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第一部分 房地产基本制度与政策1

第一章 房地产业1

考点1：房地产业概述1

考点2：城镇住房制度改革2

考点3：现行城镇住房制度的基本框架3

考点4：土地所有制4

考点5：土地管理的基本制度5

考点6：城镇土地使用制度改革6

考点7：房地产法制建设7

第二章 建设用地制度与政策8

考点1：征收集体土地的特点与遵守的原则8

考点2：征收、征用集体土地的相关政策规定9

考点3：征收集体土地补偿的范围和标准11

考点4：征收集体土地的工作程序12

考点5：建设用地使用权出让的计划、方式和年限13

考点6：建设用地使用权划拨14

考点7：闲置土地的处理15

第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策17

考点1：城市房屋拆迁管理概述17

考点2：城市房屋拆迁补偿与安置19

考点3：城市房屋拆迁估价21

考点4：房屋拆迁纠纷的处理方式22

考点5：行政裁决的原则、拆迁行政裁决的六项主要制度及拆迁补偿安置标准的裁决依据23

考点6：拆迁行政裁决的主要程序及拆迁强制执行的要求23

第四章 房地产开发经营管理制度与政策25

考点1：房地产开发企业的管理25

考点2：房地产开发项目管理26

考点3：房地产开发项目转让28

考点4：商品房交付使用29

考点5：房地产广告30

第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策31

考点1：城乡规划的基本概念与基本内容31

考点2：城市规划的编制与审批32

考点3：城市规划修改33

考点4：城市规划的实施33

考点5：勘察设计单位的资质管理34

考点6：勘察设计市场的管理34

考点7：勘察设计的发包与承包35

考点8：建设工程勘察、设计的监督管理35

考点9：注册建筑师制度35

考点10：注册结构工程师制度36

考点11：注册建造师制度36

考点12：工程建设的招标投标管理36

考点13：工程建设监理的基本工作任务和内容37

考点14：建设工程监理范围38

考点15：项目报建制度38

考点16：施工许可制度38

考点17：建设工程质量管理39

考点18：建设工程质量保修办法40

考点19：建设工程的竣工验收管理制度40

第六章 房地产交易管理制度与政策41

考点1：房地产交易管理概述41

考点2：房地产转让管理42

考点3：商品房预售44

考点4：商品房现售及商品房销售代理44

考点5：商品房销售中禁止的行为45

考点6：商品房买卖合同45

考点7：房屋租赁管理46

考点8：房地产抵押的概念和条件48

考点9：房地产抵押的一般规定48

考点10：房地产抵押登记50

考点11：住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记50

考点12：最高额抵押权50

考点13：房地产抵押权的实现51

第七章 房地产权属登记制度与政策52

考点1：房地产登记的概念、目的和意义52

考点2：房地产登记管理的任务53

考点3：房地产登记管理的原则53

考点4：《物权法》确定的不动产登记制度54

考点5：房地产登记的种类55

考点6：房屋登记的范围55

考点7：房屋登记机构56

考点8：房地产登记的条件及当事人申请登记的时限56

考点9：房屋登记的程序57

考点10：房屋登记收费57

考点11：房屋权属登记信息查询概述58

考点12：对查询机构和查询人的要求58

考点13：房地产权属档案管理的内容59

考点14：房地产权属档案的特点60

考点15：房地产权属档案业务管理的内容60

考点16：房地产测绘概述61

考点17：房地产面积测算61

第八章 房地产中介服务管理制度与政策64

考点1：房地产中介服务行业管理概述64

考点2：房地产中介服务行业管理的主要内容65

考点3：房地产中介服务收费66

考点4：行政许可的基本内容67

考点5：房地产估价机构的概念及组织形式68

考点6：房地产估价机构资质等级68

考点7：房地产估价机构资质核准程序69

考点8：房地产估价机构分支机构监管70

考点9：房地产估价机构业务监管70

考点10：房地产估价师执业资格考试71

考点11：房地产估价师注册72

考点12：注册房地产估价师执业监管74

考点13：房地产经纪人员资格考试75

考点14：房地产经纪人注册76

考点15：房地产中介服务行业信用档案体系77

考点16：住房置业担保机构管理制度77

考点17：住房置业担保业务管理制度78

考点18：房地产中介服务行业组织78

考点19：房地产中介服务行业规范78

第九章 物业管理制度与政策80

考点1：物业与物业管理的基本概念80

考点2：物业管理的基本特征80

考点3：物业管理服务的基本内容81

考点4：物业管理的主要环节81

考点5：物业管理条例确立的基本制度82

考点6：物业服务企业83

考点7：业主、业主大会及业主委员会84

考点8：物业管理的委托和物业服务合同85

考点9：物业服务收费86

考点10：物业服务收费的费用构成与测算方法86

考点11：住宅专项维修资金87

第十章 房地产税收制度与政策89

考点1：税收的概念及特征89

考点2：税收制度及构成要素89

考点3：房产税90

考点4：城镇土地使用税91

考点5：耕地占用税的主要内容92

考点6：土地增值税93

考点7：契税94

考点8：固定资产投资方向调节税95

考点9：营业税、城市维护建设税和教育费附加95

考点10：企业所得税96

考点11：个人所得税96

考点12：印花税97

考点13：有关房地产税收的优惠政策97

第十一章 住房公积金制度与政策99

考点1：住房公积金概述99

考点2：住房公积金的归集、提取和使用99

考点3：住房公积金利率、税收及会计核算101

第二部分 房地产开发经营与管理103

第一章 房地产投资及其风险103

考点1：投资103

考点2：房地产投资104

考点3：房地产投资的形式概述106

考点4：房地产投资的利弊107

考点5：房地产投资风险的概念107

考点6：房地产投资的系统风险108

考点7：房地产投资的个别风险109

考点8：风险对房地产投资决策的影响109

考点9：投资组合理论110

第二章 房地产市场及其运行规律111

考点1：房地产市场的概念与运行环境111

考点2：房地产市场的参与者112

考点3：房地产市场结构112

考点4：房地产市场细分113

考点5：市场交易指标113

考点6：房地产市场的特性114

考点7：房地产市场的功能114

考点8：房地产空间市场和房地产资产市场115

考点9：房地产市场的周期循环115

考点10：房地产泡沫的定义和成因117

考点11：政府干预房地产市场的手段117

第三章 房地产开发程序与管理119

考点1：房地产开发的基本概念及主要程序119

考点2：投资机会选择与决策分析119

考点3：获取土地120

考点4：房地产开发前期的规划管理121

考点5：建设工程招标121

考点6：开工申请与审批122

考点7：建设阶段122

考点8：进度管理及计划调整123

考点9：控制工程成本的做法和手段123

考点10：房地产开发项目的主要合同关系123

考点11：竣工验收124

考点12：选择物业租售形式124

考点13：制定租售方案125

第四章 房地产市场调查与分析127

考点1：市场调查的内容127

考点2：制定市场调查计划128

考点3：市场需求分析的基本概念128

考点4：市场趋势分析129

考点5：市场细分130

考点6：目标市场的选择130

考点7：市场定位131

考点8：判断竞争者的反应模式131

考点9：房地产市场分析132

考点10：房地产市场分析的基本内容132

考点11：房地产开发项目市场定位的含义及依据、原则133

考点12：房地产市场分析与市场定位报告133

第五章 现金流量与资金时间价值134

考点1：现金流量134

考点2：资金时间价值的概念135

考点3：利息与利率135

考点4：单利计息与复利计息136

考点5：名义利率与实际利率的关系式138

考点6：复利计算139

考点7：复利系数的应用144

第六章 经济评价指标与方法146

考点1：投资与成本146

考点2：经营收入、利润和税金147

考点3：房地产投资经济效果的表现形式148

考点4：投资回收与投资回报148

考点5：经济评价指标体系149

考点6：财务净现值150

考点7：财务内部收益率151

考点8：动态投资回收期152

考点9：成本利润率152

考点10：资本金利润率和资本金净利润率153

考点11：现金回报率与投资回报率154

考点12：清偿能力指标及其计算154

第七章 风险分析与决策156

考点1：房地产开发项目不确定性因素的分析156

考点2：房地产置业投资项目的主要不确定性因素157

考点3：盈亏平衡分析157

考点4：房地产开发项目的盈亏平衡分析158

考点5：敏感性分析的“三项预测值”法158

考点6：风险分析的界定、一般过程和方法159

考点7：期望值法的步骤160

第八章 房地产开发项目可行性研究162

考点1：可行性研究的含义、目的、作用和工作阶段162

考点2：可行性研究的步骤163

考点3：房地产开发项目策划163

考点4：选择基础参数163

考点5：投资估算164

考点6：资金筹措165

考点7：财务评价的报表165

考点8：项目可行性研究报告正文的写作要点166

第九章 房地产金融与项目融资167

考点1：房地产企业的权益融资与债务融资167

考点2：房地产抵押贷款167

考点3：房地产开发贷款的风险与风险管理168

考点4：房地产项目融资方案169

考点5：金融机构对项目贷款的审查170

第十章 物业资产管理171

考点1：物业资产管理的含义及内容171

考点2：写字楼物业的分类172

考点3：写字楼分类过程中要考虑的因素172

考点4：写字楼租金的确定173

考点5：零售商业物业173

考点6：选择租户174

考点7：零售商业物业的租金174

考点8：收益性物业经营状况的评估175

考点9：房产税176

第三部分 房地产估价理论与方法177

第一章 房地产估价概论177

考点1：房地产估价的定义与本质177

考点2：房地产估价的必要性178

考点3：估价当事人178

考点4：房地产估价的要素179

考点5：房地产转让和租赁、抵押贷款的需要180

考点6：房地产税收的需要180

考点7：房地产损害赔偿的需要181

考点8：房地产分割的需要181

考点9：房地产争议调处和司法鉴定的需要182

考点10：企业有关经济行为的需要182

考点11：房地产估价师的职业道德183

第二章 房地产及其描述184

考点1：房地产、土地、建筑物和其他地上定着物的含义184

考点2：实物、权益和区位的含义185

考点3：房地产的基本存在形态186

考点4：房地产的特性186

考点6：房地产的种类187

考点6：房地产状况描述188

第三章 房地产价格和价值189

考点1：房地产价格的含义和形成条件189

考点2：地价与一般物品价格的不同表现189

考点3：房地产价格的特征190

考点4：房地产需求190

考点5：房地产供给191

考点6：房地产价格的特殊性192

考点7：价值、使用价值和交换价值192

考点8：成交价格、市场价格、理论价格和评估价值192

考点9：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值193

考点10：原始价值、账面价值和公允价值194

考点11：买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值195

考点12：所有权价格、使用权价格和其他权益的价格195

考点13：实际价格和名义价格196

考点14：现货价格、期货价格及现房价格、期房价格197

考点15：市场调节价、政府指导价和政府定价197

考点16：基准地价、标定地价和房屋重置价格198

考点17：单位价格和楼面地价198

考点18：起价、标价、成交价和均价199

考点19：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价200

第四章 房地产价格影响因素201

考点1：对房地产价格影响因素的总认识201

考点2：房地产价格影响因素的分类202

考点3：区位因素202

考点4：权益因素202

考点5：人口因素203

考点6：制度政策因素204

考点7：经济因素204

考点8：影响房地产价格的社会因素205

考点9：国际因素、心理因素和其他因素205

第五章 房地产估价原则206

考点1：房地产估价原则的含义、种类和作用206

考点2：独立、客观、公正原则206

考点3：合法原则207

考点4：最高最佳使用原则207

考点5：估价时点原则208

考点6：替代原则209

考点7：谨慎原则209

第六章 市场法及其运用210

考点1：市场法、可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤210

考点2：搜集交易实例211

考点3：选取可比实例211

考点4：建立比较基准212

考点5：成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法213

考点6：市场状况调整215

考点7：房地产状况调整的内容、思路和方法216

考点8：求取比准价格217

第七章 成本法及其运用219

考点1：成本法概述219

考点2：房地产价格的构成220

考点3：成本法的基本公式221

考点4：重新购建价格的求取222

考点5：建筑物折旧的原因223

考点6：建筑物折旧的求取方法224

考点7：求取建筑物折旧应注意的问题226

考点8：商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定227

考点9：房地产征收费用的有关规定…227

考点10：房屋完损等级评定的有关规定228

考点11：房屋折旧的有关规定228

第八章 收益法及其运用230

考点1：收益法的含义、理论依据、适用的估价对象和条件230

考点2：报酬资本化法的公式231

考点3：净收益每年不变的公式和净收益在前若干年有变化的公式231

考点4：净收益按一定数额递增的公式和净收益按一定数额递减的公式233

考点5：净收益按一定比率递增的公式和净收益按一定比率递减的公式233

考点6：预知未来若干年后的价格的公式234

考点7：基于租赁收入测算净收益的基本公式235

考点8：不同收益类型房地产净收益的求取235

考点9：客观收益及计算权益价值236

考点10：净收益流模式的确定236

考点11：报酬率的求取方法237

考点12：直接资本化法237

考点13：资本化率与报酬率的区别238

考点14：求取综合资本化率及自有资金资本化率238

考点15：投资组合技术和剩余技术239

考点16：收益法分类240

第九章 假设开发法及其运用241

考点1：假设开发法概述241

考点2：现金流量折现法与传统方法242

考点3：假设开发法测算中各项求取242

考点4：假设开发法243

第十章 长期趋势法及其运用245

考点1：长期趋势法概述245

考点2：数学曲线拟合法245

考点3：平均增减量法246

考点4：平均发展速度法246

考点5：移动平均法和指数修匀法247

考点6：长期趋势法的用途248

第十一章 地价评估与分摊249

考点1：路线价法249

考点2：城镇基准地价评估和基准地价修正法251

考点3：补地价的测算251

考点4：高层建筑地价分摊的方法252

第十二章 房地产估价程序255

考点1：房地产估价程序概述255

考点2：受理估价委托255

考点3：制定估价作业方案256

考点4：搜集估价所需资料256

考点5：实地查看估价对象257

考点6：测算估价对象价值和判断估价对象价值257

考点7：撰写估价报告258

考点8：估价档案归档258

第四部分 房地产估价案例与分析259

第一章 房地产估价报告写作259

考点1：房地产估价报告构成要素及其写作259

考点2：房地产估价报告写作的文字要求267

第二章 各种类型房地产的估价275

考点1：居住房地产的估价275

考点2：商业房地产的估价276

考点3：商务办公房地产的估价278

考点4：工业房地产的估价280

第三章 各种目的的房地产估价282

考点1：房地产抵押价值评估282

考点2：建设用地使用权出让价格评估285

考点3：房地产转让价格评估常用方法286

考点4：城市房屋拆迁估价288

考点5：房屋租赁价格评估291

考点6：房地产保险估价294

考点7：房地产分割、合并估价295

考点8：企业各种经济行为涉及的房地产估价297

第四章 房地产市场分析与项目评估299

考点1：房地产贷款项目评估299

第五部分 房地产估价相关知识301

第一章 规划知识301

考点1：城市规划概述301

考点2：城市总体规划的主要任务和内容302

考点3：城市总体规划与其他相关规划的关系302

考点4：城市用地303

考点5：控制性详细规划304

考点6：城市居住区规划306

第二章 环境知识308

考点1：环境概述308

考点2：大气污染309

考点3：环境噪声污染309

考点4：水污染310

考点5：固体废物污染和辐射污染310

考点6：室内环境污染311

第三章 建筑工程知识312

考点1：建筑分类312

考点2：建筑识图基础313

考点3：建筑等级313

考点4：建筑的组成314

考点5：地基、基础与地下室314

考点6：柱、梁、板315

考点7：楼、地面316

考点8：建筑设备316

考点9：建筑装饰材料使用效果评价317

第四章 工程造价知识318

考点1：工程造价概述及工程项目的划分318

考点2：工程造价的构成318

考点3：工程量计量319

考点4：工程建设定额320

考点5：工程造价计价的方法321

考点6：工程造价控制的基本原理和方法321

考点7：建设项目设计阶段工程造价的计价与控制322

第五章 房地产测绘知识324

考点1：房地产测绘的概念、特点与精度要求324

考点2：房地产图325

考点3：房地产面积测算326

第六章 经济学知识327

考点1：需求与需求的变动327

考点2：供给与供给的变动328

考点3：弹性理论329

考点4：效用330

考点5：边际效用分析331

考点6：生产理论331

考点7：成本理论332

考点8：完全垄断市场上价格与产量的决定333

考点9：垄断市场上的厂商均衡334

考点10：边际生产力、边际产值、边际收益产量、平均要素成本、边际要素成本334

考点11：社会收入分配平均程度的衡量335

考点12：市场失灵335

考点13：国民收入核算中的几个总量335

考点14：消费、投资与乘数理论336

考点15：宏观经济政策目标和宏观经济政策337

第七章 金融知识338

考点1：金融概述338

考点2：金融体系概述340

考点3：中央银行340

考点4：商业银行341

考点5：非银行金融机构341

考点6：货币政策及货币政策工具342

考点7：商业银行负债业务342

考点8：贷款的种类343

考点9：金融信托投资业务344

考点10：金融市场的含义、要素和分类344

考点11：短期资金市场345

考点12：外汇市场上外汇交易方式346

考点13：房地产金融346

第八章 证券知识347

考点1：证券347

考点2：股票的含义与股票的基本分类347

考点3：股票的基本特征349

考点4：股票与相关概念的比较349

考点5：债券的概念和特征350

考点6：债券的分类350

考点7：投资基金证券351

第九章 保险知识353

考点1：保险的概念353

考点2：保险形成的条件353

考点3：保险的基本职能353

考点4：保险的种类354

考点5：保险的基本原则355

考点6：保险合同356

考点7：保险公司的概念、组织形式与业务范围357

考点8：责任保险357

第十章 统计知识358

考点1：统计概述358

考点2：综合指标359

考点3：时间序列361

考点4：动态序列的分解与测定362

第十一章 会计知识363

考点1：我国会计法规体系363

考点2：会计假设363

考点3：会计核算的一般原则364

考点4：会计要素与会计恒等式365

考点5：会计基本核算方法366

考点6：会计报表的意义367

考点7：资产负债表和损益表367

考点8：现金流量表368

考点9：财务分析368

第十二章 法律知识370

考点1：宪法370

考点2：民法概述370

考点3：代理371

考点4：诉讼时效371

考点5：合同法372

考点6：物权与债权374

第十三章 拍卖知识375

考点1：拍卖的基本原则375

考点2：拍卖的报价方式376

考点3：拍卖规则376

考点4：委托拍卖合同的洽谈377

考点5：强制拍卖的概念、特点和原则378

考点6：强制拍卖的主体、标的和依据378

考点7：房地产拍卖特征和房地产拍卖的程序379