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第一章 物业管理法律关系1

第一节 物业与物业管理1

一、物业及其基本属性1

（一）物业的概念1

（二）物业的基本属性3

（三）物业范围的构成4

（四）物业权属范围的界定5

（五）物业的种类7

二、房地产物业管理7

（一）房地产物业管理的概念7

（二）物业管理的源起8

（三）物业管理的法律属性9

（四）现代物业管理的基本特征10

（五）物业管理的基本类型12

（六）物业管理的具体内容13

（七）物业管理的制度模式14

第二节 房地产物业管理法律关系15

一、物业管理法律关系的概念15

二、物业管理法律关系的基本属性16

（一）有关物业管理法律关系基本属性的代表性观点16

（二）物业管理法律关系基本属性的认定17

三、物业管理法律关系的基本特征18

四、物业管理法律关系的构成18

（一）物业管理法律关系主体18

（二）物业管理法律关系客体23

（三）物业管理法律关系内容23

第二章 业主与业主权利24

第一节 业主与业主自治机构24

一、业主24

（一）业主的概念24

（二）业主的法律地位25

（三）业主的类型25

（四）业主的一般性权利与义务27

二、业主大会28

（一）业主大会的法律地位28

（二）业主大会的组成28

（三）业主大会的成立29

（四）业主大会的职权与职责30

（五）业主大会的工作方式30

三、业主委员会31

（一）业主委员会的法律地位31

（二）业主委员会的法律资格31

（三）业主委员会的组成与产生32

（四）业主委员会的职权与职责34

（五）业主委员会的工作方式35

第二节 业主权利的类型化分析36

一、业主的自益权36

（一）业主在物业管理方面的自益权37

（二）业主在非物业管理方面的自益权38

二、业主的共益权40

（一）业主共益权的概念与基本特征40

（二）业主共益权的具体类型42

第三章 物业管理企业（公司）45

第一节 物业管理企业（公司）的法律地位45

一、物业管理企业（公司）的法律地位45

二、物业管理企业（公司）的基本类型46

第二节 物业管理企业（公司）的设立49

一、物业管理企业（公司）设立的基本条件49

（一）公司型物业管理企业设立的基本条件50

（二）非公司型物业管理企业设立的基本条件51

二、物业管理企业（公司）设立的方式52

三、物业管理企业（公司）设立的法定程序53

（一）物业管理企业（公司）的发起53

（二）物业管理企业（公司）的申请审批55

（三）物业管理企业（公司）的设立登记56

（四）物业管理企业（公司）资质等级的认定58

第三节 物业管理企业（公司）的内部治理结构58

一、物业管理企业（公司）的意思型治理结构58

（一）公司型物业管理企业的意思型治理结构58

（二）非公司型物业管理企业的意思型治理结构59

二、物业管理企业（公司）的管理型治理结构59

（一）传统直线型企业科层结构60

（二）现代分权型企业科层结构60

第四节 物业管理企业（公司）的资质与管理61

一、物业管理企业（公司）的资质等级与条件62

二、物业管理企业（公司）资质等级的认定63

三、物业管理企业（公司）资质等级的管理64

（一）资质管理的机关64

（二）资质管理的基本内容65

（三）违反资质管理的法律责任65

第四章 物业管理合同67

第一节 物业管理合同的法律属性67

一、物业管理合同的概念与特征67

（一）物业管理合同的概念67

（二）物业管理合同的法律特征67

二、物业管理合同的法律性质69

（一）有关物业管理合同法律性质的代表性观点69

（二）物业管理合同属于合同法未作明确规定的复合合同70

三、物业管理合同的基本类型71

（一）前期物业管理合同与约期物业管理合同71

（二）集体性物业管理合同与单一性物业管理合同71

（三）一般性物业管理合同、类别性物业管理合同与个别性物业管理合同72

第二节 物业管理合同与业主公约的关系72

一、业主公约72

（一）业主公约的法律性质72

（二）业主临时公约的具体内容73

（三）业主公约的具体内容74

二、物业管理合同与业主公约的关系75

（一）物业管理合同与业主公约的比较75

（二）物业管理合同与业主公约的相互关系77

第三节 物业管理合同的主要内容80

一、前期物业管理合同的主要内容80

二、约期物业管理合同的主要内容81

（一）主要条款模式81

（二）主要条款与约定事项相结合模式82

（三）具体权利义务模式83

第四节 物业管理合同当事人的权利与义务83

一、业主的合同权利与义务83

（一）业主的合同权利83

（二）业主的合同义务84

二、业主委员会的合同权利与义务84

（一）业主委员会的合同权利85

（二）业主委员会的合同义务86

三、物业管理企业（公司）的权利与义务87

（一）物业管理企业（公司）的合同权利与义务87

（二）物业管理企业（公司）的法定权利与义务90

第五节 物业管理合同的违约责任93

一、业主与物业管理企业（公司）在物业管理合同履行的责任范围93

（一）物业管理企业（公司）的责任范围93

（二）业主的责任范围96

二、物业管理合同违约及其具体情形98

（一）物业管理合同违约的法律特征98

（二）物业管理合同违约的具体情形99

三、物业管理合同违约的归责原则100

（一）归责原则的一般含义100

（二）合同违约的一般归责原则100

（三）物业管理合同违约的归责原则102

四、物业管理合同违约的法律责任形式103

第五章 物业管理业务106

第一节 前期物业管理106

一、前期物业管理概述106

（一）前期物业管理的界定106

（二）前期物业管理中的当事人107

（三）前期物业管理的主体108

（四）前期物业管理企业的招标与选聘109

（五）前期物业管理的主要事项109

二、物业接管验收110

（一）物业接管验收的性质与法律特征110

（二）物业接管验收的基本内容113

（三）物业接管验收交接双方的法律责任119

（四）物业接管验收的法律效力119

三、《临时业主公约》的制定与具体内容121

（一）《临时业主公约》的性质与法律意义121

（二）《临时业主公约》的具体内容122

四、前期物业管理的具体事项122

（一）一般性的物业管理服务事项123

（二）前期物业管理人的权利与义务123

五、前期物业管理费用的承担124

（一）前期物业管理费用的承担124

（二）前期物业管理费用的收取方式126

第二节 约期物业管理127

一、物业使用的管理与维护127

（一）公共物业使用的管理与维护127

（二）物业装修、设备安装与物业设施智能化的管理130

（三）物业的维修与管理135

二、物业专项服务136

（一）公共性物业服务136

（二）物业环境服务137

（三）物业保安服务137

（四）社区管理服务137

（五）特殊性物业服务138

三、房地产物业维修基金与管理138

（一）关于住房维修基金的性质与用途139

（二）关于住房维修基金的交纳办法139

（三）关于住房维修基金的使用与管理139

（四）关于住房维修基金的最终归属139

四、物业管理收费140

（一）物业服务收费的基本原则140

（二）物业服务收费的具体方式142

（三）物业服务收费的构成143

（四）业主对物业服务收费的监督143

（五）物业服务收费的承担144

第六章 物业管理侵权的一般原理145

第一节 物业管理侵权的界定145

一、物业管理侵权的概念145

（一）民事侵权行为的界定与类型145

（二）物业管理侵权的界定147

二、物业管理侵权的侵权人148

（一）物业管理侵权人的界定148

（二）物业管理侵权人的类型149

三、物业管理侵权的法律属性149

（一）物业管理侵权总体上应归于一般民事侵权的范畴149

（二）物业管理侵权是随现代物业管理的兴起而产生的一类民事侵权151

（三）在物业管理过程中因物业本身而引起的侵权应归入特殊民事侵权的范畴153

四、物业管理侵权的基本特征153

（一）物业管理侵权与传统一般民事侵权的比较153

（二）物业管理侵权与物业管理违约的比较155

（三）物业管理侵权与物业管理违约的竞合157

第二节 一般物业管理侵权的构成158

一、物业管理企业（公司）的加害行为159

（一）物业管理企业（公司）加害行为的认定159

（二）物业管理企业（公司）加害行为的分类160

二、业主损害事实的发生与存在161

（一）业主损害事实的基本特征161

（二）业主损害事实的基本形态162

三、物业管理企业（公司）的加害行为与业主损害事实之间存在因果关系162

（一）侵权法上因果关系的界定162

（二）物业管理企业（公司）加害行为与业主损害事实之间存在因果关系的认定163

四、物业管理企业（公司）存在过错165

（一）侵权法理上的过错165

（二）物业管理企业（公司）过错的认定165

第三节 物业管理侵权的类型化分析166

一、物业管理侵权的一般类型166

（一）人身权属类的物业管理侵权的基本概述167

（二）财产权属类的物业管理侵权的基本概述167

二、物业管理侵权的具体类型169

（一）业主自益权属类物业管理侵权169

（二）业主共益权属类物业管理侵权169

第四节 物业管理侵权的归责原则与法律责任171

一、物业管理侵权的归责原则171

二、物业管理侵权的责任主体173

三、物业管理侵权的法律责任174

第五节 物业管理侵权民事责任的具体分担175

一、物业管理侵权民事责任分担的一般原则175

（一）物业管理侵权民事责任具体分担的基本概念175

（二）物业管理侵权民事责任具体分担的基本类型176

二、共同物业管理侵权民事责任的分担176

（一）共同物业管理侵权的基本特征176

（二）共同物业管理侵权的主要表现形态177

（三）共同物业管理侵权中的共同责任与具体分担178

三、物业管理侵权中的混合过错与责任分担180

（一）物业管理侵权中混合过错的概念及内涵180

（二）物业管理侵权中混合过错责任的具体分担181

第七章 业主人身权属类的物业管理侵权及民事责任182

第一节 业主人身权属类物业管理侵权概述182

一、人身权属类物业管理侵权的基本特征182

（一）一般人身权侵权的具体形态182

（二）业主人身权属类物业管理侵权的基本特征184

二、人身权属类物业管理侵权的主要表现形式186

第二节 业主人身权属类物业管理侵权的具体形态与民事责任187

一、侵犯业主生命、健康权类物业管理侵权行为及民事责任187

（一）侵犯业主生命、健康权类物业管理侵权行为的界定187

（二）侵犯业主生命、健康权类物业管理侵权的民事责任195

二、侵犯业主人身自由类物业管理侵权行为及民事责任197

（一）侵犯业主人身自由类物业管理侵权行为的界定197

（二）侵犯业主人身自由类物业管理侵权行为的民事责任204

三、侵犯业主隐私权（通信自由与秘密权）类物业管理侵权行为及民事责任204

（一）侵犯业主隐私权类物业管理侵权行为的界定及民事责任204

（二）侵犯业主隐私权类物业管理侵权行为的民事责任208

四、侵犯业主名誉权类物业管理侵权行为及民事责任209

（一）侵犯业主名誉权类物业管理侵权行为的界定209

（二）侵犯业主名誉权类物业管理侵权行为的民事责任212

五、侵犯业主住宅安全权类物业管理侵权行为及民事责任213

（一）侵犯业主住宅安全权类物业管理侵权行为的界定213

（二）侵犯业主住宅安全权类物业管理侵权行为的民事责任217

第八章 业主财产权属类的物业管理侵权及民事责任219

第一节 业主财产权属类物业管理侵权概述219

一、业主财产权属类物业管理侵权的基本特征219

二、业主财产权属类物业管理侵权的主要表现形式221

（一）一般财产权侵权的具体形态221

（二）业主财产权属类物业管理侵权的主要表现形式223

第二节 业主财产权属类物业管理侵权的具体形态与民事责任226

一、非法侵入业主物业空间及其民事责任226

（一）非法侵入业主物业空间的认定226

（二）非法侵入业主物业空间的民事责任228

二、妨害业主对物业权利行使及其民事责任229

（一）妨害业主对物业权利行使的认定229

（二）妨害业主对物业权利行使的民事责任236

三、非法侵占业主财产及其民事责任237

（一）非法侵占业主财产的认定237

（二）非法侵占业主财产的民事责任240

四、毁损业主财物及其民事责任240

（一）毁损业主财物的认定240

（二）毁损业主财物的民事责任241

五、侵害业主财产与交易自由及其民事责任241

（一）侵害业主财产与交易自由的认定241

（二）侵害业主财产与交易自由的民事责任246

第九章 业主共益权属类的物业管理侵权及民事责任248

第一节 业主共益权属类物业管理侵权的一般概述248

一、业主共益权属类物业管理侵权的基本特征248

二、业主共益权属类物业管理侵权的主要表现形式249

第二节 业主共益权属类物业管理侵权的具体形态与民事责任250

一、公共财产类物业管理侵权及民事责任250

（一）公共财产类物业管理侵权的认定与具体情形250

（二）公共财产类物业管理侵权的民事责任258

二、业主知情权类物业管理侵权260

（一）业主知情权类物业管理侵权的认定与具体情形260

（二）业主知情权类物业管理侵权的民事责任265

三、环境（生活质量）类物业管理侵权及民事责任265

（一）环境（生活质量）类物业管理侵权的认定与具体情形265

（二）环境（生活质量）类物业管理侵权的民事责任267

四、业主自治管理权类物业管理侵权的民事责任270

（一）业主自治管理权类物业管理侵权的认定与具体情形270

（二）业主自治管理权类物业管理侵权的民事责任274

五、小区名誉类物业管理侵权及民事责任274

（一）小区名誉类物业管理侵权的认定与具体情形274

（二）小区名誉类物业管理侵权的民事责任276

第十章 业主权利保护的程序机制277

第一节 业主权利保护程序机制概述277

一、业主权利保护的程序机制的基本概念及内涵277

二、业主权利保护程序机制的具体类型278

三、我国业主权利保护适用程序的现有法律依据279

第二节 业主权利保护的行政程序280

一、物业管理侵权的行政处罚程序281

（一）物业行政处罚的实施主体与管辖281

（二）物业行政处罚的基本原则283

（三）物业行政处罚的基本程序286

（四）对物业行政处罚的监督288

二、物业行政复议与物业行政诉讼288

（一）物业行政复议程序288

（二）物业行政诉讼程序289

三、物业管理侵权的行政裁决程序290

（一）物业行政裁决的基本特征290

（二）物业行政裁决的基本程序291

（三）物业行政裁决的效力292

第三节 业主权利保护的民事诉讼程序292

一、诉讼代表人制度在物业管理侵权诉讼中的适用293

（一）诉讼代表人制度的基本内容293

（二）诉讼代表人制度在物业管理侵权诉讼程序中的适用295

二、特殊情况下事实证明中举证责任的倒置296

（一）举证责任转移及倒置的基本概念296

（二）举证责任转移及倒置的法律依据296

（三）举证责任倒置原则在物业侵权诉讼中的具体适用298

第四节 业主权利保护的民间处理程序299

一、业主权利保护的民间调解机制299

二、业主权利保护的仲裁机制301

三、业主权利保护与救济机制的创新302

附录304

物业管理条例304

后记316