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导言1

一、我国房地产经济金融形势分析与展望1

二、研究广义资产证券化及其在我国房地产领域应用的意义6

三、国内外有关资产证券化、房地产投资信托基金及住房抵押贷款证券化的研究7

四、本书的思路和主要内容11

第一章 资产证券化理论15

第一节 资产运营与资产证券化15

一、资产的定义、特性和分类15

二、资产运营的一般模式18

三、资产运营一般模式中的资产证券化19

四、资产证券化的意义20

第二节 资产证券化的核心原理22

一、资产的估价22

二、资产的风险和收益分析25

第三节 资产证券化的基本原理29

一、资产重组原理30

二、风险隔离原理30

三、信用增级原理31

第四节 资产证券化在房地产领域的应用形式及目前在我国房地产领域推行证券化的重要意义32

一、资产证券化在房地产领域的应用形式32

二、目前在我国房地产领域推行证券化的重要意义33

第二章 资产证券化的经济金融理论基础37

第一节 金融功能理论与资产证券化38

一、关于金融功能理论38

二、资产证券化与金融功能理论41

第二节 金融发展、金融创新理论与资产证券化43

一、金融发展和金融创新的相关理论44

二、资产证券化与金融发展、金融创新理论51

第三节 资产证券化的其他经济金融理论基础52

一、委托—代理理论与资产证券化52

二、资本市场理论与资产证券化53

三、期权定价理论与资产证券化54

第三章 资产证券化过程中的几个关键问题55

第一节 资产证券化过程中的政府推动与监管55

一、由美国的资产证券化发展过程看政府推动在资产证券化发展过程中的作用55

二、资产证券化过程中的政府监管59

第二节 资产证券化过程中的法律问题60

一、资产证券化和法律制度之间的互动作用60

二、资产证券化过程中涉及的主要法律问题63

第三节 资产证券化过程中的SPV设立问题64

一、SPV可采取的形式65

二、设立SPV时要考虑的因素67

第四节 资产证券化过程中资产转移的方式及定性问题68

一、资产转移的方式69

二、资产转移的定性70

第五节 资产证券化过程中的信用增级和信用评级问题75

一、资产证券化过程中的信用增级75

二、资产证券化的信用评级78

第六节 资产证券化与机构投资者81

一、资产证券化市场需要机构投资者81

二、机构投资者需要进入资产证券化市场82

三、证券化市场发展中与机构投资者相关的三个条件83

第七节 资产证券化与中介机构84

一、担保机构85

二、信用评级机构86

三、投资银行87

四、律师和律师事务所88

第四章 资产证券化在房地产领域的应用I——房地产投资信托基金及其在我国的发展91

第一节 房地产投资信托基金概述91

一、房地产投资信托基金概念和特征91

二、房地产投资信托基金的基本运作模式93

三、房地产投资信托基金的关键运作环节 94

四、房地产投资信托基金的分类96

五、房地产投资信托基金的职能98

第二节 房地产投资信托基金在国际上的发展演变100

一、房地产投资信托基金的起源及其在国际上的发展演变100

二、国际上房地产投资信托基金发展演变的启示108

第三节 我国类房地产投资信托基金的现状及发展房地产投资信托基金所面临的有利条件和障碍111

一、我国类房地产投资信托基金的现状111

二、我国发展房地产投资信托基金所面临的有利条件分析115

三、我国发展房地产投资信托基金所面临的障碍分析119

第四节 我国发展房地产投资信托基金的对策建议125

一、我国发展房地产投资信托基金的模式探索125

二、我国发展房地产投资信托基金的相关政策建议129

第五节 我国现存的几种类房地产投资信托基金的相关案例132

一、“房地产资金集合信托计划”类房地产投资信托基金案例132

二、境内企业发起的封闭式基金型类房地产投资信托基金案例136

三、“产权回报式投资合同”型类房地产投资信托基金案例139

第五章 资产证券化在房地产领域的应用——住房抵押贷款证券化及其在我国的发展141

第一节 住房抵押贷款证券化概述141

一、住房抵押贷款证券化的概念和内涵141

二、住房抵押贷款证券化的运作流程143

三、住房抵押贷款证券化的运作主体148

四、住房抵押贷款证券化的分类149

五、住房抵押贷款证券化的功能151

第二节 住房抵押贷款证券化在国际上的发展演变及其启示152

一、美国住房抵押贷款证券化的发展演变152

二、住房抵押贷款证券化在欧洲和亚洲的发展157

三、国际上住房抵押贷款证券化发展演变的启示159

第三节 我国现阶段发展住房抵押贷款证券化的有利条件和障碍161

一、我国现阶段发展住房抵押贷款证券化的有利条件161

二、我国现阶段发展住房抵押贷款证券化所面临的障碍165

第四节 我国发展住房抵押贷款证券化的对策建议172

一、我国发展住房抵押贷款证券化发展的战略步骤构想172

二、我国现阶段发展住房抵押贷款证券化的模式选择173

三、我国发展住房抵押贷款证券化的相关政策建议176

第五节 个案分析：“中国MBS第一单”180

一、发展历程180

二、参与主体和作用181

三、交易结构181

附录：近年来中国房地产金融领域重要的政策法规183

附录一：2003年以来国家出台的关于房地产市场的主要政策183

附录二：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知185

附录三：国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》189

附录四：《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）195

附录五：关于做好稳定住房价格工作的意见208

附录六：国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》213

附录七：信贷资产证券化试点管理办法218

参考文献229

后记237