的土地要素价格评估209

1-1-3．影响土地要素价格的因素211

1-2．地租理论213

1-2-1．地租的产生与基本概念213

1-2-2．马克思主义地租理论215

1-2-3．级差地租与绝对地租218

1-2-4．社会主义市场经济条件下的地租220

1-2-5．运用马克思主义地租理论应该注意的问题222

1-2-6．用地租理论分析城市地价的构成223

2．旧城土地供求及其存量226

2-1．旧城土地的供求数量与价格226

2-1-1．旧城土地的供给量226

2-1-2．旧城土地的价格229

2-1-3．动态配置与有机更新232

2-2．北京旧城土地的供求与存量234

2-2-1．北京市土地出让价格234

2-2-2．北京市土地资源结构242

2-2-3．北京旧城土地结构及现状249

2-2-4．北京旧城土地存量——危旧房改造存量253

2-2-5．北京旧城土地存量——旧城保护存量256

2-2-6．北京旧城土地存量——要素存量258

3．资本要素及其在住宅生产中的使用261

3-1．资本与利息理论261

3-1-1．资本要素相关概念261

3-1-2．利息、利率及相关概念263

3-2．住宅经济流程中的融资问题266

3-2-1．住宅生产过程中的财务杠杆作用266

3-2-2．商业银行的作用268

第六章 市场理论274

1．完全垄断的土地要素市场275

1-1．完全垄断的土地市场特点275

1-1-1．土地要素市场化与完全垄断275

1-1-2．完全垄断条件下的市场均衡276

1-1-3．完全垄断的社会成本280

1-2．垄断的土地一级市场283

1-2-1．土地一级市场的国家管理283

1-2-2．土地收入的分配288

1-2-3．土地要素隐性市场291

1-2-4．土地出让方式与差别价格294

2．不完全竞争的住宅市场298

2-1．住宅市场的现状分析298

2-1-1．垄断竞争与寡头垄断298

2-1-2．产品非同质与生产者的不平等302

2-1-3．消费者之间的不平等关系306

2-2．完全竞争的理想状态308

2-2-1．完全竞争的长期均衡308

2-2-2．完全竞争市场的实现途径311

2-2-3．政企分开与公司改制315

2-2-4．制约非同质产品的生产与消费320

第七章 政府的作用与对宏观经济的影响322

1．政府在住宅经济和城市更新中的作用323

1-1．政府作用的原因323

1-1-1．市场失灵的产生323

1-1-2．公共产品324

1-2．政府干预及干预手段326

1-2-1．住宅建设和城市更新中的政府干预326

1-2-2．土地要素出让方式和总量的控制328

1-2-3．财政和税收政策331

1-2-4．政府补贴政策337

1-2-5．最高限价及其他341

1-3．政府直接投资与投资引导344

1-3-1．政府直接投资的时机、方向与效果344

1-3-2．政府直接投资的潜在问题349

1-3-3．投资资金来源的多元化353

2．住宅经济与城市更新对宏观经济的影响358

2-1．相关性影响的量化分析358

2-1-1．城镇住宅建设的增长曲线模型358

2-1-2．旧城改造与宏观经济增速相关性模型363

2-2．住宅产业对国民经济的影响368

2-2-1．住宅产业对金融业的影响368

2-2-2．住宅产业对国民经济发展的影响376

第八章 社会、环境因素与福利经济理论379

1．福利经济问题概述380

1-1．福利经济理论380

1-1-1．福利经济的内容380

1-1-2．社会福利函数382

1-2．公平与效率的兼顾383

1-2-1．福利经济学的争论383

1-2-2．住宅经济问题中的公平与效率385

2．社会、环境与自然资源经济问题387

2-1．旧城中的社会、环境与自然资源387

2-1-1．非再生的城市土地资源387

2-1-2．城市土地资源的可再生理论393

2-1-3．旧城中的社会与环境资源394

2-2．考虑了环境因素的社会经济评价400

2-2-1．新的评价体系与标准400

2-2-2．考虑了环境因素的社会经济评价方法404

2-3．庇古税及其应用411

2-3-1．庇古税411

2-3-2．不完全竞争条件下的庇古税413

2-3-3．科斯条件下的庇古税416

后记420

参考文献423

致谢426