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第一章 房屋租赁合同纠纷概述1

第一节 房屋租赁合同的性质1

一、房屋租赁合同为债权合同1

二、房屋租赁合同为让渡房屋使用收益权限的合同2

三、房屋租赁合同为双务有偿合同2

四、房屋租赁合同为诺成合同2

第二节 房屋租赁合同的效力2

一、房屋出租人的义务2

二、房屋承租人的义务4

第三节 对最高人民法院房屋租赁纠纷司法解释的理解7

一、租赁合同的效力问题7

二、对装修装饰问题的处理10

三、承租人的优先购买权11

第二章 房屋承租人的优先购买权纠纷14

第一节 承租人优先购买权纠纷的成因与法律特征14

一、承租人优先购买权制度简介14

二、目前我国承租人优先购买权纠纷产生的原因分析15

三、承租人优先购买权纠纷案件的总体特征16

第二节 审判实践中的疑难问题18

一、关于承租人优先购买权的性质18

二、关于承租人行使优先购买权的前提条件20

三、关于出租人的通知义务24

四、关于同等条件的理解27

五、关于承租人和次承租人优先购买权冲突的解决29

六、租赁房屋以特殊方式转让时承租人的优先购买权行使问题31

七、关于法院判决方案的选择问题33

第三节 典型案例36

一、吴某与建东物业公司、龙岗鸿基公司优先购买权纠纷案36

二、天鹏会计师事务所与侯某优先购买权纠纷案38

三、林某与赵某优先购买权纠纷案40

四、承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持——重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司优先购买权纠纷上诉案42

五、租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提起民事诉讼——重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司、重庆宏彪商贸有限公司承租人优先购买权纠纷管辖权异议上诉案47

六、当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权49

第三章 改变房屋使用功能的租赁纠纷51

第一节 房屋用途概述51

第二节 审判实践中的疑难问题52

一、涉及房屋用途改变的纠纷中租赁合同的效力认定52

二、合同无效后的责任分担及使用费计算标准53

第三节 典型案例54

将楼梯口及消防通道出租用作商业用途的租赁合同无效——江某与深圳市某机械工业有限公司租赁合同纠纷案54

第四章 违法建筑的租赁合同纠纷56

第一节 概述56

一、与界定违法建筑有关的法律法规56

二、违法建筑的分类58

三、深圳市违法建筑的特点62

四、该类案件的特点和诉讼成因65

第二节 审判实践中的疑难问题66

一、此类案件是否应当先由行政机关认定建筑物性质66

二、违法建筑租赁合同的效力68

三、认定违法建筑租赁合同无效后对案件的处理72

四、违法建筑合同无效后对装修的处理及承租人装修损失的认定76

第三节 典型案例79

一、张英与范明、七色厂租赁合同纠纷案79

二、磊城公司等与祥隆公司租赁合同纠纷案82

三、上海紫岗商贸有限公司与上海塬东工艺品有限公司租赁合同纠纷案87

四、租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效——湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案89

第五章 房屋转租合同纠纷99

第一节 概述99

一、房屋转租概述99

二、关于房屋转租的相关立法例100

三、我国合同法上的转租法律关系分析101

第二节 审判实践中的疑难问题104

一、转租合同的效力问题104

二、租赁合同终止时次承租人的权益保护108

三、次承租人的诉讼地位112

四、非法转租中承租人是否构成不当得利或侵权行为112

五、次承租人对承租人所欠租金及违约金是否应承担责任114

第三节 典型案例116

出租人是否同意不影响转租合同的效力——胡某与张某租赁合同纠纷案116

第六章 租赁房屋买卖的纠纷118

第一节 综合评述118

一、买卖不破租赁概述及相关立法例118

二、买卖不破租赁原则的构成要件127

三、我国合同法上的买卖不破租赁法律关系分析129

第二节 审判实践中的疑难问题135

一、抵押不破租赁原则135

二、租赁房屋让与前承租人一次预付的租金如何处理137

三、新的产权人和承租人就租金问题产生纠纷应如何处理139

第三节 典型案例139

一、房屋先抵押后出租，租赁合同对受让人不具有约束力——华联商厦与邹某某不当得利债务纠纷案139

二、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任——个体工商户乙与甲公司租赁合同纠纷案143

三、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力——徐某某与二轻机械厂租赁合同纠纷案145

附录149

1.中华人民共和国民法通则（节选）149

2.中华人民共和国物权法（节选）152

3.中华人民共和国合同法（节选）162

4.中华人民共和国城市房地产管理法（节选）180

5.中华人民共和国土地管理法（节选）183

6.中华人民共和国担保法（节选）183

7.城市房地产中介服务管理规定186

8.国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知189

9.城市房屋租赁管理办法191

10.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节选）195

11.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释203

12.最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复206

13.最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函207

14.最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见207

15.北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见209

16.上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）210

17.上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）214

18.上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）218

19.广东省城镇房屋租赁条例220

20.广东省高级人民法院关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复223

21.深圳经济特区房屋租赁条例224

22.深圳经济特区房屋租赁条例实施细则230