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目录第一章　证券化缘起1

一、引子　不是美丽的传说1

（一）20世纪20年代佛罗里达的土地狂潮1

（二）地产狂潮引爆“华尔街”4

（三）地产公司绝处逢生7

二、证券化是什么10

（一）证券化是证券的同宗还是异类10

（二）证券化融资是一种有别于传统证券融资的新方式14

（三）证券化的家族知多少17

三、能赚钱的东西都能证券化吗20

（一）可证券化的理想资产：现金流是关键20

（二）我国证券化资产的供给知多少22

四、证券化是场革命23

五、证券化的操作平台：SPV26

（一）SPV的角色是什么26

（二）证券化资产的账怎么算28

六、证券化了，谁从中受益29

（一）发行人近水楼台29

（二）投资人手中的“银边债券”30

七、案例分析与说明31

（一）航运巨子的证券化之旅31

（二）证券化也“上”了公路35

八、你读懂了吗37

（一）资产证券化与传统融资的区别37

（二）资产证券化与股票融资方式的差异37

（三）资产证券化与“债转股”的区别39

（四）资产证券化与BOT40

九、轻松一刻：关于证券化的童话与趣闻42

（一）小松鼠与蝙蝠的对话：关于证券化的童话42

（二）华尔街牵手证券化43

第二章　不动产动产化：给不动产一个支点47

一、闲话不动产财富：美国购买阿拉斯加的故事47

（一）最后的边疆47

（二）阿里巴巴48

二、一个经济学家的证券化遐想49

三、证券化：不动产动产化的支点52

（一）能移动的就是动产吗52

（二）证券化：不动产动产化的支点54

（一）“绿浪”滚滚56

四、庄园经济：荒地上绽开的证券化之花56

（二）理念最具诱惑57

（三）庄园经济是准证券化58

（四）庄园主之梦不好做59

五、分时度假：证券化度假村63

（一）黄金周里找“房”难63

（二）分时度假：阿尔卑斯山吹来的风65

（三）不动产动产化的第一步66

六、奥运不动产也能证券化68

七、名宅也要证券化：股东＋房东70

八、房地产是最能证券化的不动产73

（一）不动的基调73

（二）房地产投资收益与风险75

（三）房市与股市：东边日出西边雨77

（四）房地产证券化的一对姊妹花80

第三章　房地产投资权益证券化：看上去很美83

一、“拥有一片美国”土地证的狂热83

（一）一个美国人的奇想83

（二）第二次认购证84

二、房地产投资权益证券化：物权变股权85

（一）谁能成为权益类房地产投资对象85

（二）房地产投资权益证券化不等于房地产企业的股份化86

三、房地产权益证券化的核心竞争力与组织形式88

（一）房地产权益证券化的四大法宝88

（二）房地产投资权益证券化的组织形式92

（一）美国豪门建筑——世界首个房地产投资权益证券化对象的沧桑93

四、房地产权益证券化案例经典回放93

（二）亚洲商业零售物业证券化的典范：新加坡首个房地产权益证券化项目CMT96

五、权益证券化之星：REIT98

（一）REIT＝成长股？债券？房地产？98

（二）REIT股票价值如何计算100

（三）解读REIT100

（四）投资REIT小贴士105

（五）REIT也有风险107

六、地产大亨与他的REIT王国108

第四章 十年求索：曾经沧海难为水113

一、三亚地产券见证海南地产悲情113

（一）缘起“天涯海角”113

（二）不是美景惹的祸114

（三）三亚地产投资券的案例115

（四）案例分析：三亚地产券有证券化的影子118

（五）尘缘十年还未了120

二、老牌地产公司的证券化“单相思”121

（一）游离在证券化边缘的房地产债券121

（二）老牌地产公司的证券化之恋123

三、化整为零：以证券化的名义129

（一）产权拆开卖，房子当成股票炒129

（二）产权分割不了，空间“割”131

（三）空间“割”不了，股权“割”与“托”134

四、从“售后返租”到信托模式136

（一）“售后返租”是变相融资还是地产金融创新136

（二）“邻”家铺子：颇具证券化相138

五、类房地产权益证券化评述141

（一）产权细分：向证券化迈进141

（二）证券化从房地产项目信托化入手143

六、我国房地产信托产品能REIT吗145

（一）案例之一：“重庆国信”景龙国际公寓项目股权投资信托计划145

（二）案例之二：Parkway收购Peachtree Dunwoody Pavilion149

（三）简要评价150

（四）赤膊上阵：信托公司介入房地产开发意在REIT151

（五）房地产信托产品如何能REIT152

（六）上市地产基金呼之欲出154

第五章 贷款变证券：资金源头活水来157

（一）“按揭”一个家158

一、藏在住房抵押贷款证券化包装盒里的秘密158

（二）给贷款打包159

（三）分层包装 各取所需160

二、第二债券诞生记164

（一）证券化之行，始于居民住房抵押市场164

（二）踏上镀银之路166

（三）“手”怎么“转”：住房抵押贷款转手证券化案例168

三、房利美、吉利美、福利美，谁的影子最美169

四、所有的重负银行怎能承受：证券化住房抵押贷款172

（一）长存短贷怎相宜172

（二）为什么要证券化174

（三）一个待开发的“金矿”176

（一）住房抵押贷款的现金流转178

五、住房抵押贷款的现金流重组与设计178

（二）现金流的构成与分析179

（三）现金流重组及其技巧180

（四）债券产品设计181

六、风云聚会：在证券化的旗下182

（一）一级市场的参与主体182

（二）二级市场的参与主体184

七、贷款变证券要过几道坎186

（一）住房抵押贷款证券化的流程186

（二）按揭证券公司的业务运作188

（三）住房抵押贷款证券化中存在哪些技术问题190

（一）信用风险193

八、提前还贷，咋办193

（二）贷款购买的规模不足风险194

（三）利率变动风险194

（四）提前偿还风险195

（五）剩余资产风险196

（六）流动性风险196

九、贷款变证券：中国首例不良资产证券化项目述评196

（一）中国工商银行的证券化之旅197

（二）信托帮了工行证券化的忙199

第六章　住房抵押贷款证券化：我们准备好了吗201

一、房子，房子，还是房子201

（一）未雨绸缪：为了银行，也为了改革203

二、银行不缺钱，为什么还要卖贷款203

（二）银行贷款独木难支地产融资的大厦205

（三）香港的经验很有启示207

（四）不能让违约风险变成不良贷款208

三、住房抵押贷款证券化条件成熟了吗209

（一）证券化对象的条件成熟吗209

（二）谁来“接盘”212

（三）证券化的基本法律、法规有吗214

四、住房抵押贷款证券化的瓶颈在哪里215

（一）宏观与微观的矛盾216

（二）一级市场制约二级市场217

（三）住房产权不明晰，焉能证券化219

（四）没有信用担保人，证券化的风险太大220

（五）证券化的基本法律、法规缺位221

（六）利率刚性阻隔了证券化的利差空间225

（一）现行法规下，SPV无法成为发行人227

五、谁能SPV：信托投资公司行吗227

（二）特设机构的地位归属不明确229

（三）SPV法律组织形式方面的障碍229

（四）信托投资公司能担当重任吗230

六、破产隔离，商业银行能做得到吗231

（一）与发起人破产的隔离232

（二）与SPV的破产隔离233

（三）与SPV母公司的破产隔离233

七、标准化还有很长的路要走234

（一）基础数据不能缺234

（二）标准化从格式化做起236

一、十年探索路漫漫239

第七章　心动不如行动239

二、靓女先嫁　银行舍不得241

（一）六度叩关：建行的证券化“不了情”241

（二）中国工商银行也有意吃证券化的“螃蟹”244

（三）退一步海阔天空245

（四）“肥水不流外人田”：商业银行有“私心”246

三、期待中国的“房利美”248

（一）出身显赫的国家开发银行248

（二）国家开发银行能做中国的“房利美”吗249

（三）手中无“货”，“房利美”怎么当251

四、上海的住房抵押贷款证券化之路253

（一）金融中心怎能缺少证券化的花环253

（二）“两款”合二为一证券化254

（三）上海浦东发展银行抢跑证券化256

五、心动不如行动：国内按揭证券化在潜行258

（一）按揭贷款信托产品：新华信托携手深圳商业银行的杰作258

（二）深圳发展银行“暗渡陈仓”259

（三）形似而神不似260

（四）地产商也想“染指”按揭证券化262

（五）按揭贷款证券化破局在望263

六、外资抢占中国按揭证券化制高点266

（一）国际金融公司瞄上了中国房贷的“前后台”266

（二）德意志银行曲线进攻267

（三）澳大利亚前总理的中国房贷证券化情结268

一、“五年对本”：一个美丽的谎言271

第八章　警惕证券化花环下的陷阱271

（一）假证券化之名行乱集资之实272

（二）馅饼不会天上来274

二、陷阱重重：打着证券化旗号的产权式酒店275

（一）迷人的海边，有你一间看得见海景的房子275

（二）美景虽好，小心陷阱277

三、证券化过了头：安然轰塌的悲剧282

（一）“表外融资”的华丽外表掩盖了资金黑洞282

（二）会飞的证券化“鱼鹰”284

四、房利美和福利美的美中不足287

（一）房贷证券化之王是否会变成“安然”287

（二）巨无霸也造假账289

后记291