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商品房购房基础知识1

基本概念1

一、商品房1

二、经济适用房3

居住区、房屋与住宅4

一、居住区4

二、房屋与住宅6

智能化住宅与智能化小区16

一、智能化住宅16

二、智能化小区20

住宅建筑面积及商品房销售面积的计算22

一、住宅建筑面积的计算22

二、商品房销售面积的计算24

三、商品房预售及适合于居民购买的住房26

购房的风险提示28

一、不能购买的住房和不可缺少的“五证”“二书”28

二、购房合同示范文本及房屋产权证的识别29

三、投资房地产要承受的风险31

四、不准列入商品房建设面积范围的项目32

六、房屋验收的基本条件33

五、“起步价”与“最低价”33

房地产权属34

一、房地产所有权34

二、房屋所有权34

房地产产权管理38

一、房地产权属登记38

二、房屋权属登记38

三、购房与房地产权属登记须知41

房地产税费46

一、房地产税收46

二、房地产费51

三、购房需交纳的税费53

购房技巧57

购房信息的获取与广告、楼书57

一、购房信息的获取57

二、房地产广告的分析59

三、楼书的分析61

购房应考虑的因素62

一、购买预售商品房应考虑的因素62

三、购买商业摊位应考虑的因素63

二、购买成品房应考虑的因素63

购房谈判技巧64

一、购房谈判的准备64

二、询价与摸底66

三、购房杀价67

选房技巧70

一、商品房条件的选择70

二、房屋质量的选择74

三、房屋周边环境的考虑78

一、商品房的购买84

商品房交易84

购房实务84

二、如何挑选商品房的位置100

三、挑选满意的商品房103

四、购房合同的签订109

五、购买的商品房所有权的转移113

六、房屋权属证书113

七、期房交易116

经济适用住房交易132

一、经济适用住房概述132

二、经济适用住房的购买137

一、二手房交易的规则141

二手房的交易141

二、中介机构在二手房交易中的作用148

房屋互换与差价换房150

一、房屋互换的概念150

二、差价换房价格的评估151

三、住房使用权的交换条件及换房手续152

购房贷款的概念154

一、购房贷款的定义154

购房贷款154

二、购房贷款的特点与种类155

三、购房贷款前的准备155

购房抵押贷款157

一、购房抵押贷款的概念157

二、房产抵押贷款的运作过程158

三、房产的设定抵押与房产抵押贷款的本息偿还159

四、房地产抵押合同与房屋财产保险162

三、公积金住房贷款的对象和条件163

二、公积金住房贷款的定义163

一、住房公积金制度163

公积金住房贷款163

四、公积金住房贷款的额度、期限及利率164

五、公积金住房贷款的运作165

银行按揭贷款167

一、按揭贷款的概念和种类167

二、按揭贷款的对象和条件168

三、按揭贷款的运作168

四、楼花按揭170

二、组合贷款的操作173

组合贷款173

一、组合贷款的概述173

物业管理175

物业管理的基本概念175

一、物业175

二、物业管理175

三、物业管理的模式177

四、物业管理的合同178

五、物业管理公司179

六、业主管理委员会181

一、房屋维修管理182

物业管理的基本内容182

二、房屋设备管理183

三、物业区内的治安保卫与消防管理185

四、物业区内的保洁管理186

五、物业区内的环境保护187

六、物业区内的绿化管理188

七、物业区内的邮电通讯服务管理189

八、物业区内的车辆交通管理189

二、维修基金190

物业管理的资金与收费190

一、概述190

三、物业管理费193

四、其它经营性收费194

购房纠纷196

房地产纠纷的概念196

一、房地产纠纷196

二、房地产纠纷的种类196

三、房地产纠纷案件的管辖198

四、房地产纠纷案件的诉讼199

五、房地产纠纷的调解205

商品房买卖纠纷207

一、商品房买卖纠纷的概念及特征207

二、商品房买卖纠纷的类型及具体表现208

三、商品房买卖纠纷的解决的方式209

四、商品房买卖纠纷案件适用的原则212

五、商品房买卖合同效力的认定212

六、预售商品房价格纠纷的处理214

七、缔约上过失责任216

八、民事责任竞合217

房屋产权纠纷218

一、房屋产权的概念218

二、房屋产权纠纷案件处理的原则219

三、房屋产权纠纷案件处理的方法219

四、房屋析产分割案件处理方法221

购房纠纷案例及评论222

案例1.商品房重复销售222

案例2.延迟交楼227

案例3.商品房面积“缩水”229

案例4.实际交楼面积增加232

案例5.劣质房233

案例6.商品房广告虚假238

案例7.认购书缺陷239

案例8.未持有预售合同原件242

案例9.先付房款后查证件244

案例10.缺少预售许可证246

案例11.冒用预售许可证248

案例12.“烂尾楼”251

案例13.商品房成危房252

案例14.中介机构重复销售254

案例15.商品房涨价256

案例16.开发商擅自改变设计257

案例17.虚购房源260

案例18.购买产权有争议的房屋261

案例19.特订商品房退订263

案例20.错购抵押房264

案例21.未经共有人同意擅自买卖房266

购房指南268

1．购买商品房的操作程序包括哪些内容？268

2．投资购房八大要素是什么？270

3．售楼书的内容是否具有法律效力？271

4．住房面积尚未达标，现又临近退休，如果不买房，能不能一次性以现金方式支取住房补贴？271

5．怎样选择现房？272

6．怎样选择期房？272

7．怎样看现场？273

8．买房最好看看图纸？273

9．样板房能不能轻信？273

10．在沙盘前保持清醒274

11．挑选商品房的几个因素275

12．怎样挑一套好房子276

13．买房注意什么？277

14．住宅如何保值、增值？278

15．选房如选妻279

16．购房有哪些技巧？281

17．购房技巧十三招281

18．什么是共有房屋？可分为几种？282

19．购房需要办理哪些手续？283

20．房屋交付使用时，购房人怎样验收？283

22．炒“楼花”是否允许？284

21．什么是“楼花”？炒“楼花”是怎么回事？284

23．开盘的学问与开发商的卖点285

24．预售商品房如何进行转让？285

25．购房商品住宅都需要经过哪些过程？287

26．怎样选择底层住宅？289

27．如何在房地产交易会上购房？290

28．购房时一次性付款与分期付款各有何利弊？292

29．购房就是买环境吗？293

30．购房时是选择现房好还是期房好？294

31．如何进行购房洽谈？有何技巧？296

32．买房杀价25招298

33．购房杀价有哪些窍门？300

34．开发商、代理商售楼一般采取哪些营销方式？301

35．教你看房十二招302

36．防范“售房陷阱”五绝招303

37．购房者的误区304

38．办理房屋产权证的程序305

39．购房当心吃哑巴亏306

40．买房请知开发商和建筑商307

41．怎样挑选高层住层308

42．购买积压房价廉又物美309

43．怎样丈量商品房309

44．选底层住宅应注意什么？309

45．对人民法院生效法律文书，怎样办理房产过户手续？310

46．买房如何检查房屋质量？310

47．房屋验收不合格如何处理？311

48．夫妻买房房屋产权证上用谁的名？311

49．购买二手房出租是否值得？311

51．商品房预售合同应包括哪些内容？312

50．新房验收小窍门312

52．购买二手房应注意什么？313

53．商品房合同公证如何办理？313

54．什么样的户型是好户型？314

55．签订购房合同应注意什么？314

56．购房面积超出合同约定怎么办？315

57．签订商品房预售合同时应怎样订立违约责任条款？315

58．正式签订房屋买卖合同时，应具备哪些条件316

59．在房屋买卖合同中都包括哪些主要的内容？317

60．订立商品房预售合同后购房者不满意怎么办？318

62．房地产转让合同应具备哪些条款？319

61．如何办理房屋买卖合同公证？319

63．《预售合同》附件为何不可忽视？321

64．签订的合同在什么情况下，可以变更和解除？322

65．怎样签订一份严谨的房产买卖合同？323

66．商品房投诉有几种？326

67．哪类房地产案件可向人民法院起诉？327

68．打官司怎么交钱？328

69．什么是房地产抵押贷款？331

70．什么是公积金贷款？331

72．中低收入家庭购房筹次渠道332

71．什么叫住房按揭贷款？332

73．定金、订金有何不同？看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？334

74．购买一套商品房到底需要支付哪些费用？335

75．购买到什么样的住房可以申请公积金贷款？335

76．一个人可申请多少公积金贷款？335

77．申请公积金贷款买房的对象和条件是什么？335

78．公积金贷款的利率是如何确定的？336

79．公积金贷款有哪些担保方式？336

83．怎样申请商业性个人住房贷款？337

82．如何申请组合贷款？337

80．公积金贷款要哪些担保证件？337

81．公积金贷款如何偿还？337

84．商业性个人住房贷款额度最高是多少？贷款期限最长几年？现行的利率是多少？338

85．申请商业性个人住房贷款有几种担保方式？338

86．什么情况下借款人须购买保险？339

87．借款人在还款期限内，由于各种原因逾期还款，该怎么处理？339

89．遇特殊情况，借款合同如何变更或终止？340

90．办理住房贷款需交什么费用？340

88．能否提前偿还部分或全部贷款？340

91．购房定金的作用是什么？它与预付款在法律上有何区别？341

92．个人购房如何办理保险？342

93．住宅抵押贷款期限和额度是多少？342

94．按揭贷款发放对象是谁？需在哪些部门办理哪些手续？342

95．用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办？342

96．抵押房地产的新增之添附物是否成为抵押物的一部分？343

97．共有房地产如何设定抵押？344

98．怎样办理房地产抵押登记？344

99．消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿还贷款？345

101．什么是住房补贴？它如何领取？346

100．什么是住房基金？346

102．住房公积金的交存额如何计算？349

103．发展商无权承诺物业内容349

104．我买了一套商品房，长期不居住，是否还要交物业管理费？350

105．高层住宅的首层住户，是否还要交纳电梯运行维护费？350

106．我买了一套商品房，已按规定交纳了公共维修基金，是否还交与房屋有关的维修费？351

107．装修3个月后入住，我应从何时交纳物业管理费？351

108．小区绿化面积的标准是多少？351

109．有关房地产的官司应向哪个法院起诉？351

110．买房人在什么情况下可以退房？352

111．卖方逾期交房的违约责任应如何约定？354

112．商品房出现质量问题怎么办？355

113．怎样进行商品房买卖合同公证？356

114．怎样分割房屋遗产？357

115．哪些房产属于夫妻双方共有？357

116．离婚后住房该给谁？358

117．施工保修期等于商品房保修期吗？358

118．商品房保修期到底是多长时间359

119．对住房面积未达标户怎样补偿？359

120．商品房装修标准未达标的如何处理？360

121．房地产开发商交付的房屋和预售合同规定的面积不一致时，怎么处理？360

122．经济适用房建设给予哪些方面的政策扶持？362

123．怎样在房地产二、三级市场上购房？363

124．房屋权属登记涉及哪些内容？364

125．购房后为什么要办理房屋产权证？364

126．契税的征收管理有哪些规定？365

127．房地产转让交哪些税？366

128．哪些房地产不得抵押？367

129．为什么要进行房地产评估？367

131．买二手房合同中必不可少的条款？368

130．房屋置换和公有住房使用权有偿转让收费标准368

132．买二手房锦囊妙计369

133．租房杀价十三招372

134．当你不能及时付房租时怎么办？372

135．旧房是卖还是出租373

136．房屋中介收费标准是什么？374

137．何谓“二手房375

138．购买二手房要注意什么？375

139．二手房房价如何评估？376

140．怎样查询“二手房”产权状况？376

142．公房上市出售的前提是什么？378

141．购买的公有住房是否可以进入市场进行转让交易？378

144．购买公有住房后产权证如何办理？379

145．个人购买的公有住房在哪些情况下不允许上市出售？379

146．个人出售已购公有住房的价格如何确定？379

147．个人出售已购公有住房交纳哪些税费？379

148．职工以成本价购买的公有住房，上市出售是否要征求原产权单位的意见？380

149．已购公有住房上市出售后，供暖等费用如何解决？380

150．什么是房屋的折旧？380

151．房屋的成新度是如何确定的？381

153．什么是房产互换？383

152．以不同价格购买的公有住房的产权权益有什么不同？383

154．买卖私产房如何办理手续384

155．住房使用权的交换必须具备哪些条件384

156．互换住房使用权如何办理换房手续？384

157．以市场价及成本价购买的公有住房产权归谁？能否上市交易？385

158．住房投资有哪些方式？385

附录一 示范文本388

1．商品房买卖合同（示范文本）388

2．前期物业管理服务协议（示范文本）400

3．物业管理委托合同（示范文本）409

4．委托管理合同书（标准文本）419